万科再定位：城市配套服务商

花开的那一瞬间

万科董事会主席、总裁郁亮3年没来厦门了。他说，3年前来厦门的时候，厦门万科还是一个标准的房地产公司，而现在已经是万科做城市配套服务商的代表城市公司。

2014年，万科提出从单纯的房地产开发商向城市配套服务商转型，基于不同城市的不同发展阶段，为城市人的不同需求提供服务。

这是在万科南方区域年度媒体交流会，选在厦门举办。郁亮里穿一件红色纽扣的白衬衣，外搭一件深色印花毛衣。繁花盛开，寓意不言自明。

万科集团高级副总裁、南方区域本部首席执行官 、深圳公司总经理张纪文透露，六年前，厦门公司作为试验田的角色，接受了一个任务。“(那时)我们觉得未来房地产不是这样，但是怎样我们也不清楚，所以让厦门公司来做实验，因为当时厦门公司盘子小，对集团影响不大。”

万科很快在厦门发现这座城市的房价高，年轻人存在大量的居住需求，所以开始在厦门做长租公寓。目前，万科在厦门已有泊寓莲前公社、泊寓环岛山庄、泊寓设计公社、泊寓高新园店、泊寓云玺店、泊寓华昌店、泊寓前埔店、泊寓兴隆公社、泊寓集美软件园店等长租公寓项目。

“解决了年轻人居住的问题后，万科开始思考他们的上班问题。”于是，万科介入产业办公领域。譬如，位于厦门软件二期的万科创想公社便是基于此打造出的产业办公平台，这个项目包括泊寓前埔店、还配有万科自营饭堂。

在这种提供城市配套服务的思维下，厦门公司还往上叠加了社区商业、梅沙教育、智慧停车等业务。张纪文称，“这些新业务已成为万科厦门公司最核心的业务。”

展示厦门公司作为城市配套服务商的实验成果，是万科此行选择厦门作为交流会举办地的初衷。郁亮说，“今天，万科的城市配套服务商战略通过厦门这个城市表达出来。希望万科的每个城市都能顺利完成这个转变。”

而在此四天前，万科披露的2017年11月份销售简报显示，2017年1~11月份，公司累计实现合同销售面积3141.9万平方米，合同销售金额 4676.5亿元，暂时落后于碧桂园和恒大。

万科在数年前已表示不设年度销售目标，相比规模更重视销售回款。而在此次交流会上，郁亮狠抛开发商的身份：“希望大家不要再把万科和开发商连在一起说，谁再跟我提开发商，我就跟他急。”

郁亮说，万科作为房地产开发商的时代已经结束了。他把城市服务配套商定位为服务业，至于由碧桂园、恒大、万科、融创组成的新四强格局，并不愿多提。

去年此时的媒体交流会上，万科创始人、前董事会主席王石说，“万科已从传统的房地产公司转型到技术公司，发展还在继续，对万科的业绩来讲，真正的增长现在才开始。”同日，张纪文对记者指出，单一的住宅开发功能已不能满足城市人群对居住配套的需求，万科已具备成为城市配套服务商的条件和能力。

时日流转，过去停留在概念印象的“城市配套服务商”面貌逐渐清晰。厦门之外，万科在深圳总部推进城市配套服务商的力度更大。

7月，万科与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯(GLP)私有化收购，扩大在物流地产领域的优势;今年10月，万科与深圳市人才安居集团签约住房租赁和物业管理两个领域进行合作;万科还介入深圳的城中村改造运营生意，以深圳福田区南园街道办合作为切入点，对城中村进行企业化运营整治，探索“统租运营+物业管理+综合整治”模式。

在万科向城市配套服务商狂奔的路上，万科物业颇值得单独拎出一提。万科物业2015年全面开启市场化后，走得是与备受资本市场追捧的、主打创新业务模式相反的道路，相比增值服务，更强调对业主资产保值升值的维护服务。

年初，万科物业引入两家战略投资者博裕资本与58集团，标志着万科物业自市场化变革后的再次转型。不久前，万科物业宣布筹划一个高端物业管理服务子品牌，来提高公司的品牌美誉度。

在今年的交流会上，万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全表示，“2014年起，集团同意万科物业市场化，截至目前，万科物业在全国管理2287个项目，其中52%非万科开发，26%非住宅项目。过去3年，万科物业一直想怎么做大的问题，现在，万科物业已几乎每天都能接两个20万平米的项目了。”

战略到此拐弯，朱保全称，“接下来的3年，我们很可能不是挣钱的3年，而是花钱的3年。我们不会把物业当作金矿去挖，而是想法去改善居住环境。”目前，万科物业管理的非万科开发的物业，业主满意度、物业费收缴率、设备完好度均偏低，朱保全称这些都需要资金来改善。

在物业公司普遍趁风口谋求上市的背景下，万科物业至今岿然不动。面对第一财经的提问，郁亮半玩笑半认真的说，“(物业公司上市)这是万科禁止提及的问题。”

静水流深，无论是万科还是行业，变化还在继续。
　　(作者：陈淑贞)　　(出处：第一财经日报 2017年12月10日)