马光远驳房地产灰犀牛论：支持力量依然强劲

不老的林月如

11月27日消息，近日经济学界有观点认为，房地产是中国最大的灰犀牛（既有风险隐患）。对此，独立金融经济学家马光远认为，房地产受城镇化等因素的强劲支持，“我一直认为在我们看的见的将来，房地产崩盘的概率等于0。”

  马光远在天盈广场2017聚焦CBD财富峰会上表示，中国已进入经济的全新周期，消费、创新以及城镇化革新将是未来30年经济发展的主动力。而房地产在城镇化的助力下，并不会出现暴跌走势，而是向更高的需求市场出发，他反驳了房地产“灰犀牛”的说法。

  “有人讲房地产是最大的灰犀牛，我写了很多文章批驳。”马光远指出中国房地产的泡沫问题，可以通过智慧的政策解决，问题没有严重到美国次贷危机前的程度。

  在马光远看来，过去20年中，经济、货币、国际资本、城镇化、经济依赖、货币化和证券化六大因素支撑房地产发展，直至今日，尽管前三者的高增长或高流入周期结束，但是后三者依然强劲。“有人讲灰犀牛，有人讲要崩盘，我一直认为在我们看的见的将来，房地产崩盘的概率等于0。”

  对于日本楼市崩盘是中国前车之鉴的观点，马光远也不认同。他认为，日本所有问题的根源是人口问题，而中国的人口转折点还没有到来。

  “我们的城镇化没有完成，人口转折点没有到，高收入的转折点没有到来。美国30年代的水平，日本50年代的水平，我们现在还差的很远。我们讲房地产不会出现大的崩盘，我觉得中国房地产和美国比较像，美国房地产过去80年的走势是不断往上走，但是中间有波折。”

  他同时认为，房地产经济将是与中国经济最为契合的重要指标，它是反映市场经济“冷暖”的关键点。房地产的支柱地位仍旧不会被撼动。

  马光远进一步指出，从中长周期来看，房地产已经进入2.0的需求时代。在未来，房地产投资方向将会集中在“大城市”、“湾区覆盖城市”以及“经济基础雄厚的特色城市”。

  但房地产市场将从卖方市场逐步向买方市场转换，房地产行业集中度和竞争加强，低于分化明显；2017年后房地产行业将进入真正的分化周期。

  其中，房地产的主要矛盾将由住房短缺转为不均衡，包括：错误的城镇化战略导致的大小城市之间的资源错配，市场与政府错位导致的保障市场残缺，房子的市场化与政府垄断导致的“地荒”；行政干预的扭曲导致的高端物业的稀缺，以及住宅市场与其他房地产市场之间的严重失衡。

  “城镇化2.0版本软硬件的升级就是中国房地产的基本矛盾的变化，这个矛盾需要我们大家好好去消化，现在不是说你要不要买房子，而是你要买什么样的房子，在每个城市里面好房子都是非常稀缺的。”他说。