长租房：房地产市场新角登场

赖大爷你的伞

2017年3月2日,祝一鸣一边上楼一边给张希讲笑话。他们相遇在魔方公寓举办的活动中，不久前已结婚。 一种既能提供年轻人所需要的个人生活空间，又能以公寓为一个整体，形成社交活动圈的长租公寓模式近年在北上广深等城市出现。位于上海的魔方公寓就是在这样的背景下应运而生。公寓中配备了公共活动区，服务团队在此会定期举办各种休闲娱乐文化活动，如生日会、迎新会、电影沙龙等，并且为租客提供专职门店管家、专业保洁和家居维护、代收快递等服务，这种租赁方式成为年轻人解决住房问题的一种新趋势。新华社

中国经济导报编辑部编辑整理

在市场需求和支持政策的双双助推之下，我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道，机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。长租公寓近年来飞速发展，北京、上海等多个城市加快租赁土地供应，住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍，未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居，租房也能够成为体面的生活方式。

2017年7月，住建部等九部委联合印发通知，要求大中城市要加快发展住房租赁市场，并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。2017年12月召开的中央经济工作会议再度指出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

近日，《北京市积分落户操作管理细则（试行）》正式发布，在9个积分指标中，对于“合法稳定住所”有了具体定义，除了有产权证的自有居所，长期合法租房也被列为加分项。

长租房试水：寻找盈利之道

58安居客房产研究院4月3日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示，多地租房市场3月份出现明显升温。春节假期结束后的半个月内，北京、上海、广州、深圳租房需求增长179%、188%、253%和283%。近期忙于争抢人才的杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等二线城市租房需求增长也超过180%。

作为近年来新兴的租房产品类型，长租公寓以装修风格多样、服务较好、房源地段较优等因素，赢得广大年轻人的喜爱，越来越受到市场认可。今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比上涨24%，涨幅明显。

据测算，目前我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。

58安居客房产研究院监测显示，截至2018年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间。长租品牌公寓主要分布在北上广深一线城市及杭州、成都、武汉、天津、南京和苏州等热点二线城市。

截至目前，万科、龙湖、远洋、恒大、碧桂园等多家龙头房企涉足长租房领域，单独设立长租房子品牌，冠寓、邦舍、魔方等长租房品牌如雨后春笋般拔地而起。多家龙头房企发布长租公寓发展规划。万科称计划2018年达45万间，旭辉称计划5年内达到20万间，佳兆业则称计划3年内达到10万间。

房地产商之所以大举进军长租公寓市场，一是因为新房市场规模已经遇到了“天花板”，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。住房制度将告别“独木桥”，在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

如果有180万元，是租房10年划算，还是直接买套房子？近日，万科推出北京五环外的“北京翡翠书院”自持长租房项目震动市场。10年租金需要180万元，且需要一次付清，相当于月租金1.5万元。虽然项目号称面对大中关村区域的互联网高收入精英，但其高租金仍备受争议。据企业负责人介绍，相较于企业的投资，这些房租并不算“多”，因为成本高企，企业的回报率不过2%。

“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%~2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资前提是，租金回报率超过资金成本的1%以上。但现在的回报率根本做不到。”伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对相关媒体记者表示，目前，整个长租房行业亏损，可能少数是微利状态。主要是“三高一低”：房价高、营建改造成本高、资金成本高，租金收入较低。但对租户来说，长租公寓因为增加了营建改造成本，所以比普通民宅租金要高，而短期依靠房价下跌是不现实的。因此，长租房面对着与目标客户不匹配、利润率低这两个矛盾。

有专家分析称，砸钱做重资产并不是各大企业运营长租公寓的目的，大型企业看重的是潜在市场。现在都在强调占领“入口”，而长租公寓聚集了大量优秀的年轻人，把这些人聚集起来就是很好的“入口”。比如设置一个公共区域，所有进出的租客都要从这里经过，里面有咖啡馆、健身房、书吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。聚集人气，采集数据，嫁接产业，“这是典型的互联网思维”。该专家认为虽然这是看得见的前景，但是目前还没有哪家企业摸索出成功的商业模式，还有一段路需要走。

长租房融资：如何发展壮大？

据《人民日报》报道，长租公寓发展面临的主要不利条件在于租客整体支付能力不强，租赁市场的有效需求不足。根据调查数据，北京市场上90%的租客年龄在21~35岁之间，80%为流动人口，60%为合租，大部分人的月收入在1万元以下。

要实现长远发展，一定要在产品设计等方面注重满足流动人口以床位为主的租房需求、年轻白领以单间合租为主的需求。链家研究院院长杨现领认为，长租公寓在过去一年当中有点跳跃式发展的意味，保持平衡稳定的增长速度，对长租公寓的长远发展更有益处。

各路企业抢滩长租房的背后，是大量资金涌入这个行业。

例如，股权融资是轻资产类长租公寓运营商的主要融资渠道，起步最早、早期规模较小。2012年至今，主要的品牌长租公寓共完成59轮股权融资，融资金额合计130.2亿元人民币。但2018年1月自如40亿元A轮融资的落地，标志着租赁机构的股权融资规模，也上升到了新的平台。

资产证券化产品则自2017年初以来不断加速，类型愈发多样化，成为租赁住房融资重要渠道。自2017年1月10日魔方公寓ABS正式发行至今，已有12支租赁市场资产证券化产品获批发行，总规模达538.4亿元。

从2017年四季度开始，各国有大型银行纷纷与地方政府、房地产企事业单位签署一系列合作协议，意向授信规模已经达到17500亿元，预计将在未来5年内平稳落地，每年约有3500亿元的银行信贷资金投放到租赁市场。

据《北京商报》报道，中国建设银行率先在深圳推出租赁贷款产品，额度上限达到100万元，且利率低于购房贷款。建行是国内首个针对个人租客，以“没钱就来贷款”和“有钱可以优化”两种逻辑，设计出两款国内首创的住房租赁产品的银行。一款贷款产品“按居贷”，以低于同期购房按揭贷款利率的较低息，支持租客一次性支付租金等租房相关费用的贷款。同时，也帮助房源企业一次性收妥租金，避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦。另一款产品是长租普惠计划，租客可以将租金投到建行发行的普惠计划里，每个月享受收益，而收益就可抵扣房租。

不过这一举措也引来了争议，有声音认为，低利息或滋生炒租与套利的“温床”。在中原地产首席分析师张大伟看来，金融资本进入该领域存在一定风险，容易出现骗贷炒租风险。

有专家分析，各家品牌方为了竞争市场份额，可能选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式，最终导致全市场的过度融资和过度建设，形成融资过量、供给过剩、库存过高的风险。未来在人口净流入不足的城市，容易形成区域性供给过剩风险。

此外是运营机构的经营风险。以轻资产管理模式为例，拿房成本一般占租金收入60%左右，考虑到运营管理费用，运营成本一般占租金收入的70%左右，这意味着，入住率必须超过70%，当期现金流才能够覆盖运营成本。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖融资成本和利息支出，构成实质性违约。住房租赁项目的回报期较长，相比之下，主要融资渠道的融资期限则较短，对于融资方而言，面临着一定的期限错配风险，即在融资到期时，标的物业尚未处置，而运营期的现金流不足以覆盖融资。

“建议针对各类租赁公司运营模式的融资特点，构建多层次的融资体系；央行发放PSL资金贷款支持租赁住房建设，或用于发放租金货币补贴；有序引导住房公积金、保险、养老金等长期资本进入住房租赁领域，提供充沛的长期低成本融资；发展公募REITs，实行税收优惠，提高REITs投资者的最终收益。”有专业机构研报建议。

让长租房市场运行“明规则”标准化

据《北京日报》报道，当下几乎北京所有的长租公寓租期顶多签一年，这与传统租房市场并无大异。在北京市2017年10月执行的“租房新政”《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中，明确“鼓励当事人签订长期住房租赁合同”，“住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年”。但记者调查发现，这样的房源在市场上十分罕见。

还有业内人士透露，有不少房主将空置的房子委托给某长租品牌后，房子会被重新粉刷一番，再配上一些廉价的家具和家电，就会摇身一变成了豪华的“长租公寓”、“白领公寓”。而租金，也会比未装修前提高25%~30%。这些变相抬高整个区域租金的公寓，是否真的全都舒适和健康，就需要租户自行筛选了。有些所谓的“管家”形同虚设，真正遇到油烟机坏掉、花洒不出水，地板开裂等问题时爱搭不理，只对花钱请保洁上门这样的“生意”特别热衷。前段时间，还有媒体曝出某品牌长租公寓甲醛处理不到位、污染超标的问题。

这些事实暴露了一个问题：部分企业简单地以提高租客入住率为导向，而忽略了对居住功能和居住品质的把控，甚至产品连最基本的入住条件都难以达到。

《人民日报》报道认为，从经营长租公寓的企业来看，未来应更好地关注承租者的三种需求：一是以入住面积为标准的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要对租客的基本人身安全进行保障；三是社会福利需求，类似租房办理居住证和落户等内容。同时，承租者本身应该积极取证、积极投诉，若是遇到甲醛超标等类似问题，可主动向经营企业投诉及相关监管部门投诉。

更关键的是，当前对长租公寓承租者的权益保护其实还没有特别有效的渠道。为了加强对承租人权益的保护，需要设置住房出租条件以保证承租人居住环境安全、健康、卫生，限制出租人的合同解除权；也需要在押金、租金管理等方面明确措施。此外，政府还要立起规则、建好“跑道”，对合租标准、消防标准、用途变更、运营企业主体责任等予以清晰的界定，让行业走上标准化规范发展之路。

杨现领表示，今后，无论是政府还是企业，在推动长租公寓发展时都应该更加注重标准化的问题。首先，企业要提供标准化的产品、服务，形成规模化和专业化的力量，给消费者提供有品质的租住体验，同时满足可支付的条件。再者，政府也要做政策的标准化，当前长租公寓企业在运行过程中遇到的挑战，主要就是政策和标准的不透明、不规范，比如消防标准、合租标准等，这些都需要从顶层制度设计上去变革。

3月14日，中国政府网公布国务院2018年立法工作计划。根据计划，为提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，将由住建部起草制定包括住房销售管理条例、住房租赁条例、城镇住房保障条例在内的多部条例法规。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，加快住房租赁的立法进程不仅能为传统房地产企业增加租赁住房投资持有和运营管理这两种业务模式，拓宽行业发展空间；也有利于正确引导金融资本进入行业，增加租赁住房相关资产的证券化机会，有利于引导居民从直接买房投资向购买相关受益凭证的间接投资方式的转变。
　　(出处：中国经济导报)