冰火两重天！2018开年北京土地市场风云激荡

花开的那一瞬间

今年冬天北京没有下雪，但是很冷。这个冬天，全国大部分的城市，无论南北，都经过了不小的雪花洗礼，但是偏偏没有首都。如今立春节气已过，伴随着新年的到来，北京今冬被雪眷顾的可能性越来越小。  

比没下雪的京城寒冬更冷的，是北京的土地市场。目前宅地出让已经占据了北京土拍市场的大半壁江山，且全部都是限价房或者规定销售价格的共有产权房。据小编统计，2018年以来，北京已经进行了八次土拍，共计21块地，其中12宗限价房用地，7宗共有产权房用地，2宗研发设计用地。其中3宗地块流标，5宗地块底价成交，可谓寒冷异常。  




丰台三宗地块惨遭流标  

2018年迄今为止出让的地块中，流标的三宗地块都位于丰台。其中两宗位于丰台花乡白盆窑村，一宗位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村。白盆窑村的两个地块居住用地全部用于建设共有产权住房，价格均为43000元/㎡，这也是自出让共有产权房用地以来北京出让的最贵共有产权房；小瓦窑村地块的居住用地用于建设限价商品房，最高销售价格57097元/㎡。流标的这三宗地起拍价都比较高，这也是导致地块流标的重要原因之一。  

地标流标同样催生了一批段子手。有人说，北京的土拍地块患上流行性感冒，你流我也流；有人说，别再嫌弃北京房价高了，你买不起北京的房，开发商都买不起北京的地了。  

门头沟永定镇等5宗地块底价成交  

21宗地块中，5宗地块底价成交，除了两宗石景山的研发设计用地以外，其余三宗有一宗位于昌平区北七家镇，另外两宗都位于门头沟区永定镇。昌平区北七家镇地块居住用地用于建设共有产权住房，售价32000元/㎡；门头沟永定镇两宗地块，一宗居住用地用于建设限价商品房，最高销售单价56595元/㎡；另一宗居住用地用于建设共有产权住房，售价30000元/㎡。  

多数底价成交的地块同样价格不菲。除了价格因素外，地块性质、地块位置、出让限定条件、出售限价以及信贷环境种种因素叠加，也导致这些地块以底价出让，并没有在国土局燃起战火。  

通州台湖等13宗地块仍热度不减  

虽然整体形势偏冷，但是仍有很多性价比高的地块受到开发商们的青睐，甚至有一些地块已经达到了被争抢的程度。  

其中拍卖最激烈的要数大兴和通州的两块地了。大兴庞各庄地块经过37轮的激烈厮杀，最终被中海以32.75亿总价摘得，居住用地建设限价商品房，最高销售单价44266元/㎡。通州台湖地块竞价35轮，“住总”最终将该地块以15.7亿的总价收入囊中，全部用于建设共有产权住房，售价23000元/㎡。  

近年来由于北京城市副中心定位为通州以及首都第二机场建设的加速推进，通州和大兴的区域利好也是显而易见，政策利好带来的是地块拍卖的火热，各大开发商纷纷布局，抢占宝地。因此这两个区域的地块出现激烈拼抢的情况并不意外。  

京城土地市场转冷流标地块增多 成因几何?  

对于丰台三宗地块的流标，各家也是众说纷纭。  

中原地产首席分析师张大伟认为，北京土地出现流标的原因复杂，从短期看，还很难认定为是趋势。他表示，流标的最主要原因是房地产调控下，土地属性复杂，所有土地全面限价，商品房限价，同时大量土地共有产权，北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，而事实上，房价已经大部分跌了接近20%。这种情况下，全行业亏损已经出现。  

此外，在他看来，目前整体房地产企业的平均资金情况持续紧张，流标的3宗住宅地块，全部都是高总价地块，对于当下融资渠道来说，2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧，这使得房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。而且流标地块的本身属性还建与限价特别严格。  

地块流标的原因，除了具体的地块起拍价过高、限价严格，开发商利润空间有限的原因以外，信贷大环境的影响也是很多业内人士所赞同的观点。有业内机构认为，地块流标其一是因为土地成本过高，另外一方面也暗示着政府坚持房地产大力度调控的决心没有改变，尤其是在如今房企资金链紧张，融资难度越来越大，融资成本越来越高的情况下。  

总结下来，北京土地市场转冷，流标地块增多主要是因为信贷大环境发生变化，开发商融资困难。在房地产调控愈加严格的情况下，房住不炒已达成共识。　　(出处：乐居号)