楼市一日三变 继续做房产经纪人？还是干职业房东？

月遥灵三人行

导读：楼市政策“一日三变”，经纪人是否还如以往那般日入斗金，趋势下从业人员的转型迫在眉睫，一次暗潮汹涌的变革正在悄然发生。阻碍转型的根本原因是体制的不健全和管理的层层漏洞，此时方向的选择变得尤为重要。

表面“景气”的颓靡楼市

当今楼市的不断变化与竞争的日趋激烈，房产经纪人这一行当也受到了不小的冲击，从原先的等卖房，到后来的找卖房，再到如今的求卖房，表面上的“景气”并不能掩盖整个楼市颓靡的现状，据不完全统计，2017年房产中介月人均成交1.14套房，平均每人最终能够拿到10000元的提成，但现实并没有这么美好，经由各种扣款（拆分），最终到经纪人手上的仅有40%。并且，这仅仅是个均值，房产中介中二八现象非常严重，进入食物链顶端并不如想想中那么容易。同年8月底，安居客房产研究院一份针对平台百万房产经纪人的行为数据调查同样指出，受市场变化影响，“月入过10万元”已成为神话，六成房产经纪人月收入不足5000元，月入2万元以上的房产经纪人在整体群体中占比仅为5%。该调研涉及全国31个省市（含直辖市、自治区）回收有限问卷20422份。行业的高流动性，易替换性、收入的不稳定也预示着经纪人行业的势趋日下，数据指出，房产经纪人行业的离职率仅次于工厂流水线，加之早出晚归的辛苦程度，能够坚持下来的人并不多。

　　强需求偶遇“租购并举”

从人口角度上看，北上广深一线城市和部分二线城市在人口增长上依然具备较大的空间，这些区域经济发展迅速，产业结构竞争力强，教育资源丰富，工资水平具备极强的吸引力，不仅人口基础规模大，近年来亦保持着常住人口的净流入，北上广深和成都的人口净流入更是名列前茅。一方面是人口不断流入，住房需求不断上升，另一方面是房价的居高不下，大量没有购房能力的人群，被迫向租房市场导入，体量日趋庞大的租房市场将成为今后房地产行业的“生力军”。

　　期盼转型或成经纪人的根本诉求

薪资不稳定、回报率极低的行业从来都是留不住人的，房产经纪人也同样，但经纪人不同于其他行业的是，他们拥有大量的楼盘资源与敏锐的市场洞察力，能够快速判断楼盘的具体情况，政策与现状的驱使，加上近50%的毛利率，让许多房产经纪人顺理成章的想起了长租公寓这片“蓝海”，而新兴领域往往需要一些先行者，90年代的马云、马化腾，00年代的雷军、史玉柱，成功并不是偶然，一切都是机遇和努力的结合。

虽然长租公寓无数次被人们提起，政策的施行也对租房市场有所助力，但管理的缺失让“二房东”们处处碰壁，以往服务意识的固化也成为转型后的职业房东们一个不小的障碍。

职业房东运营“三重”

俗语说“万事开头难”，转型职业房东也是如此，起步阶段的职业房东会遇到许多纷繁复杂的问题，大到资金、管理、运营、统计，小到退房入住，保养维修，收租退款，碎片化的管理不但费时费力，还会出现大量客诉，客诉的增加不断冲击品牌口碑，这也就是为什么以往体量做大，却没有将管理运营跟上的长租公寓大多都失败的根本原因。水滴管家将这一切用互联网的思维逐步解决，降低时间成本的同时缩减管理流程，通过SaaS系统进行公寓的租务管理，简单易用的软件能够带来资本的极限压榨。公寓运营中的重决策、重时效、重原则也会逐渐显露出来。

与大型品牌公寓相比，转型后的职业房东首先应做好底层设计，较之大型品牌公寓，职业房东在资金、资源上都是弱势，只能通过强运营和精细化服务来体现品牌内涵的差异化，且不是制造产品，而是二次加工产品和提升服务体验。1、决策层面上，公寓选址、装修布置、服务理念等如何制定，更有利于用户口碑建立。2、从时效性上来说，服务理念的及时贯彻，如何以人为本，做到服务差异化。3、从原则上来说，国家政策是原则必须遵守，租户诉求是原则必须满足，只有做好底层设计，遵循马斯洛需求层次理论，才能在长租公寓市场具备核心竞争力。

同时，水滴管家CEO冯玉光先生指出，长租公寓管理的信息化是解决重运营的基础，也是打通债权融资的必备工具，管理系统的建设SaaS化、社会化是必然趋势。以往的经纪人思维在长租公寓运营管理中并不适用，过去一单交易的完成预示着服务的完成，然而职业房东在签署合同时却是服务的开始，随之而来的繁琐细节才是服务的主体部分。

　　(出处：青岛财经网 2017年12月23日)