三四线楼市回暖还能持续多久？

细嗅蔷薇

房企销售业绩的良好发展态势还会持续多久？ 　　前 言
　　2018年开端，房企的销售业绩呈现良好发展态势，自2016年开始，三四线的升温造就了大量标杆房企。不论是碧桂园、恒大还是中梁、正荣，这一轮起源于去化的三四线楼市回暖使一些广泛布局于这些地区的房企坐上了顺风车，或独占鳌头，或挤入前列。这阵顺风会持续到什么时候呢？
　　自2015年起三四线城市商品住宅均价一路上升，房价仍处于上行周期，房企推货意愿较强，对三四线城市回暖仍有支撑作用。与此同时，市场供需关系收到进一步的修补，大部分三四线城市去化基本完成，房企开始了新一轮的开工补货。就市场走势而言，三四线回暖趋势还会持续一段时间。
　　图：2010Q1-2017Q4三四线城市商品住宅均价

除却政策去化、房价支撑的惯性带来的市场持续预判，研究社认为，这阵顺风短期内并不会停止的原因还有，三四线城市从政策、消费、质量等的多方位修复带来的系统性回暖。 一.

　　需求升级，品牌房企抢滩三四线

　　在2015年之前，中国大量的三四线城市房屋基本为本地开放商建设，无论是景观样式、建筑质量，还是居住体验、物业服务等都是较为老式而落后的状态，居民的住房消费处于较低水平。在去化政策的推动下，三四线城市迎来回暖，房企纷纷抢滩。品牌房企的进入，带来了新产品、新体验、新服务，智慧社区、智能家居、健康医疗层出不穷。三四线住房消费者的消费需求急待提升，品牌房企带来的更优秀的产品有着巨大的需求空间。
　　表：2018年典型企业拿地城市大概情况

　　就人口流动方面而言，很多一二线城市出现了常住人口下降的情况，譬如2017年北京（楼盘）常住人口为2170.7万人，较上一年减少2.2万，天津（楼盘）常住人口1557万人，较上年减少5.25万，主要因素是：
　　其一，一二线城市由于超高的物价与房价、拥挤的交通环境以及频发的雾霾灾害等多种因素对市内人群产生了一定的挤出效应，不得不“返乡置业”；
　　其二，随着国家产业布局的合理化，不断有产业从一二线中心城市向周边三四线城市转移，也带动了大批劳动人口流动至这些城市。这批来自中心城市的高素质人才，其消费结构中享受型消费性支出占据较大比例，对消费的住房产品质量要求较高；其三，为了推进城镇化，政府大力支持农民进城买房，使住房需求持续。总之，需求的持续与消费的升级会共同助力三四线住宅销售的回暖延续。
　　二.

　　支付能力升级，棚改催化支付意愿提升

　　诚然，棚改货币化可能并不是三四线恢复的根本动力，但他却是三四线持续回暖的催化剂。就其不是动力而言，起源于2014年的棚改货币化并没有在那两年推起整个市场，但他却可能是效果不错的催化剂。
　　棚改货币化一定程度上提升了居民的支付能力，在市场不断升温的条件下，居民有极大可能将资金用于购置住房。中国针对棚户区改造的公共财政支出逐年增加，同时政策性银行棚户区专项贷款更是发挥了几倍于财政支出的力量，截至2016年末，国开行累计发放棚户区改造贷款约2.5万亿，惠及超过1800万户棚户区居民，再加上随着中国经济的稳定发展，三四线城市人民的可支配收入也在稳步增长，有一定的购房实力，购房意愿也逐步提升。
　　图：棚户区改造投资（亿元）

　　2015年-2017年的第一个三年棚改计划中规划的1800万套棚改区改造已提前完成，政府也确定了第二个三年棚改计划，即从2018年-2020年，将改造各类棚户区1500万套，进一步加大棚改货币化安置力度，为三四线市场回暖持续提供助力，而这如火如荼的棚改将会在2020年基本完成。预计在2019至2020年，棚改货币化对于三四线市场的托底作用将逐渐消失。
　　三.
　　配套升级，基建金融共营回暖大势
　　棚改的催化作用虽然重要却并不是重点，因为三四线城市的回暖已不是单方面的政策推动、资金支持，而是整个市场的修复性回复，是居民、社会、政府等全方位的利好调整带来的回暖，特别三四线的基础配套设施不断完善，金融环境日益丰富。

正如上文所说，不管是一二线城市政策调控趋紧，倒逼人口进去三四线，还是产业转移等的因素，这相对于三四线城市来说都是外因，如果三四线城市没有优良的教育、没有令人放心的医疗组织，没有便利的交通环境，一样不能吸引人口导入。所以真正能够让众多居民放弃一二线优越的生活环境，而选择在三四线城市购房的动因，其自身配套环境的优化是不可忽视的因素。
　　三四线的卓越发展吸引着众多房企的进入，而房企为了提高销售业绩，又进一步打造居住环境，形成一个良性循环。譬如碧桂园在增城、句容、宁乡、台山多地设立碧桂园学校，包括幼儿园、小学、初中、国际班等，为三四线城市提供更先进的教育。又比如2018年2月，博鳌（楼盘）恒大国际医院在海南（楼盘）正式开业，与世界顶尖医院美国布莱根和妇女医院合作为中国提供最先进的医疗技术与最舒适的疗养环境。
同样，三四线城市相较于一二线城市较为宽松的金融监管环境、以及信贷政策，对于购房者而言具有极大的吸引力。
　　所以，当大家问起三四线城市回暖还会持续吗？
　　我们认为，这一轮三四线房地产市场回暖应该能够持续到2019年上半年来源：和讯名家