楼市继续降温 年底中小房企或以价换量

月遥灵三人行

如今，在众多因素的作用下，房地产市场的“风光”已然成为过去时。在这样的背景下，有分析师认为年底中小房企或将会以价换量求生存。 CNSPHOTO提供

持续不断的房地产调控，给市场带来的叠加效应仍在发酵。据国家统计局日前发布的数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资、销售、到位资金等指标的增速继续下滑。其中，9月和10月单月，房地产销售规模连续两个月同比下降。而楼市政策的持续收紧以及各项数据的不断下挫，也改变了卖房人的心理预期。以北京（楼盘）为例，如今有不少换房业主都在急售旧房，价格直降几十万元也可以商量……

对于楼市未来将如何发展，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，房地产市场下一步能够保持持续健康发展。在这样的情况下，有分析师认为年底中小房企或将以价换量。

楼市数据继续下挫

国家统计局11月14日发布1月－10月全国房地产开发投资和销售情况显示，前10月全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1月-9月回落了0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落了0.5个百分点。

通常销售被认为是房地产市场的先行指标。而在楼市调控政策的影响下，自去年以来，全国房地产销售增速总体呈下滑态势。

据悉，今年1月-10月，商品房销售面积为130254万平方米，同比增长了8.2%；商品房销售额为102990亿元，增长了12.6%。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速已大幅收窄。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，随着调控的深入，1月－10月市场成交面积同比涨幅仅为8.2%，刷新了自2016年初以来22个月的新低。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，销售大幅下滑的原因，一方面是由于政策层面依旧严苛，限售城市持续扩容——截至目前，已有47个城市相继落地限售，降低了投资客们对房价的预期，成交回落趋势明显，部分城市延缓了预售证的审批，房企观望情绪强烈，客观上造成了新盘的延迟入市，供应紧缩的局面在短期内难以缓解。而另一方面，资金的大幅收紧也是销售下滑的重要因素。

张大伟分析认为，贷款较2016年下半年相比有明显的萎缩。10月单月，住户部门长期贷款新增3710亿元，相比于9月单月的4800亿元减少超过千亿元，这也是最近两年来第一次单月住户长期贷款单月增加额低于4000亿元。

在此背景下，企业到位资金增速已从去年同期的15.5%降至7.4%。数据显示，1月－10月，房地产开发企业到位资金为125941亿元，同比增长7.4%，增速比1月－9月回落0.6个百分点。

同时，在以消费贷款为主的居民短期贷款方面，因消费贷、首付贷等贷款的严控，从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元，出现了明显下调。

对于如今的楼市情况，刘爱华指出，无论是热点城市还是三四线城市，近几个月的房价涨幅都出现了回落，这体现出去年以来房地产调控所取得的成效。此外，刘爱华还表示，房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制将带来供需的继续改善。

换房业主急售旧房

二手房市场同样在降温。有一些换房业主表示，可以接受房子的适当降价，以期将房子尽快出售。

一位近期打算换房的购房者在看了不少北京北部区域的二手房后表示：“看了一些二手房后，我们发现市场上出售的好房源并不多，但着急卖的房源和非优质房源则挂牌较多，价格也在继续下行。”

值得关注的是，记者近日在北京通州二手房市场走访时发现，其业主报价再度下挫，成交价也继续走低。中介门店生意冷清，当来了一单生意时，店内人员几乎全线出动，跟随购房者看房。记者在通州梨园某小区偶遇一家看房人时发现，中介服务人员比这家看房人还多，且边走边推荐多套房源，并直言几乎都可以讲价，只要是与业主面对面，就都有商量的余地。

“通常在双方讲价时，业主都会愿意让一些价，但是如果总价仅仅降5万元、10万元，现在是达不到客户心理价位的，这种情况很难成交”，麦田房产(博客,微博)丽都区一位业务经理表示，现在看房的人不少，但真正能签约的却不多。

而曾经火爆的环京楼市如今已热度不再。距离北京近30公里的河北燕郊，由于其独特的地理优势，自2009年开始便紧随北京步入了楼市快速上涨的通道，也因此被视为北京楼市的“晴雨表”。在过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次“高空跳水”，二手住宅单价普遍下跌1万元，商住房总价跌去三分之二，但成交量却仍萎靡不振。当地有中介表示，许多投资客已经“赔掉了首付”。

据了解，目前河北燕郊的房价，比起七八月时每平方米又降了2000元左右。

对于这种情况，多家机构分析师表示，房地产调控不放松的态势已经非常明确，投机者纷纷退场。此外，受众多利好消息的影响，刚需族的需求也得到了很大疏解。

年底中小房企或以价换量

如今，在众多因素的作用下，房地产市场的“风光”已然成为过去时。而在这样的背景下，中小房企的日子更是愈发难过，年底或会出现以价换量的情况。

克而瑞近日发布的《2017年1月-10月中国房地产企业销售TOP100》数据显示，千亿房企达到12家，其中碧桂园、万科、恒大稳坐榜单前三，三家企业的前10月销售额均超过4000亿元。而融创10月当月实现销售金额439亿元，前10月实现销售2484亿元，同比增长了142%，排名也随之上升至第四位。与龙头房企规模的快速扩大不同，更多的中小房企依然面临较大市场压力。

据了解，今年前三季度，合生创展、深圳（楼盘）控股、瑞安房地产、朗诗绿色地产等多家房企的销售业绩出现了明显下跌。其中，合生创展前三季度销售金额为60亿元，同比下降20%；深圳控股销售金额102亿元，同比下降43%；瑞安房地产销售金额为74.8亿元，同比下降62%；朗诗绿色地产销售金额为129.5亿元，同比下降43%。

此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出现了盈利下滑甚至是亏损的情况。如大名城(600094,股吧)归母净利润为6.57亿元，同比下滑17%；广宇集团(002133,股吧)为1.29亿元，同比下滑19.5%；中航地产(000043,股吧)和中交地产则分别出现了0.72亿元、0.26亿元的亏损。

克而瑞的上述榜单也显示，与去年末相比，前10月有12家房企跌出了百强榜单。克而瑞认为，跌出百强榜单的12家房企大致分为三类：项目布局集中、2016年单项目销售规模较大的房企；逐渐降低内地投资的港资房企；部分项目被收并购后，操盘项目数量和对应业绩减少的房企。

进入第四季度，随着调控的持续深入，对于房企特别是大部分中小房企而言，将承受较大的业绩和回款压力。同策研究院首席分析师张宏伟认为，第四季度，随着销售压力的加大，部分房企或项目有可能选择以价换量，通过降价快速出货。

而易居研究院研究员赖勤也认为，随着调控的持续推进，投资、投机需求正逐渐被挤出市场，市场的观望情绪较强。四季度房企将承受较大的去化压力，部分中小房企将在年底面临以价换量加速回款的压力。

而对于大房企而言，其或许也会发起愁来。张宏伟认为，虽然今年大多数房企已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调了目标，但是销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，房企2018年重置销售目标背后的压力将会越来越大。 （王丽新 程 成）

　　(出处：中国商报 2017年11月21日)