融资压力骤增 房企寻求另类融资

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“部分银行暂停授信”、利率上调、房企融资“明道”“暗道”多条业务线被按“暂停键”。2018年，对于房企而言，将是融资压力最大的一年。

  但是，房企又总能探寻到另类融资途径。这些途径包括海外借钱、重启高风险永续债、发行超短期融资券、上市房企股东通过股本配售方式为上市房企注入资本金等等。

  只是，这些融资方式无论是量上还是成本上，都远不及传统融资途径。而2018年由于政策收紧将导致房贷减少万亿以上。

  交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿元-10000亿元。

  这将直接导致房企到位资金的大减。而今年三季度房企将迎来兑付压力窗口期。

  融资压力骤增

  2018年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元，环比2017年12月的697.23亿元减少8.62%。自2017年10月融资谷底以来，11月、12月融资小幅回温后，今年1月份又开始回落。

  这是因为，房企以往的多条传统融资路径皆被堵住。

  一个月前，监管层叫停了银行的委托贷款业务。要求信贷资金和资管资金不得参与委托贷款业务，委托贷款资金不得投资资管产品，不得投向禁止领域。信托公司也被当地银监部门要求停止开展设有中间级的结构化证券投资业务。

  银行开发贷款、信托贷款、各种债权股权融资、银行对房地产企业的各种表内外融资，都纷纷收紧。

  据媒体报道，近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示，其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知，而恒丰银行随后也表示这是基于银行贷款结构调整作出的正常经营决策，属于暂时性内部管理措施。与此同时，银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”，对违规房地产企业融资实行高压监管。

  从目前房地产开发的资金来源看，国内贷款（银行+非银）占到15%左右，自筹资金占比在35%左右，其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）占比在50%左右。

  直接决定房地产销售回款的个人按揭贷款也在收紧。

  2018年全国银行业监督管理工作会议提出，2018年要打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。

  而国内房贷利率一路走高。

  2018年说是房企最寒冷的冬天，甚至是生死攸关的一年，并不为过。

  另类融资

  一向以资金链著称的万科，近日也释放对现金流的重视。万科此前发布公告称，万科董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，该职位由祝九胜继任。郁亮表示：“万科对现金流是最关注的，在同行中，我们的回款率是最高的，我们不追求销售数字，更在乎的是销售回款速度。”而郁亮把万科现金流管理的成就归功于祝九胜，其表示：“万科以客户为中心，以现金流为基础，建立了收款管理、付款管理、收付管理、信息管理，万科在现金流管理的成就就是祝总带来的。”

  2018年，房企将面临3300亿元的债务到期。

  华远集团原董事长任志强指出，2010年-2014年的5年间，房企债务只有8000多亿元。2015年-2016年两年间，房企新增债务达到8500亿元。据他估算，2017年-2019年房企整体还债规模将超1万亿元。其中，2018年，还债额度将达3300亿元；2019年额度达到4700亿元。

  高负债压力下的房企们，并没有因国内融资途径收窄而放低对资金的渴求。

  越来越多房企将视线投向海外市场。据不完全统计，进入2018年以来碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告，显示公司拟发行或已完成发行美元债务。

  有的房企盯上可转债这一品种。1月30日，中国恒大在港交所发布公告称，拟发行2023年到期的180亿港元可换股债券，年利率4.25%。碧桂园方面日前也发行了156亿港元可转换债券。同时，公司还以配股的方式融资约64亿港元。

  永续债也成为部分房企的融资工具。

  2月9日，宝龙地产控股有限公司公告称，旗下子公司一笔永续中期票据及超短期融资券获中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会批准。其中，永续中期票据总金额不超过人民币20亿元；超短期融资券总金额不超过人民币30亿元的，注册期均两年。

  就在1月24日，上海（楼盘）宝龙实业刚刚取消了本定于2018年1月23日发行的总额10亿元的2018年度第一期中期票据。

  不过，这些境外的钱并不便宜，而这些不便宜的钱最终可能成为侵蚀房企利润的黑洞。

  同策研究院研究员敖毓旻认为，房企作为资金密集型企业，无法灵活的根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求，融资成本居高不下的情况下，上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。