库存下来了，明年房源供应会加大吗？

够钟死心了

除了调控政策和房价，当前房地产市场一些“隐蔽”的关键数据也值得关注。比如库存、土地储备、供应等。

就库存而言，周二我们推送的微信《注意了！80个城市的库存已回到了2013年》已经指出，按照上海易居房地产研究院近日发布的报告，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平，各线城市楼市库存呈现普遍下跌态势。从库存去化周期来看， 80个城市新建商品住宅库存去化周期平均只需10.8个月。

库存规模的降低，这其中有三四线城市销售火热、去库存举措给力的原因，也有一些房价过快上涨的城市，被执行较为严厉预售证管控政策，制约了库存规模的上升速度的因素。但无论如何，库存下降和供应不足的联想，这还是让不少人在询问明年的房源供应究竟会怎样。

不考虑供应的政策因素，易居房地产研究院近日发布的最新土地报告，或许能给出部分的答案。

50城土地储备：连续12月同比正增长

根据易居房地产研究院发布的最新数据，截至2017年10月，监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米，环比增长3%，同比增长15%。从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续 12 个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。不过，从横向看，当前土储规模依然偏低，大体相当于 2015 年 6 月份的水平。

从城市分类来看，10 月份 50 个一线、二线、三线城市土地储备规模分别为5179、45391 和 15457 万平方米，环比增幅分别为 9%、0%和 10%，同比增幅分别为 6%、9%和 38%。

易居研究院智库中心研究总监严跃表示，对于一线城市来说，在过去 35 个月中土地储备规模始终保持了同比下跌的态势。而在今年 10 月份首次出现了同比正增长。该数据的信号意义在于，一线城市近期持续供地，正释放了积极的效应，这有助于 2018 年形成相对充裕的房源。

而对于二线城市来说，土地储备同比增幅曲线抬头更早，目前已出现了连续11个月的同比正增长现象，这和二线城市此前楼市较为火爆的因素有关。

而三线城市的土地储备，当前已保持了连续 16 个月的同比正增长现象。严跃进认为，三线城市2016 年以来受益于房屋销售市场的火热，直接带来了地方政府积极供地和房企的积极拿地现象，因此土地储备规模也出现了明显的增长。

报告的数据也证明了这一点。从数据看，土地储备同比正增长幅度处于前列的均为三线城市。增幅领先的湖州、中山和无锡，同比增幅更是分别高达 184%、172%和131%。报告称此类城市房屋销售总体不错，且属于三大城市群中的重点三线城市、土地投资价值受认可，所以土地储备规模会有相对明显的上升。

　　土地去化周期：城市分化差异巨大

报告显示，若按照当前商品房销售的节奏，10 月份全国 50 个城市土地储备去化周期为 16 个月，相比 9 月份的15个月有所增加。这个周期相当于2015 年 7 月份的水平，虽有反弹，但依然偏低。

分城市看，10月全国50个一线、二线和三线城市土地储备去化周期分别为16个、16个和18个月，相比9月14个、15个和15个月的数值，有明显的增长。

严跃进表示，横向对比来看,三线城市的去化周期相对较高。第一是此类城市当前供地和拿地较为积极,土地储备规模上升比较快。第二是对比过去几个月相对火爆的商品房销售行情,当前销售数据略有降温。从后续市场风险来看,要警惕三线城市楼市降温所带来的土地储备去化周期增大的风险。

不过分城市来看，土地储备去化周期分化现象严重。最近楼市表现较好或者近年供地规模小的三线城市，普遍去化周期较小，如沈阳的去化周期只有4.6个月。而一些土地交易较为活跃，而房屋销售市场的火爆阶段开始过去的城市，则土地储备去化周期偏高，如肇庆已高达67.8个月。

　　 市场预判：从土储到可售房源的转化速度或加快

10 月份全国 50 个典型城市土地储备规模继续上升，无论是一二线城市还是三四线城市，都表现出积极供地和拿地的状态。而土地储备去化周期数据也随之出现了抬升，这有助于缓解部分城市未来库存不足的压力。

值得关注的是，当前国土资源部正积极部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

严跃进认为，随着土地储备规模的上升，未来加快土地储备到可售房源或库存的转化速度将变得极为关键，未来一些土地储备规模较高、开工和建设较为懈怠的城市，无疑会加快新房供应速度，并抓紧形成有效的、充裕的可售房源。

（数据及图表均来自上海易居房地产研究院10月土地市场快报）

　　(出处：中房网 2017年11月30日)