房企转型寻旧改机会

丢失了记忆

作为广州市首批启动的15个全面改造城中村改造项目之一，广州黄埔区文冲村正在进行一场“华丽转身”，从一个城中村摇身一变成为现代化社区。1月26-28日，文冲（石化路以西）城中村改造项目安置房四期的交付仪式如期举行，其中共有155套住宅交付给村民。交付后，安置房住宅部分累计交付比例已达60%。

这是万科对老旧小区进行改造的一个缩影，其背后是房地产开发商们已经逐步展开的城市更新序幕：随着一线城市土地供应的减少，规模发展与土地匮乏之间的矛盾日益凸显，为了破解难题，许多开发商凭借敏锐的市场嗅觉，将目光对准城市更新，希望从中分一杯羹。

多位业内专家断言，城市的发展将不是野蛮生长、圈地拓地模式，今后以重点中心城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为主的“城市更新”将成为下一个风口，中国正率先迎来城市更新的浪潮。此前有业内人士保守估算，在城市更新领域将蕴含的商机，将达到万亿元规模。

　　万科的旧改生意经

1月22日，广州白云区田心村改造项目拆迁动工，这标志着历经5年之后，白云区首个城中村改造项目进入了首期拆迁复建阶段。

田心村改造是广州市首个通过政府公开平台选择合作企业的整村改造项目，在2015年11月由广州万科公开竞得。根据资料显示，田心村项目位于白云区的南面，毗邻广州市重点发展的白云新城，用地15.84公顷，计容总建面38.99万平方米，改造范围涉及房屋320栋，集资房626套，计划3年后可回迁安置。

广州万科助理总经理喻敏锋表示，田心村改造是改善居民条件的工程，未来会将其打造成为白云区的新名片。

为了加快广州白云田心村三旧改造项目的开发，在资金方面万科也有了应对之策。1月19日晚间万科发布公告，为广州白云田心村旧改项目5.59亿元银行保函提供担保。

早在2012年，万科董事会主席郁亮就曾公开表示，旧城改造可为万科带来新的发展机遇。

近些年，当城市建设用地天花板逐渐出现之后，万科果断掘金城市更新这块大蛋糕。

从全国范围来看，万科旧改上步履不停。

2016年，广州万科设立城市更新部，专门负责“三旧改造”项目。随后，该部门接手操盘广州万科首个城市微改造项目—恩宁路永庆坊。

上海万科在这方面先走一步，率先提出为城市更新打造“热带雨林”生态圈，继张江国创中心之后，2017年6月15日万科上海又一城市更新项目—上生所历史保护建筑和工业保护建筑的改造工程顺利落地。

万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露，面对城市更新的必然趋势，万科已经做了充分的准备，包括实现历史建筑和文脉的保护与传承、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。

2017年6月，万科旧改版图再下一城。石家庄万科宣布正式进入一级土地开发市场，参与石家庄城市更新工作。

房企掘金城市更新

事实上，从2010年以来，一线城市的土地供应呈下滑态势。城市新增可开发土地的不断减少以及政府在土地市场的谨慎态度使得开发商的开发成本不断被推高。

而在此背景之下，旧改便成为解决土地供应瓶颈的重要渠道，房企也可以借此方式降低自己的开发成本。

首开董事长潘利群认为，旧改项目即将成为开发商下一个主营业务。

佳兆业拥有丰富的旧改经验，一度被称为深圳旧改之王，城市更新业务已经深深嵌进佳兆业的血液中。

佳兆业在起家之时就承接了烂尾楼“桂芳园”项目，随后操盘广州中石化大厦、深圳佳兆业中心等项目，这为佳兆业之后继续推进旧改项目打下了坚实的基础。佳兆业在深圳旧改项目的布局已经基本完成，并且储备了大量旧改项目。

截至2017年6月30日，佳兆业旧改土地项目的占地面积达到1450万平方米。其中，深圳项目占比达59%，广州占比达39%，其余项目位于上海及珠海等地。城市更新储备至少1000万平米。?

而华润置地也是凭借着城市更新项目在深圳起家，在操盘了55万平方米的华润中心之后又拿下了280万平方米的华润城和银湖蓝山旧改。时代周报记者统计，华润置地目前手里已经确认的就有8个大型旧改。粗略估计，这些项目的总建筑规模应该在1000万平方米以上。

目前已有越来越多的房企加入一线城市的旧改争夺战。在行业前三的房企中，碧桂园、万科、恒大纷纷布局大型城市更新项目，碧桂园斥资860亿元改造昆明春城项目；万科在全国范围持续开发旧改项目；恒大在深圳纳入的近6000亿元货值的城市更新储备等。而中海在去年也开始松口要做旧改。旧改市场呈现群雄逐鹿局面。

但在另一方面，旧改项目持续周期较长，回报周期也会更长。高昂的资金成本，对于企业而言无疑是一项巨大的考验，特别是对于一些采用高成本融资方式或者现金流紧张的房企来说，资金压力将会更大，这也是旧城改造项目的风险所在。

业内人士认为，城市更新也考验着房企的综合运营实力，其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级，同时也需要对生态环境、历史文化、社会心里、产业布局、城市发展等有着深入的认识，涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。这无疑对旧城改造提出了更高的要求。
　　(出处：时代周报 2018年02月27日)