3·17”史上最严调控1周年 北京二手房价怎样了

我就在你不远处

日前，证券时报记者以购房人身份从北京东城、西城、海淀、朝阳、通州、昌平等多个城区部分小区调查了解到，调控一周年，北京二手房成交量腰斩，成交均价降幅超15%，部分房价降幅超过20%；春节后看房客户较节前有所增多，房价总体平稳，部分热门小区挂牌价微涨。不过，接受证券时报记者采访的业内专家指出，3月份二手房市场带看量增加、成交活跃有季节性因素，热门小区价格波动也有特殊性，从目前的月均成交量来看，市场仍处在偏冷区间，预计今年全年月均成交量仍将维持在1万套左右，成交均价在前期降幅的基础上总体保持稳定。

  部分房价降幅超20%

  过去一年里，北京陆续出台了30余项楼市调控措施，政策密度创全国及北京历史纪录，二手房市场从当年3月的异常火 爆逐渐降温，如今不仅成交量腰斩，房价也连续9个月环比下跌，其中有7个月领跌全国。

  证券时报记者调查发现，目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3.17”新政前下跌了超过20%。东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室，去年4月刚挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元，降幅达到22%。一位房产中介告诉证券时报记者，这个房子挂牌时北京“3.17”新政前的余热未散，报价有点高，当时有客户出价700万元业主没卖，随后挂牌价一路下调。

  证券时报记者梳理多个小区在售及成交记录发现，东城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价高达14.96万元/平方米，而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米，降幅达29%。西城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室总价890万元、单价14.7万元/平方米，而今年1月底成交的同户型总价686.5万元、单价11.4万元/平方米，降幅近23%。

  从非热门小区的价格来看，东城区某小区，去年3月初成交的某一居室总价498万元、单价为10.2万元/平方米，而目前在售同户型房源挂牌总价449万元、单价为9.4万元/平方米，降幅近10%。西城区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价788万元、单价为9.9元万/平方米，而目前在售同户型挂牌总价592万元、单价7.5万元/平方米，降幅近25%。通州区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价368万元、单价4.2万元/平方米，而目前在售同户型挂牌总价290万、单价2.3万，降幅为21%。海淀区某小区，去年3月初成交的某一居室总价608万元、单价8.6万元/平方米，而今年1月底成交的同户型总价520万元、单价7.3万元/平方米，降幅超过14%。

  多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅，会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。

  从北京市二手房成交均价来看，据伟业我爱我家(博客,微博)集团统计，当前价格水平较2017年4月的最高点已累计下降了16.4%。链家研究院的最新统计也显示，对比去年“3.17”调控前，目前北京二手房市场成交量为高峰水平的一半，全市成交均价5.8万元/平方米，价格累计下跌15%。链家研究院首席市场分析师许小乐称，跌幅较大的多是“老破小”或受政策影响大的房子，那些配套和基础设施较好的有区位价值的房子，跌幅相对没那么大。

  看房客户较节前增加

  市场降温至今，观望了一年的客户陆续开始出手了。“春节后看房的人挺多，因为去年受政策打压，需求目前有个释放期。另外，5月开始信息采集，很多客户着急落户，每年春节后都是成交比较热的阶段。”西城区某热门小区的房产中介对证券时报记者说。

  不只热门小区看房客户增加，东城、西城、海淀、朝阳、通州、昌平等多个区域的非热门小区的房产中介均向证券时报记者表示，目前市场价格总体平稳，看房客户较春节前明显增加。

  据东城区某房产中介介绍，春节之后市场总体平稳，部分房源价格下调，业主着急出售的价格会下降，不着急卖的也没涨价。朝阳区某小区房产中介也表示，去年“3.17”后很多客户观望，现在市场趋于平稳，想买房的之前看的差不多了，这时都开始出手了。海淀区某房产中介也称，最近看房人比较多，成交量也上来了，刚过完年新上的房源也比较多，每年3月成交量都比较大。

  “春节后看房人挺多的，我们整个大区每天成交七八单，年前周六日看房客户都不多，现在店里每天差不多有20组带看，我们店10个人每人平均带看两个左右。”昌平区某房产中介对证券时报记者说。

  从研究机构的统计数据看，近期带看量也是有所增加。链家研究院的最新数据显示，上周（3.05-3.11）北京二手房成交量环比增加14.7%，成交均价环比上涨0.5%，挂牌均价环比上涨0.2%，新增房源环比增加3.7%，带看量环比增加9.5%。

  热门小区部分挂牌价微涨

  与非热门小区春节后市场价格总体平稳、部分房源价格下调不同，热门小区部分房源则出现了价格微涨的迹象。

  证券时报记者调查了解到，西城区某热门小区目前在售两居室挂牌单价达到12万元/平方米，一居室已经接近13万元/平方米，而春节之前单价没有超过12万元/平方米的。而东城区某热门小区，春节前580万元成交的一个房子，最近新挂出来的同户型报价已经620万元。还有一个最近刚挂牌的一居室，不到两周时间，挂牌总价已经上调了十几万元。

  “春节后房价微涨几千块钱，特别是一些税少的公房业主心理价位有所提高，商品房价格变化不大。”某热门小区房产中介告诉证券时报记者，之前便宜的房子都卖了，新挂出来的报价比去年高了，有些是不着急卖的。

  另一位热门小区的房产中介也向记者表示，最近房价微涨，热门小区低价房源少了，但买房的人多，供不应求，而且这些都是刚需。

  尽管部分房源挂牌价微涨，但是多位房产中介告诉证券时报记者，春节后成交的都是性价比高的房子，一些报价符合市场价的优质房源一挂出来就被看房签约了，挂牌价高的房子还是卖不动。

  “目前热门小区部分房源只是微涨，今年不会大幅上涨，因为现在各种政策限制比较多，首付和贷款利率都提高了，很多人想买都买不了了，市场各方面都趋于理性。预计今年市场将表现平稳，不会像2016年那么火，但会比2017年好一点。”某房产中介对证券时报记者说。

  今年市场仍会在降温中保持平稳

  春节后北京二手房市场发生了新的变化，看房客户明显增加，热门小区部分挂牌价微涨，这些看似市场回温的迹象也引发了部分购房人对未来房价趋势性上涨的担心。不过，接受证券时报记者采访的多位业内人士给了购房人一颗“定心丸”。

  中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，热门小区具有特殊性，每年最紧张的成交时点就是3月份，因为要赶上5月1日信息采集前落户，因此即使市场最差的时候也有刚需，个别不着急卖房的会有涨价的。而非热点小区看房客户增加、成交量回升也属于季节性波动，因为2月有春节假期因素成交较少，每年3月都会这样，谈不上市场回温，而且对于北京来说，成交量月均不到1.5万套的市场都是低迷的，预计今年上半年北京二手房成交量将维持在1.1万套左右，但也不会再跌到1万套以下。

  “从先行指标看，目前链家带看量有小幅上升，但仍处较低水平，只有去年同期的60%左右。”链家研究院首席市场分析师许小乐接受证券时报记者采访时说，预计今年3月北京二手房成交量环比会有所增长，但是增长力度会明显弱于前两年同期水平。因为“认房认贷”环境下换房需求面临的首付比例较高，难以大幅释放，而换房需求是北京二手房市场的主力需求。

  北京房协秘书长陈志接受证券时报记者采访时也认为，尽管目前带看量、挂牌量等先行指标有小幅回温的迹象，但预计一季度二手房成交量仍在月均1万套以内，市场依然相对偏冷。他预计，今年月均成交量将在1万套左右，全年成交量在12万套以上，市场处在相对平稳偏冷的区间。

  对于今年北京二手房市场量、价走势，许小乐接受证券时报记者采访时预计，在现有政策延续不变的情况下，2018年二手房成交量将和2017年接近，原因在于，2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制，四季度开始小幅修复，加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策，市场修复的力度有限。另外，今年预计会有不少限价房和共有产权房入市，在一定程度上会分流二手房市场的需求。因此，综合来看，预计2018年价格总体将保持平稳。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时则预计，今年北京二手房市场成交量将介于2016年和2017年之间，大概在15万套，价格已经有一定回落了，今年仍将稳中有降，降幅会比2017年缩小，调控政策不会放松。