房企决胜“美好生活”运营：谁将率先撞线“百亿租金”终点？

明知这是场意外

“一个普通人的美好生活就是，先买套（融创的）房子，再回去看乐视电视，放万达的电影，然后到万达城玩。”

  这是融创中国董事局主席孙宏斌眼里的“美好生活”。实际上，也可以把它替换为，买万科的房子，逛万科广场、（印力）印象城，孩子上万科梅沙中学，全家人去松花湖滑雪，老人则可以去悦榕庄养生。

  还可以替换成，买碧桂园别墅，去凤凰优选采购日常用品，上碧桂园国际学校，出去玩住碧桂园酒店。等等。

  这是正在转型城市配套服务商、城市运营商的开发商们努力为人们提供的“美好生活”，或者叫全生命周期产品体系，如果你愿意，它将涵盖你的一生。

  开发商早已不是那个只会盖房子卖房子的开发商了。从居住、购物、教育、医疗、养老、度假，它们的触角，伸向了城市和社会生活的各个角落、关照到每个人的生命全程。

  一场新的争夺战由此展开。如果说房地产的上半场是销售为王，万科恒大碧桂园保利等借此成为龙头房企，到了下半场，转型城市配套服务商、城市运营商之后，资产管理和运营成为新的赛道，对资产和空间的管理能力引发新的战争。

  内地房企中，除了较早开始专注商业持有的万达之外，不少房企目前都提出了到2020年租金收入50亿元、中长期要达到100亿元的目标。那么，谁将会抢先撞线？

  九龙仓样本

  九龙仓为这场“租金之王”的角逐游戏提供了样本。

  今年9月，九龙仓完成了世纪大重组，旗下香港投资物业被分拆为九龙仓置业地产投资有限公司（以下简称“九龙仓置业”）独立上市，持有香港六大明星物业组合，包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及在建中的酒店项目The Murray。

  九龙仓置业估值约为2454亿港元，其中海港城和时代广场估值分别为1650亿港元、545亿港元，占比达80%以上。

  据九龙仓财务报告显示，2016年投资物业租金收入达152.89亿港币，以0.85的汇率计算，折合人民币达130亿元。

  而2017年上半年，该收入就已达到79.27亿港币，同比增加3.7%。这意味着，只要维持这一运营势头，九龙仓2017年投资物业租金收入必然再破百亿。

  这种持续稳定的现金流，为内地房企所艳羡。

  纵观多家房企，从年报来看，2016年投资物业租金收入破百亿的房企仅万达商业、新鸿基和九龙仓，其中万达商业以195.8亿元居首。

  位于50-100亿之间的房企有恒隆、太古、新鸿基、恒基兆业及华润置地五家，其余近70%的企业大多位于20亿以下。

  2017年上半年，万达实现租金收入116.9亿元，同比增加34.3%，租金收缴率100%。

  而销售排名前十大的房企中，不管是去年全年还是今年上半年，均未有达到百亿的企业。最早开始做商业物业运营的华润置地，今年前10个月累计实现租金收入约69.26亿港元，为前十大房企中最高。

  据龙湖2017年中期业绩数据显示，其上半年投资性物业租金收入增长28.8%至11.4亿元，查询龙湖2014年至今的租金收入，每年同比涨幅均高于同行，2015年涨幅甚至达61.5%。但尽管如此，龙湖租金收入距百亿仍很遥远。

  另据万科2017年中期报告显示，上半年租金收入约为11亿元，虽同比增加约200%，但无法与租金收入达百亿的万达等相提并论。

  此外，碧桂园、恒大、金地、融创、绿地等房企租金收入也仅在数亿到数十亿之间。

  转型运营商

  房企艳羡九龙仓的背后，是房地产开发业务目前正在进入最后一轮规模化战争，持有运营成为新的赛道。

  过去三年来，恒大、碧桂园、融创等依靠深入二三四线和并购，成功从规模战中胜出，碧桂园荣膺第一，融创挤进前五。不过，单纯的开发业务天花板也已显现，万科、中海外、保利、金地、招商等老牌房企已经不再着眼于规模之争，而是专心培育和发展持有运营。

  各个房企目前均打出了城市运营商、服务商的旗号，万科定位“城市配套服务商”，华夏幸福定位“产业新城运营商”，招商蛇口定位“城市和园区综合运营商”，恒大地产改名中国恒大等，都是向多元化的城市运营转型。

  这些转型动作涉及商业、旅游、产业园区、教育、医疗、度假等多个领域，均与消费升级的“美好生活”有关，房企转型路径日渐明晰。

  以万科为例，自2011年提出“城市运营商”战略后，最新总结出了五大分类十大业务。核心业务为房地产开发和物业管理，优势业务包括商业开发和运营、物流地产，拓展业务包括冰雪度假、长租公寓，摸索业务包括养老、教育，潜力业务包括轨道物业。

  从这五大业务可以看出，除传统的住宅开发以外，其余均需要万科持有运营。

  21世纪经济报道的调查显示，长租公寓是当前大型开发商、中介代理机构等持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。

  今年以来，一向低调的龙湖发力长租公寓，冠寓品牌和项目在十几个城市落地生根；另一边，万科的长租公寓泊寓也迅速开出数万套长租房源。

  上周，碧桂园总裁莫斌透露，计划在三年内提供100万套长租物业，世联行亦放言长租公寓目标是100万间；万科预计年内泊寓的获取房间数将超过10万间，远期规划提供100万套公寓；旭辉集团计划未来五年完成“双20万间”，包括承接地产公司的自持物业20万间，以及租赁物业改造出租20万间。

  现金流之战

  无论是持有商业、产业地产还是物流等，均需形成一定规模和稳定现金流，才能进行资产证券化，最终形成商业模式的闭环。

  提到开发商青睐长租业务的原因，金地商置行政总裁徐家俊认为，中国的长租公寓市场有着典型的“长尾效应”，尤其在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群体，租赁型物业的现金流很好，是非常理想的资产证券化载体。随着中国金融工具越来越发达，相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。

  “通过快速规模扩张，加以持续运营，可以实现较多的现金流，为将来的资产证券化做准备。”一家开发商旗下的长租公寓负责人表示。

  不过，万科深圳泊寓总经理袁军强调，做长租公寓最重要的是看清自己的规模边界，把规模控制在一定数量以内，稳健经营。对于房地产开发公司而言，可以寻求与其它渠道的合作，比如万科与深圳人才安居集团的合作，将为万科泊寓的规模扩张提供基础。

  他告诉21世纪经济报道记者，长租公寓是房地产行业的零售业，薄利多销。“资金回笼时间很长，没有一定的资金实力不要趟浑水。”

  在袁军看来，租赁业务还需金融机构的支持，真正打破以往的融资理念或合作模式，才能形成闭环。“如果还是停留在传统抵押贷、消费贷、租赁贷模式上，就很难做。”

  在长租公寓之前，开发商持有物业已具规模的是商业地产。比如万达、华润置地、龙湖等，而万科在联合收购了印力商业平台后，商业地产持有面积达到了800多万平方米，位居国内前三。

  这些持有的商业物业，已经产生的现金流可以进行资产证券化。10月20日，银荔集团发行首单CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities，商业房地产抵押贷款支持证券），规模37.9亿元，标的物是深圳深国投广场。

  如今开发商另一热门扩张业务产业地产也已成资本市场新宠，比如普洛斯是最早一批产业地产玩家，他们背后真正推动的是资本。

  金地集团总裁黄俊灿告诉21世纪经济报道记者，国外有很多工业地产REITs，金地也在考虑、研究未来这成为产业地产的融资渠道和发展方向。

  在这场租金之王的战争中，谁将率先胜出？

  2017中期业绩会上，中海地产董事局主席颜建国透露，希望集团租金收入2020年达到50亿港元，中长期则达到100亿港元。

  一向谨慎的龙湖也准备放手一搏。同样是在中期业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶宣布：“2020年龙湖商业会达到60亿的租金收入。”

  深圳一位资深房地产研究人士认为，万科可能率先胜出。2016年收购全国第三大商业管理集团印力，让万科所持有及管理商业物业面积超850万平方米；收入新加坡物流巨头普洛斯，更是将万科送上国内物流地产第一的宝座；泊寓在长租公寓领域也是数一数二；另外，万科虽然没有提出特色小镇，但万科的产业地产和园区运营业务也较多。

  不过截至目前，万科这些持有物业的收入尚未在财报中得到反映。