住房租赁的重要性超乎你的想象

细嗅蔷薇

  任何关心2018年中国经济趋势的朋友，都不会忽略年底召开的中央经济工作会议。任何关心2018年中国房地产走势的朋友，也不应轻忽这个重要会议的公报。

  中央经济工作会议在部署明年重点工作时，和前两年一样，有关房地产工作的表述，也是单列一个部分，即第七部分：

  “加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

  十九大报告有关住房制度的表述是：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与上文表述只有一字之差（“供给”改为“供应”），意思则完全一样。

  也就是说，中央要求加快建立的住房制度，定位已经非常明确，即，多主体供应、多渠道保障、租购并举。如何理解这三句话？

  “多主体供应”，从土地供应的角度看，除了国有建设用地，增加了集体建设用地。国有建设用的出让主体是各地政府，集体建设用地的出让主体是村集体。另外，有些城市还鼓励国有企事业单位利用自有土地建设保障房，算“半个主体”。

  “多渠道保障”，从保障性住房的角度看，与上述供应主体相关，除了各级政府提供的保障房这个主渠道，还增加集体建设用地建设地租赁住房。国有企事业单位利用自有土地建设的保障房，也是补充渠道之一。当然，从普通商品住房的角度看，热点城市须保障供应，也是各地政府的责任。

  中央有关住房制度表述最大的变化，还是对租赁住房的强调。从近几年中央经济工作会议和中央政治局会议的公报看，没有哪一次像今年中央经济工作会议这样，将发展住房租赁及其市场机制提升到如此重要的地步。

  事实上，2017年中央和地方出台的住房租赁政策，不仅比过往任何一年都要多，也更全面，更具体。专家们常说，房地产市场与政策密切相关。从政策出台的密度、强度和高度说，住房租赁已绝不仅仅是政策信号的问题了。

  此前我们记者也报道了，11月以来，几大国有商业银行，以及部分股份制银行，都已在多个省、市与当地政府和知名企业，签订了巨额的战略合作协议，承诺计划投资于发展租赁住房的资金，动辄数百亿甚至数千亿。

  一批知名企业也已迅速布局。万科、龙湖、链家、世联行、旭辉等企业，均宣布已经或将在长租公寓囤积重兵。据媒体报道，万科的长租公寓品牌泊寓，计划到2018年拓展45万间，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。

  最令我惊讶的，是碧桂园。12月20日，碧桂园正式发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年将以集体建设用地、自持用地以及收并购用地等方式，提供100万套租赁房源。3年100万套，这是什么样的速度！

  常常听专家说，以目前的投资收益比，建设长租公寓甚至普通租赁住房，“算不来账”，很长时间都难以盈利。以此观之，银行也好，房企也好，斥巨资投入租赁住房，很大程度上是一种战略进入。龙湖称长租公寓“三年不打算盈利”，可能就是这个意思。

  一位银行行长的话启发了我。他的大意是，如果是利用集体土地建设的租赁住房，投资回报率就可能达到5.5%。也就是，如果土地成本降下来，收益率就能提上去。我们注意到，上海出让的几幅全自持地块，土地成本每平方米只有几千块，这种土地建设的租赁住房，收益率应该是有保障的。

  另一方面，如果资金成本能降下来，收益率也可提高。比如，如果能吸引险资进入，资金成本是不是可以降下来？再比如，住房租赁项目允许发行真正的REITs，或者国家给予其一定的税收优惠，收益率也会提高。

  今年是住房租赁市场的政策年。我个人相信，随着政策进入全面实施阶段，不管是租赁住房的金融创新，还是税收、资本领域的创新，都是可以期待的。

  中央定调，新房改的大方向已经相当明确。住房租赁的重要性，无论怎样强调都不为过。资本、机构、企业，可以行动起来，不必再等了。