房地产的下半场：深圳住房租赁市场众生相

够钟死心了

租赁被认为是房地产的下半场，房地产市场的运行机制和逻辑也开始发生变化。说起租房，深圳（楼盘）可谓是租赁的大市场。贷款租房、长租公寓、只租不售地块、城中村改造……短短几个月时间，深圳租赁市场已经悄然改变，或给全国带来新的“租赁样本”。

从去年开始，住房租赁市场利好政策不断出台，也迎来前所未有的机遇期。在此风口下，房地产市场整体上正在快速进入存量房的时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生很大的变化。

深圳是一座有近八成人租房的移民城市，流动人口和年轻人口在这座城市里占据着远超其他城市的比例，租赁的风口来得如此迅猛，深圳租赁市场已经悄然发生改变，这些变化或预示着房地产市场的大变革。

政策+金融：

贷款租房已成真

链家日前发布的《深圳租赁》调研报告显示，深圳有80%的租房人群，租赁市场规模超千亿，深圳已成为全国最大的住房租赁市场之一。在全国鼓励租售并举的政策环境下，在发展住房租赁方面深圳也称得上是力度最大的城市之一。除了政策倾斜和政府投入之外，在巨大的市场需求之下包括地产商、银行甚至互联网巨头在内的相关市场主体都在积极发力。

今年7月，深圳进入住建部首批12个开展住房租赁试点的城市之列。从8月市规划国土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）以来，在租赁方面也一直动作频频、“大招”不断。在10月正式出台意见稿中，深圳将培育住房租赁市场供应主体，完善公共租赁住房管理，完善住房租赁立法和支持政策，加强住房租赁市场监管。在这期间，在北京（楼盘）等13城开启集体建设用地建设租赁住房试点的同时，深圳更进一步推出城中村规模化租赁改造的相关政策。从调整土地出让方式、加快住房存量盘活到率先引入金融工具，近几个月来深圳正在不断加码政策。

近期最受市场关注的莫过于租房也能贷款，银行业正在加快进军住房租赁市场的步伐，11月初，建设银行(601939,股吧)深圳分行推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布“按居贷”。此外，中信银行(601998,股吧)和中国银行(601988,股吧)在租赁市场也开始发力，各银行针对不同市场主体及场景，全方位介入住房租赁市场。不过，租房也能贷款对大多数人来说还是“新鲜事”。

记者登录“CCB建融家园”的APP看到，目前深圳市场推出了碧桂园荣汇、润达圆庭、天安云谷、吉祥里豪庭、心海城以及星河荣御这6个小区，其中润达圆庭是目前唯一开业的小区，页面显示租金从每月6095元起，其他5个还处于即将开业的状态。

为此，记者进行了实地调查。在距离深圳4号线红山站地铁口约200米远的位置，就可以看到“CCB建融家园润达圆庭租赁服务中心”字样。与传统的小户型出租房不同，润达圆庭的房源包括三房、四房和五房单位，租金从每月6480元起，全新装修家电全齐，可以直接拎包入住。记者调查发现，在润达圆庭周边的多个小区，三房单位的月租金多在每月6000元至6500元，也就是说润达圆庭的租金处在市价范围内。

客户经理表示，“租房贷款的利息标准大概为目前基准房贷利率，客户可以申请的贷款相当于12个月的租金和两个月的押金，条件比较宽松，只要在APP上填写完个人相关信息之后就可以预估自己的贷款额度，即使手上已经有房也能来租房。”记者在现场看到，许多房源都已被出租，甚至还有来自东莞（楼盘）的客户询问。客户经理透露，在近三四天内达成租房协议的房源就有二十多套。

“虽然租金和周围的楼盘相比没什么优惠，但因为有银行的背景，感觉会少一些普通租房常会出现的弊病。”租房者陈先生对记者表示，“贷款租房还是新鲜事，现在买房的银行利率还要上浮，租房反而是基准，的确很有吸引力，而且红山片区的二手房房价都接近甚至超过每平方米7万元，这样看来租金收益比真的很低。”

“政策+金融”，两把宝剑已为租赁市场准备，不管是租客还是开发商，就看谁能在最短时间内熟悉游戏规则。

记者调查发现，润达圆庭与周边的中航天逸、水榭春天5期、汇龙、金亨利府等项目几乎同期开工建设，而周边早已发展成为成熟社区，唯独润达圆庭在两三年前就多次释放入市信息却次次落空，由于种种历史原因更被市场称为“捂盘王”。在附近居民看来，润达圆庭的小区品质并不如周边许多小区，但在贷款租房的“风口”下却得到与周围高品质小区同样的租金价格。

无论是资产未来的增值还是现阶段的出租，美联物业深圳及惠州（楼盘）区董事总经理江少杰认为这对开发商来说并不是坏事，一来配合国家租赁政策，二来有金融产品可以帮助回笼资金，建行的长租公寓产品探索就是一个预示，三来开发商又可以持有物业，享受物业增值。

开发商“弃售”转自持：

长租公寓遍地开花

如果说“捂盘王”也变身出租房，如何在租赁风口下找到“最佳位置”，已经成为开发商的必修课：究竟是在“限价”的背景下卖房还是在政策的风口下把房出租。

深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，与过去创业型长租公寓爆发不同，今年以来开发商、地产中介服务机构等“巨无霸”开始发力长租公寓市场，是各自持有物业中规模扩张最为迅猛的业务。

深圳万科泊寓租赁服务有限公司运营总监陈晓炜表示，目前泊寓进入了全国的27个城市，开业时间超过六个月的项目的平均出租率达93%。在深圳布吉片区的百鸽笼地铁口，记者看到万科长租公寓品牌泊寓，但所在的物业却是信义地产旗下的项目，该楼盘的多数房源全部交由泊寓出租运营。泊寓把使用频率较低的客厅和餐厅改造成房间，每个房间的月租金视面积大小大概在1800元至2400元之间。

记者调查发现，信义地产的这个项目分期开发，最近入市的项目于2016年9月拿到预售证，均价达到每平方米6.3万元，周边二手房价格每平方米4万至5.5万元之间。从资产角度，品质优良的住宅项目开发成本高，不卖而拿来出租这笔账肯定不划算。那么，这笔账到底该怎么算？

“在现有的指导价基础上卖房，开发商无法实现大幅度的产品溢价，只要租金划算和房价保持稳定，可以更多看未来房产升值空间，只是这样一来可供市场销售的房源或许会减少，这对楼市供应也会带来问题。”资产运营管理者吴先生说，“不过，如果长租公寓走规模化持续扩张路线，何时实现总体盈利仍是个难题和未知数。”

深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，这些都是企业不得不考虑的数字负担。龙湖集团副总裁、冠寓公司CEO韩石对记者表示，目前冠寓是从轻资产入手，轻重结合，未来逐渐加大重资产比例。此外，冠寓的动态投资回收期是5到6年时间。

的确，越来越多的开发商、地产中介服务机构正在不断加码长租公寓业务。万科、保利、金地、招商蛇口等老牌房企已经不再着眼于规模之争，而是专心培育和发展持有运营。研究机构克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。世联红璞公寓总经理甘伟表示，未来世联红璞将在广州（楼盘）、杭州（楼盘）、厦门（楼盘）等高房价城市推出家庭式长租公寓，红璞公寓会延展重和轻的两端模式发展，因此接下来的两年时间世联红璞都会采取重模式的发展，就是自持物业，包括买、建，甚至改建。

由此可见，从“高周转”到“自持出租”，开发商和地产中介服务机构的投资与开发逻辑也在悄然改变。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。新派房地产投资信托基金（REITs)和保利REITs陆续获批，对房地产行业可以说是破冰。深交所相关负责人在介绍新派公寓专项计划的成功发行时就表示，长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的适合行业。不过，万科泊寓负责人认为，金融机构需要打破以往的融资理念、合作模式，回归到长租公寓本身的业务模式，才能实现金融机构与政府需求、企业合作模式三者的真正共赢。

多管齐下发展租赁：

改变市场预期

除了贷款买房和长租公寓，对于发展租赁市场深圳已经多管齐下，其中就包括从土地出让要增量，向集体用地要存量。

在租赁建设用地方面，深圳明确恢复了划拨用地，其产权归国家机关，用途包括只租不售的人才和保障住房，此外，深圳近期出让了首宗只租不售宅地，最终由深圳市人才安居集团竞得。这宗位于龙华民治街道的地块，地理位置较佳，属于深圳市推进建设的13个重点区域之一——深圳北站商务核心区域。在业内人士看来，如此优质的地块用作只租不售，可见深圳政府发展租赁的决心。根据计划，到明年6月深圳共将推出7块只租不售住房用地。

除了从土地出让要增量，深圳市规划国土委此前发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)意见的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。目前，深圳多个城中村开启环境整治，例如福田下沙村改装天然气入户，万科也开始试水玉田村统一租赁，房企进驻城中村也是看到了市场机会，更充分利用现在的政策红利。

有业内人士认为，随着租售同权的推出和落实，使得民众在居住方面跟国际完全接轨，这相当于新一轮房地产市场改革。深圳大力发展租赁，似乎开始改变置业者的预期，尝试引导部分原本想要买房的人进入租赁市场，这对平衡商品房市场的供求关系似乎也非常重要。多位准备购房的置业者表示，以往的租赁市场缺乏监管，现在通过住房租赁化政策把租赁市场纳入监管，如果在安全可靠的基础上，从目前情况来看他们愿意先租房再买房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前对于深圳市场来说，租赁市场不光是为深圳解决租赁的问题，更重要的是也为全国提供了一个可借鉴的模板，属于租赁市场的改革模范。从租赁市场发展的角度看，供应端不断增加房源，且各类支持租赁的政策非常多，优惠也非常多，所以对于改变刚需和投资者的预期是有积极作用，既会释放更多的租赁需求，也会培育更多的租赁消费。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，租赁市场的大规模发展，肯定会影响置业者或投资者对市场的预期，在未来一段时间租赁住房的可选择性更广，市民购房的积极性会降低，非理性购房的行为将更少。但从目前的情况看，长租公寓的兴起有可能推高租金水平，因此长租公寓能否真正“长期租住”，还得看实际的市场情况。未来5到10年，随着租赁市场的大规模发展，房价有望能保持相对平稳的发展态势，租购同权进一步深化，买卖市场和租赁市场之间的发展将会更加均衡。
　　(出处：和讯网 2017年11月16日)