融资收购动作频频 长租公寓市场或迎大整合

潘多拉魔盒

新春伊始，长租公寓市场风头正盛，上市房企加紧布局、并购。据记者了解，近日，富力地产、碧桂园先后发行了租赁专项资金计划，新城控股、金地集团（600383）也均有意试水长租公寓。在房地产市场进入白银时代之际，开发商纷纷将目光投向存量市场，加上政策的推动，长租公寓成为企业争相进入的蓝海。而业内预计，随着资本的涌入，长租公寓市场很快将迎来整合期，各类收并购将成为今年行业发展的关键词。

近日，国内长租公寓运营品牌中富旅居宣布，获得上市房企新城控股的战略投资，新加坡城市发展集团（CDL）也将进行跟投。引入战投可使中富旅居旗下“瑞贝庭公寓酒店”、“乐璟生活社区”、“乐嘉服务公寓”等品牌得以快速扩张和升级产品。另一方面，据记者了解，新城控股此举的试水意味明显，在房企纷纷布局房屋租赁市场之际，以战略投资入股一家公寓品牌是卡位市场的捷径。

有意试水的房企不在少数。金地集团近日也流露出涉足长租公寓的意图，考察了深圳（楼盘）本地公寓品牌warm+，并就收购意向进行各类评估。虽尚未进入决策流程，但金地布局长租公寓的态度已经十分鲜明。

对于那些较早布局的开发商，一手收并购开拓房源，一手发债融资打通血脉也不失为上策。上交所公司债券项目信息平台显示，富力地产拟非公开发行2018年住房租赁专项公司债券，发行金额为60亿元。碧桂园更是多次大笔融资，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”近日已获深交所无异议函。该专项由碧桂园联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。这是国内首单百亿级规模的租赁类REITs获批。

龙头开发商在长租公寓的布局大多始于2017年，万科、碧桂园、龙湖、旭辉、华润置地、招商蛇口这些房企巨头纷纷大力布局，动作不断，逐渐形成泊寓、BIG+碧家国际社区、冠寓、领寓等长租公寓品牌。据不完全统计，截至目前已有14家房企约20万间房源投入使用，而对未来租赁市场的布局，这些房企合计也有近200万间的房源规划。

同时，据记者了解，2015年至2017年，仅深圳就出现了超过150家公寓品牌，竞争加剧。最早一批长租公寓品牌的投资方正由于各种原因寻求退出，而同时，大型开发商正急于进入长租公寓市场。因此，房企并购公寓品牌以及公寓品牌之间的收并购预计将频繁发生。

如魔方完成对V客青年公寓的收购后，魔方CEO柳佳曾表示，公寓市场已走过了2017年井喷期，在政策利好之下，专业化、规模化的机构运营商将会迎来新一轮发展的机遇，行业将进入资源整合期，投资并购或成为市场洗牌阶段的一大主题。

记者采访发现，目前来看，不管是大型开发商旗下的长租公寓品牌，还是创业型品牌公寓，盈利都是行业痛点，目前尚没有一家品牌公寓做到整体盈利。多位业内人士表示，企业管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言，即便达到一定的量，整体出租率也要在95%以上才能盈利。龙湖冠寓CEO韩石表示，3年内不考虑盈利；旭辉领寓CEO张爱华表示，长租公寓是70年的自持物业，不能用5年、10年回本的逻辑来计算。

朗诗集团董事长田明曾表示，长租公寓“今天是风口，明天会洗牌，后天才能赚钱”。在“烧钱模式”下，与开发商自有资金雄厚、融资渠道多样不同，绝大多数创业型公寓品牌只能依赖外部融资，在尚难盈利的情况下，资金链随时可能断裂。因此，接下来这些创业型品牌公寓最有可能成为被收购的目标。