易宪容：从杭州火爆土地市场看当前楼市调控

七秒后的鱼

目前，尽管中央政府一直在强调“房子是住的，不是炒作的”市场定位，也一再强调房地产市场的调控政策不会放松，但地方政府则是在变着法子出台政策来规避这种说法，出台政策来引导房地产市场预期，以便让当地房地产市场保持价格只涨不跌，即所谓的稳定房价，最后让政府拍卖土地的价格越来越高，土地财政越来越丰厚。比如，最近7个以上城市所采取的摇号购买住房政策出台，各种引进人才的政策出台，目的就在于此。

最近，杭州出台摇号购买住房的政策之后，其城市的土地市场一片火爆。4月12日，杭州三宗宅地平均溢价超过40%，总价达75.5亿元，多个板块楼面价被刷新，持续了2018年以来杭州土地市场的火热态势。其中位于景芳三堡单元的杭政储出［2018］12号地块被安徽置地以总价35.46亿元竞得，楼面价每平方米43929元，溢价率49.87%，自己持有比例为16%，该地块楼面价封顶。艮北新城宅地被金科地产以总价33.43亿元竞得，楼面价每平方米28866元，溢价47%。位于新兴区域九堡板块南面，由北辰实业以总价6.61亿元竞得，楼面价每平方米25720元，溢价39%。而且根据地块挂牌文件要求，地块需划分至少2573平方米用于配建公租房。

数据显示，今年一季度杭州土地成交额923亿元，远超第二名北京的573亿元和第三名苏州的534亿元，这也延续了去年以来杭州土地市场的热度。同时，余杭和萧山两大区域土地价格迅速蹿升。3月29日，杭州城西未来科技城139号地块溢价封顶自己持有8%，由景瑞地产以15.54亿元竞得，楼面价每平方米26997元，刷新未来科技城楼面价；同时，杭州城北临平新城星桥区块J-30地块由广厦集团以44%的溢价率拿下，成交楼面价为每平方米17315元，刷新星桥楼面价。

那么当前杭州土地市场为何会如此火爆，杭州市的房地产调控政策为何会让土地的价格及房价越调控越高。有人认为，除了“后G20峰会、前亚运”的概念受热炒，就城市发展而言，杭州房地产市场被看好是城市资源、人流、资本实力聚集的结果。在这种情况下，一方面因为城市地位的提升，诸多大型活动被放在杭州，相应地在推动城市发展；另一方面作为新经济的标杆城市，杭州经济活力也助推了各类资源、人才、资本的流入。而且与上海、北京甚至南京这样的热点二线城市，杭州主城区的平均房价仍存在差距，所以杭州房地产市场潜在价值仍然非常得大。国内投资者及特别是浙江的投资者看到这种趋势，自然会涌入杭州的房地产市场，引发早些时候杭州房地产市场的抢房潮。在这种情况下，土地市场火爆也就是自然。

也就是说，从杭州土地市场的火爆情况来看，国内房地产市场经过了近两年调控，房地产市场不仅回到了原点，即抢房潮又起，而且在原点的基础上进一步推动当地的房价上涨。特别是为何房地产开发商会溢价超过五成的情况下抢入杭州土地？房地产开发商所看到的并非杭州这个城市所谓的各种资源的聚集，也并非杭州是当前一个人口净流入的城市，而是认为杭州的房价比北京等一线城市，甚至南京等城市的房价要低，因此，他们认为杭州的房价也会涨到这样的一个水平。房地产开发商看到是从中央政府到地方政府的意图，即房价在快速上涨时，会在表面上出台什么行政性政策来遏制，但是当预期房价会下跌时，就拼命出台说房价要稳定，房价不能够大涨大跌，地方政府更会变着法子让已有的房地产调控政策松绑。在这样的情况下，房地产开发商当然会预期杭州的房价还会继续上涨，他们也就愿意以更高的价格获得土地。可以说，这种态势可能很快就会蔓延到国内的其他城市。

如果国内其他城市的土地市场如杭州土地市场一样火爆，这也意味这两年的房地产市场调控又成了“空调”。就如2003-2012年的情况一样，房地产调控政策出台得越多，房价涨得越快，这也是以投资为主导的房地产市场的基本特征。
　　(出处：国信房地产信息网)