住房租赁“新时代”：要素匹配与创新工具齐飞

自在飘零

近期，住房租赁市场利好消息频传。多地政府明确提出今年加大租赁住房的建设与供给、国内首单百亿住房租赁REITs获批、中国银行与8家房地产企业签署战略合作协议并计划提供超2000亿元融资，等等。

相关受访人士指出，发展住房租赁市场已成大趋势，不过，如何在借鉴海外经验的基础上，做好国内相关配套将是一项系统工程，而作为创新工具的租赁住房REITs（房地产信托投资基金）正走进风口，成为推动住房租赁健康专业化发展的关键。

住房租赁：空间很大 问题仍多

党的十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

在今年各地陆续召开的地方两会上，“加快发展住房租赁”被写入了许多地区的《政府工作报告》。对此，有报告预计，未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元。

北京市《政府工作报告》提出，要完善租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房，着力推进已供地290万平方米共有产权住房建设，尽快形成市场供应；上海市《政府工作报告》计划到今年底新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台。

租赁市场供求不平衡造就了庞大的市场空间。据业内人士分析，从需求端来看，中国有1.9亿的租赁人口，而且仅占总人口的13.7％，如果达到发达国家超过30％的比例，租赁人口将超过3亿。而且随着房价在这些年高涨，相比买房，租房的意愿得到增强。

从供给端来讲，供给数量不足、质量不高。如在北京，平均一户租赁住房要住约4.9个人，平均一间房要住两至三人，群租、合租、出租床位为常态，而且超过三成的租客经历过租赁房屋配套老旧、频繁更换房屋、业主违约等等情况，说明供给质量有待提高。供求严重失衡给租赁市场的发展带来机遇。

中国房地产业协会会长刘志峰对中国经济导报记者表示，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元，住房租赁新征程已经开启，通过资源整合，各类房源的筹集量逐步增加，租赁住房的供给稳定上升。但是，住房租赁总量不平衡、结构不合理、制度不完善，尤其在租金收入低、租金回报率低、租赁关系不稳定等问题的解决上还有较大困难。

为解决这些困难，住建部政策研究中心主任秦虹认为，要通过立法来完善法律法规，切实保障租赁双方的权益；要建立住房租赁信息服务平台，提供真实透明的租房信息；还要落实承租人享受均等化公共服务的权益，有些地方提出了租售同权，机会均等才是真正的租售同权。

刘志峰表示，应抓住政策机遇，加快项目落地；推动制度建设，加强行业引导。应当积极推动《住房租赁管理条例》尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的制度环境；强化标准规范，在住房租赁产业规划、产品分类、技术手段、运营管理、后期服务等方面填补产业政策的空白，建立各种资本的进入和退出机制。

他山之石：行业应完成造血回路

中国住房租赁市场刚刚起步，也迎来了发展新征程。纵观海外住房租赁市场，市场发展较早，已形成一套成熟的运营体系与模式，可以为国内住房租赁市场的发展提供不少经验。

美国住房租赁市场较为稳定，房源供给主要由三部分构成：一是私人与房地产开发商提供的市场化租房，占比约为81%。二是保障性的联邦政府资助住房，占比约为12%。三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房，占比约为7%。在占比最大的租赁市场供应主体中，租赁机构普遍采取通过REITs自持物业的重资产运营模式。

德国住房租赁市场是欧洲最大、最成熟的市场，同时，其国内房租与房价保持较低水平。从租赁住房的供应主体看，私人与市场化机构供应成为主体。其中，私人供应占比约为39%，机构供应占比约为40%，住房合作社供应占比约为9%，福利房占比约为12%。同时，德国通过制定法规从三个方面保证租赁体系完善性：严格限定房租、维护租赁合同稳定性、保障租赁支付。

日本是经历过房地产泡沫的少数具有学习价值的对象之一。上世纪90年代的金融危机后，日本房地产市场一蹶不振，人口负增长也导致市场需求开始萎缩。日本住房租赁市场的供应主体大致分为两类：一类为租赁中介，另一类为房地产开发商。在历年的新屋开工中，租赁类住房占比稳定在40%左右。租赁类住房中，79%归属于私人企业，10%归属于政府，5%归属于社会企业。

新加坡在住房供应方面以政府行政干预为主，市场调节为辅。其推行的组屋政策为其住房供应的主要政策，政策主要以解决“居者有其屋”为目的，保障中低收入群体的住房需求。政府推行的组屋由国家发展部的建屋发展局统一建造与实施。建屋发展局作为独立性非营利机构，实行综合平衡预算，经营亏损部分由政府兜底。

除了新加坡以外，其他三个发达国家都是依靠市场为基础作为住房租赁市场发展的源动力，政府作为辅助力量。新加坡则反过来，以政府力量为主导，以社会力量为辅发展住房租赁市场。从结果上来看，这四个国家都是成功的案例。

对于海外住房租赁市场的经验，优帕克服务式公寓研究团队表示，一方面，市场化的本质是由市场解决问题，政府的角色应该是监控、防范风险，而非过度干预市场；另一方面，住房租赁市场发展的源动力应该是行业自身形成造血回路。目前住房租赁市场的租赁回报率不高，但参考美国的金融化案例的话，完全有可能通过金融化实现收益扩大。比如美国的EQR模式，通过发行REITs实现规模扩张，同时专业化的运营，提升服务粘性，实现产业+金融的完美融合。

创新工具：住房租赁REITs走进风口

近日，中国首单百亿住房租赁REITs——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过。而房地产REITs，是房地产证券化的重要手段，即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上证券资产的金融交易过程。

而自去年10月以来，住房租赁REITs产品已加速获批。保利、招商蛇口等企业已率先发行数单大规模住房租赁REITs，长租公寓运营机构新派公寓发行了首单权益型公寓类REITs，住房租赁资产证券化正加快发展。

有专家指出，不动产资产证券化作为能够为住房租赁企业提供融资渠道和投资退出路径的创新模式，对盘活存量不动产资产具有示范和推动作用，有助于进一步推动住房租赁市场健康、快速、专业化、规模化发展。

在住房租赁资产证券化加快发展的同时，各大银行也在着力推动从传统“按揭为主”向“租购并举”的发展转型，加快布局住房租赁市场。2月2日，中行与万科、碧桂园等8家房地产企业签署了住房租赁市场金融服务战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元。

我国城市化经过10余年的高速发展，在住宅开发的同时，沉淀了大量优质的持有型物业，包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，这些都是可以证券化的优良基础资产。据北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

至于REITS的意义，北京大学光华管理学院金融学系副主任张峥对中国经济导报记者表示，一是帮助租赁企业减轻负担，实现可持续发展，从而帮助它们转型。租赁市场租金回笼慢，而拿地给企业造成巨大的资金压力。REITs是权益型的平台，可以实现企业开发和退出的闭环，同时不积累负债。原来的房企“拿地——开发——销售”的模式在存量时代有转型需求。REITs可以解决它们的后顾之忧，顺利实现房企的转型。二是REITs可以提升租房市场的运营水平和质量。REITs的宗旨是提高分红，所以管理人有动力进行资产安全维护、改造提升、物业管理等等。三是REITs还可以对房地产价格起到引导作用。REITs执行长期投资策略，在价低时收购资产，价高时保持适当的增长速度。四是为居民提供了可供投资的产品。REITs与其他的金融资产的关联性低，所以有较强的配置价值，配置多元化。
　　(作者：张洽棠)　　(出处：中国经济导报 2018年03月01日)