楼市去库存之溧阳样本：毗邻南京 想买好房要找关系

细嗅蔷薇

楼市去库存之溧阳样本

“溧阳市区商品房的库存去化周期低于6个月？你不是在开玩笑吧？”江苏省溧阳市某房企销售经理蒋玉杰（化名）一脸诧异地反问记者。

在全国楼市新一轮调控一周年之际，热点一、二线城市楼市逐步降温的背景下，三、四、五线城市加速库存去化，对于房企而言意义重大。溧阳地处长江三角洲南部的苏、浙、皖三省交界处，便捷的交通、优越的生态环境以及连续多年名列全国百强县（市）的经济地位，使得溧阳这座毗邻南京的县级市，颇具观察楼市去库存状况的样本意义。

记者通过实地调研发现，相较于往年的平稳增长，溧阳房地产市场在今年上半年迎来了一轮爆发，溧阳市区新建商品住宅成交均价较去年年底时大幅上涨，今年前10个月二手房实际成交量已逼近去年全年。在业内人士看来，溧阳市区商品住宅库存去化周期已低于6个月，需要加快供地。

一手房销售紧俏

近日，记者驱车来到溧阳燕山新区燕湖公园北侧的华府晶园。据销售人员介绍，该楼盘2015年年底首期开盘，当时均价11800元/平方米。初期销售不温不火，但在燕山新区开发的带动下，加之房地产市场整体销售转好，目前一期仅剩十几套房源，二期尚未开盘。客户主要以本地改善型需求为主。记者在售楼处的销控板上看到，一期剩余的房源虽主要以低区楼层为主，但房价最高已升至约16000元/平方米。

有知情人士告诉记者，想买到好的房子必须要找关系。

记者随后又来到与华府晶园相近的另一个楼盘银江国际。“即将开盘的是1号楼、2号楼、3号楼，总户数516套，目前蓄客3000多个。楼盘预售证还没拿到，可以先看房子，如果想买到户型满意的楼层就得找关系。”银江国际的销售人员李文华（化名）告诉记者，政府对于预售证的发放管理比以前严格，要求房屋必须建到总层高的1/3时才能去申领预售证。另外，政府对燕山新区的房价进行了限价，凡是2015年之前拿的地，商品房销售均价一律不得超过12000元/平方米。“我们拿地时间早，均价应该不会超过12000元/平方米，但一些去年或者今年拿地的项目，估计要卖到14000元/平方米左右。”

记者在采访中了解到，就市场供应来看，截至目前，溧阳全市2017年新开工的商品房面积为86.8万平方米，全年获批上市销售的商品房面积大概率超过100万平方米，而2016年这个数字为78万平方米。

市场交易方面，2016年溧阳商品房成交量约为102.5万平方米，其中住宅成交量约为94.18万平方米。2017年前10个月商品房成交量为99.1万平方米，其中住宅成交量约为92.4万平方米，已与去年全年相差无几。

溧阳市房管部门有关负责人向记者表示，今年以来，溧阳新建商品房销售一直非常好，外来人口买一手房的占比估计不足1%。为保持房地产市场稳定发展，政府多个部门还专门设立了联席会议制度。

二手房成交量可观

与一手房销售紧俏不同，溧阳二手房市场在2017年经历了由旺转淡的变化。当地房地产中介王海（化名）告诉记者，今年4月至8月，溧阳房价上涨较快，自己门店的二手房成交量同比增长超过20%。但9月份之后，市场行情有转淡迹象，10月份只成交了两三单生意。

尽管如此，今年溧阳二手房成交量依然可观。记者从溧阳市不动产登记交易中心了解到，2017年前10个月溧阳二手房网签数量为6300多宗，实际成交4300多宗，已接近2016年全年成交的4600多宗。

在王海看来，当下的溧阳，如果是刚需，可以买房；如果是投资，那是坚决不能买房。今年4月至8月份的楼市行情有可能是溧阳历史性的记忆。

明年的行情会怎样？有中介直言溧阳二手房市场明年也不会有起色。而王海似乎更加乐观一些：“明年春节过后市场行情可能会好转。”

库存压力已不存在

“别看溧阳是小地方，这里有钱人不少，而且部分区域的房价甚至比常州还要高。”李文华向记者透露，2016年上半年溧阳地区最贵的地块大约每亩400万元，市区房价大约9000至10000元/平方米。今年上半年路劲、时代、宋都、碧桂园、华盛等很多企业来溧阳拿地，成交价格基本上已达到或超过每亩700万元。开发商争相拿地推高了溧阳人对于房价上涨的预期，造成现在已经开盘的楼盘销售很快，包括一些以前卖不掉的楼盘。

有溧阳本地开发商表示，包括央企在内的诸多外地开发商资金实力雄厚，在溧阳拿地“非常轻松”，即使本地开发商组成联合体，也无法与外来开发商相抗衡。

溧阳市房管部门有关负责人向记者表示，溧阳的土地供应量一直控制得很好，所以长期以来房价比较稳定。溧阳在住宅方面实际上已经没有库存压力，而是需要加快供地，所以政府接下来会考虑下一步的供地计划。“预计会在今年年底前推出以住宅用地为主的多幅地块以平抑房价。”
　　(出处：中财网 2017年11月20日)