政府不再垄断土地供应，可“小产权房”还是”小产权房”

貌似有点喜欢你

  新华社消息，国土资源部部长姜大明今天说：

  “我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯 一提供者。”

  每次有关于集体用地的政策，都会很让人费解，外行看不懂内行也看不懂。我观察了很久，总结出最大的要点：怎么样都不要理解为小产权房转正。你要是这么理解，政府马上就会出来辟谣说：这是误读。其它的理解，请参照农村“三块地”改革——大目标是，建设城乡统一的土地建设市场，同地同权、同权同价。这是2013年中央确定的重大改革政策，和房地产的关系真的不大，好多人连“三块地”是啥都没搞懂，看到什么都往房价上扯。

  从字面理解，“权属不变”，意思是不动土地二元制，不涉及产权变化，只是进行“用途调整”。而且，只针对“农村集体经营建设用地”，不包括宅基地、农地。是来建设“租赁住房”的，不能卖哦。当然，大家最关心的是最后一句话：“政府将不再是居住用地唯 一提供者”。可是，这句话要建立在上面的基础上去理解。

  一句话，我对大明部长讲话的理解是：就是原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房，改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之，“小产权房”可能还是“小产权房”。（后面的“小产权房”，指的是不能交易只能租赁的“限售股”）。

  未来，经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地，可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地，可以卖给开发商，而不再必须经手国有化这一道关卡。但是，这块地的规划、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的时候，基本失控，你想怎么建就怎么建。比如原来城市在扩张的过程中，深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋，650万套，占比整体建筑量63%，生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划，现在都变成了改造对象。

  但未来，你村集体可以自己建，也可以给开发商来建，但是必须要符合我的城市规划，也必须接受我的用途管制——未来的土地能卖，但建起来的房子只能租不能卖。

  这是我对：“政府将不再是居住用地唯 一提供者”的理解——用地市场我不垄断，但是终端商品的房屋市场俺还是要管的。

  用这种方式，有什么好处？

  一来，政府可以省掉自己拿珍贵的国有土地去建租赁住房的浪费。比如龙华去年底卖一块自持用地给人才安居集团，楼面价1.9万/平米，相当于市场价打了3折。这么干显然只能是政绩，但不能持续，政府没这么多地皮也没这么多财政更没有这么多勇气，去一直继续干继续干。用这种方式，可以解决政府供地能力不足的矛盾。

  二来，集体用地的入市，可以显著缓解一二线房屋供应短缺的矛盾，降低城市成本。通过大规模建设租赁住房，对于降低房价的作用现在不好讲，但是对于降低城市综合成本会有意义。对于大城市病越来越重的一二线城市，大量的租赁住房长期看是可以提升城市的吸引力和竞争力的。但问题在于，沿用老办法——集体用地国有化才能入市，没有效率并且价格奇高，只会越搞越糟糕，必须要放开。以后企业从村委手里取地，不经过政府薅羊毛，成本会低下来，对企业来说搞租赁住宅也能赚钱。对年轻人来说，房屋供应多了，租赁成本也不会不可承受。我个人认为，未来租赁住房可能会分为两块，政府只管人才住房和廉租房（最穷的那部分），而更为大量的租赁住房由社会机构来提供，以此来缓解居住矛盾。

  三是，这个政策很鸡贼，既放开了土地供应，又隔断了对商品房价格产生冲击。放开土地供应端，开发商可以在市场上以协议方式买入集体用地。但是这些土地的用途划定只能搞租赁，不能买卖。等于是为商品房市场建造了防火墙，这样可以减少甚至隔断对商品房价格的冲击。自然，也可以规避掉舆论有关市场显失公平的指责——比如政府卖一块商品房用地楼面价3万块，村集体卖一块楼面价1万块，都能交易的话，那就没得玩了。

  对深圳来说，理论上没有影响，因为深圳“不存在集体用地！不存在小产权房！”。而对于其它城市，主要会集中在一二线城市，并且会是针对“增量”的集体经营性建设用地。

  不过现在这些政策还只是个设想，没有具体的实施细则、步骤、计划，没办法进一步讨论，还要等待。集体用地入市的政策，其实是非常复杂的土地制度范畴，从房地产的角度着手，往往很难通观全局。我的认识也有限，只能谈这么多。但我觉得，那种认为政府不再垄断土地供应就意味着房价怎样怎样的观点，都可以忽略。

  最后，提一个问题，也和今天的主题有关。我们一直在讲：中国的房价高，重要原因（甚至是最重要原因）是因为政府垄断了土地供应。我也一直认同这样的观点：来自于权力干预而非市场竞争带来的垄断，会造成高价格。但是，近来有些疑惑。是不是说土地可以自由交易的土地私有制国家，房价就不奇葩呢？好像也不是。比如印度，孟买、新德里的城市建设那个熊样子，居民收入又那么低，房价却一点都不低于我们的一线城市。再比如东京、纽约、伦敦，也都是这样。

  这些问题我也没想明白，只是提出来，各位可以讨论。到底在高房价的形成过程中，来自于土地所有制的约束，起到多大的作用？