美联储加息对中国房地产影响有多大？

叶绿了没人知道

这两日，一年一度的中国两会正落下帷幕，而美联储恰在举行年内第二次议息会议。越来越多的分析认为，3月份美国加息已经板上钉钉，普遍预计美联储将加息25个基点，将联邦基金利率推升到1.50%至1.75%区间，而且对美联储年内加息4次的预期也正在升温。

凑巧的是，前几日中国刚刚任命易刚为央行行长，而就在前一个月的2018年2月，鲍威尔出任美联储主席。此时，中美两个大国央行行长都刚刚实现了新老更替。那么在“中美新一轮国运交锋博弈”的时代背景下，两国行长对货币政策如何把控，则会对本国乃至全球经济带来巨大影响。

那么美国政府为何要频繁加息呢？美国经济数据表现优异，美国CPI连续6个月维持在2%以上，核心通胀和薪酬增速略有回升，3月密歇根大学消费者1年通胀预期初值达到2.9%，创2015年3月以来新高，显示消费者短期通胀预期明显攀升。在强劲基本面和通胀压力上升的背景下，美联储升息的态势很明确。

另外，美国国债上涨，也迫使美联储加息。美联储会议到来之际，美国两年期国债收益率创近10年最高，而10年国债到期收益率有望逐步回升至4%中枢。值得一提的是，中美两国加息有所不同，中国是存贷款基准利率，美联储加息主要是“美国联邦基金利率”，即是美国各家银行间的同业拆借利率，代表的是中短期市场利率水平。



从历史上看，在美联储宣布加息后，中国央行跟进两次，都是以公开市场操作为主——调升逆回购和MLF操作利率。时间点在2017年3月和12月，与美联储加息的时机重合，而2017年6月美国加息时，中国则选择了按兵不动。

显然，以往美联储在宣布加息后，中国央行采取更为灵活的货币调整工具来调节，从上调结果来看，公开市场进行7、28天期逆回购操作，中标利率全线上调至2.50%和2.80%；人民币1年期中期借贷便利（MLF），利率上行至3.25%。如果从美国第一次加息起算，那么央行公开市场操作利率上调了25个基点。

那么这一次如果美联储加息，中国央行是否还是动用“中国式加息”手段来应对呢？我们觉得这种可能是很大，但是以目前国内的情况来看，中国也的确有必要步入加息国家的行列：

一方面，国内通胀水平正在上升，2月份的CPI已经接近3%，如果除去春节因素，以石油为代表的大宗商品的输入性通胀的因素不容忽视。现在如果不对国内通胀有一个前置性的调控措施，真的如果CPI形成上升趋势，恐怕再想压下来也并非易事。

另一方面，我国的存贷款利率已经处于历史最低位，已是是低无可低，一年期存款基准利率只有1.5%，长期的负利率政策，会使得大量的银行存款流失，转向投向利率更高的理财产品，从而大幅推高了银行的融资成本。而且长期负利率不利于遏制虚拟经济泡沫持续膨胀。所以，中国央行在经过长时间的低利率后，也应该适当上调存贷款利率水平。



现在问题来了，美联储如果连续这样加息下去，会对中国房地产形成多大影响呢？可能很多人认为，美联储加息也好，缩表也罢，与中国房地产应该相距太遥远，还能产生直接影响吗？但是我们认为美联储对中国房地产影响不容小觑。

首先，美联储每次加息，中国央行即使不加息，也会上调逆回购、MLF等利率，这既是调节中短期市场的流动性，主要也有稳定人民币汇率的因素。这会给整个银行间资金拆借市场一个信息，就是银行的融资成本上升已成趋势。

所以，尽管央行通过调节工具，变相加息来应对美联储加息，似乎没有触及到房贷市场，但是银行融资成本上升，房贷市场的利率也会水涨船高。2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。同时二套房贷利率上调幅度就更高了。

再者，美联储近年来频繁的加息和缩表，除了经济和通胀原因之外，还主要是为了给虚拟经济降杠杆。美国房地产泡沫作为2008金融危机的缘起，此后美国经济就此大调整。而到2015年，美国的房地产已经出现明显上涨，涨幅比较达到了20%以上。为此，在耶伦的主持之下，美联储开始加息进程。

全球各政府降杠杆，也带动了中国的金融去杠杆进程。面对全球都在收紧货币政策，降低金融杠杆，避免发生系统性金融风险，中国的监管部门也是如此。2017年中国也加强了房地产去杠杆的进程，尤其是监管部门要求银行的表内表外资产都要回归于表内，严禁委外业务、信托、理财产品等资金流向房地产业。



最后，美联储频繁加息之后，会缩小中美两国的利差。还有美联储加息也是在很大程度上推动美元指数能够走强，届时人民币汇率就会产生贬值，这会导致一部分境内外资金外流以人民币计价的商品价格有可能会出现调整，其中也包括国内的房地产。

资料显示，中国2月外汇储备31344.8亿，比下跌269亿美元。为2017年1月来首次减少。而一旦资金呈现流出迹象，中国房地产的流动性将会出现枯竭，这对于国内一线城市的房地产而言乃是长期利空。不过，好在一二线城市由限购、限贷、限售政策，目前市场基本被封闭起来，暂时不会发生系统生金融问题。

美联储加息在即，全球央行收紧货币渐成趋势，中国政府也不得不收笼货币，防控资产泡沫，这必然会导致房贷利率上升，降杠杆的进程加快，流向房地产的资金减少。而对于国内一二线城市动辄几百甚至上千万的高房价来说，如果没有大量流动性的支撑，究竟能够维持多久，这还真的不好说。
　　(作者：张平)　　(出处：不执着财经)