房企并购潮涌：获储转向存量 股权交易大单频现

七秒后的鱼

作为中国经济的重要支柱，房地产在过去20余年曾以20%的开发增速高速发展。但在楼市调控常态化的当下，部分曾活跃在市场上的房企正面临巨大挑战。

“现在看来进程比我们想象的还要快。”在某行业内部论坛上，融创中国董事长孙宏斌说。他指的是房地产市场集中度正前所未有提升。据他判断，今后三年，中国房地产市场前三名房企市场份额将占30%，前十名所占份额将在40%、50%。在此过程中，兼并、收购动作会特别多。

中信证券副总裁马尧注意到，前20家房地产商的销售额已占行业的25%，这要靠企业精细化管理并创新，也要靠并购。此外还可通过在金融领域合作，存量不动产物业经营及产业链上下游延伸等。

房地产行业正进行一场前所未有的大洗牌。中原地产研究中心统计显示，11月前十天，宣布的房地产业股权变动已超500亿。从各大产权交易所挂牌看，房地产类标的物明显增多，如北京产权交易所相关挂牌价值已超200亿。

从招拍挂到并购

招拍挂曾是房企“开疆扩土”的主要方式。随着近年来土地市场招拍挂条件日趋苛刻，地价逐渐上涨，以融创中国为代表的房企转而选择并购。

泰禾集团董事长黄其森就表示，“2016年开始，我们基本不参加公开市场（招拍挂），（公司所获取的土地）90%是通过合作并购。这两年的土地成本只有公开市场一半甚至1/3。这两年（其他房企）拿的高价地我感觉基本上都要赔钱。”统计显示，该公司土地拓展以并购为主，2017年上半年新增项目11个，有10个项目是通过并购取得。

阳光控股有限公司创始人、董事局主席林腾蛟也认为，在土地和资源获取上，关键在并购，公司现在货值储备的大部分都是在并购市场取得。

普华永道统计显示，2017年上半年中国房企并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%。每例平均交易额在逐步上升。

该机构注意到，土地市场拿地艰难是并购增加的原因之一。“今年由于土地供应有限，房企热情不减，政府提高了拿地门槛。在住宅土地出让中抛弃了原先的价高者得，而是招挂复合，需要对投标企业进行打分。打分标准包含总资产、住宅开发面积、百强排名，致使拿地企业都是大型央企、国企或规模大的企业。商办用地则进行定向的招投标，需有专业的专利和创新经验等。”

普华永道认为，土地二级市场的改变，引致大型企业兼并中小型企业，中型企业通过兼并小型企业迅速增长，未来房地产市场将又掀起一轮并购潮，无论是为获得土地，或是为占据市场份额。

据统计，地产行业内部整合是目前并购的主流；而参与并购的非地产行业公司主要为资金充沛的大型集团。就交易金额来看，公司类投资者在2014年之后快速增长。在地产企业规模和储地战争中，为降低成本、控制风险，大多房企更倾向于在存量市场进行收并购。

百亿级大单频现

值得注意的是，近年来百亿级并购频现；由于房地产单个项目投资金额要求越来越高，私募基金和个人投资的金额占比越来越小。

普华永道数据显示， 2017年上半年，1亿美元以上的地产交易共82起，占交易数量的39.6%；交易金额却达到415.6亿美元，约占交易总金额的92%。

从区域上看，上半年逾85%的地产并购交易金额集中在华东、中南及华北区域；交易集中核心城市为上海、深圳及北京周边，约占总交易金额的40%。交易数量与金额趋势一致，逾80%的交易量集中在华东、中南及华北区域，核心城市约占总交易数量的35%。

恰如孙宏斌所言，市场并购进程比想象的还要快。

11月以来，房企股权变动频繁发生，尤其14日、15日便发生多笔并购案，涉及华侨城、中航地产、龙光地产、亿达股份等，涉及金额超150亿元。11月15日，据北京产权交易所披露，中航地产股份有限公司拟转让中航城置业（上海）有限公司100%股权，转让底价为10.64亿元。11月14日，亿达中国控股有限公司发布公告称，将以31.6亿元及13亿元分别收购创域集团与明域集团所持有的富岸集团61.54%及28.2%股权，交易完成后其将持有富岸集团100%股权；同日，深圳市康侨佳城置业投资有限公司70%股权拍卖，龙光地产以69.8亿元获得其70%股权，加上承债金额，龙光将一次性支付70亿元。

华侨城（亚洲）控股有限公司14日发布公告称，于11月9日（交易时段后）与新华基金（代表新华1号基金）订立买卖协议，以相等于人民币13.95亿美元等值金额出售重庆公司51%股权。公司表示，出售事项为集团实现可观收益的良机，出售所得款项净额约为人民币13.94亿元，拟用作一般营运资金及投入未来投资。

中原地产首席分析师张大伟认为，最近房企股权变动案例非常多，主要原因是房地产调控导致企业融资压力加大，且面对调控下的市场，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率，股权融资需求明显增加。另外，楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，部分企业也开始腾挪股权获得资金。此外，市场降温但土地市场依然高温，房企资金买股权比买地价值更高。

张大伟表示，中小房企融资难度增加，预计后续出售股权会有所涨价，而大型房企因为土地价格过高，很可能也会集中在股权收购上做文章。

易居研究院研究总监严跃进指出，房企业绩增长目标必然促使其积极寻求各类扩张手段，传统招拍挂市场上的拿地资金要求高，所以很多房企会考虑一些新的投资方式，比如通过收购项目来进行。对于中小企业的地块，并购的意义较大。此类中小企业当前资金面预计会持续收紧，所以相对急迫谋求转让，因此谈成合作的可能性较大。“类似例子其实很多，部分央企也会不断去找‘二手地块’，且达成交易概率很大，即在年底前会实现土地储备的相关目标。”
　　(作者：王营)　　(出处：21世纪经济报道 2017年11月20日)