2018年楼市展望：宏观环境不支持短期房价的快速上涨

明知这是场意外

腾讯财经特约/邹琳华
　　据国家统计局数据显示，2018年1-2月份，全国商品住宅开发投资同比增长12.3%，商品住宅新开工面积同比增长5.0%，商品住宅销售面积同比增长2.3%，商品住宅销售额同比增长15.7%。2018年2月末，全国商品住宅待售面积比上年末减少42万平方米。从数据上看，2018年住房市场开局良好。那么，2018年住房整体走势又将如何呢？热点城市房价是否会继续快速上涨？
　　2016年以来的本轮热点城市房价上涨，既有金融货币宽松的因素，也有大城市住房库存偏低且未来供给能力不足的实际因素。2016年以来为了配合住房去库存，住房信贷条件显著宽松，房贷利率也降至历史最低点，这从客观上为房价的上涨创造了有利条件。另一方面，随着销售的增长，大城市住房库存普遍不足去化周期过短，短期供求矛盾的尖锐化则是造成热点城市房价过快上涨的基本面原因。在一二线城市房价高企、人口实际吸纳能力下降、楼市持续高压调控的条件下，三四线城市接替一二线城市成为楼市新兴热点区域。三四线城市购房政策相对宽松，部分三四线城市去库存政策还尚未及时调整，这使得它们承接了一二线城市房地产投资的溢出。住房投资热点向这部分二三线城市转移，导致这些城市房价也较快上涨。2017年三四线城市房价的猛涨，棚改的货币化安置也起了很重要的推动作用。三四线城市的市场容量较小，大量安置家庭用高于市场价的补偿金进入市场集中购房，迅速推高了短期房价，并使得补偿金的实际购买力下降。
　　为抑制房地产泡沫扩展、化解潜在金融风险，2017年，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策。限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。二套房贷首付成数显著提升更是大大降低了住房交易量。部分城市还实施了“限购、限贷、限售、限商、限离”五限政策。2018年3月5日《政府工作报告》提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。这表明房地产市场调控不会发生方向性转变，抑制住房投机炒作、促进房地产市场向居住属性回归仍将是一二线城市住房政策的主线。2018年，这些城市仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。随着高库存代表城市沈阳加入限售行列，预计更多的城市将采取措施抑制住房投资投机需求。棚货币化安置政策将逐步淡出，会对快速上涨的二三四线城市房价起到釜底抽薪作用。
　　从宏观环境看，金融去杠杆进程仍在持续推进，货币供应继续偏紧。“余额宝”等无风险货币基金的年化利率基本维持在4%以上。房贷利率大幅大浮，部分银行首套房贷利率也出现了5-10%的上浮。数据显示2018年2月全国房贷利率继续上扬，连续14个月上升。全国首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但融资成本的提升导致商业银行自主调高了首套房贷利率。商品住房本质上是以住房未来收益为基础的大额金融产品，房价上涨需要以相对低廉的融资成本作为基本条件。购房信贷环境的全面趋紧，将对短期市场构成显著的利空。
　　从长期看，由于我国大城市人口规模均接近或超出宜居极限，只要人口城市化及大城市化动力不发生改变，未来潜在住房需求仍然十分庞大。从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。另一方面，随着国家对中小城市投资力度的加大，三四线城市基础设施水平及居住环境得到迅速改善，这在一定程度上从价值层面支撑了其房价的上涨。
　　综合以上因素可知，宏观环境并不支持短期房价的快速上涨。预计北京（楼盘）、上海（楼盘）等一线城市房价仍短期将延续当前跌势，难以出现有力反弹。前期房价快速上涨的二三四线城市房价涨速将延续下降态势，部分城市房价将出现下跌，购房者应注意规避追高风险。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。长期看，房价上涨的压力仍然存在，房地产调控政策不应被放松。
　　（作者系中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长，中国社科院城市与竞争力研究中心研究员）