曹舟南：房地产还是靠天吃饭的行业

够钟死心了

  绿城中国（03900.HK）在迈向2000亿的路上开始更系统地进行轻重业务的拓展和配合。

  4月21日举办的2018绿城生活开发者大会上，其向来自全国七大区域、18个城市的业主代表展示了绿城全新美好生活图景，主要包括四大新品序列、五大创新生活服务。

  四大新品序列包括：以滨海文旅、城市耕读、优学教育、健康颐养为代表类型的“小镇系列”；以济南、沈阳、天津、西安四座全运村为代表的“运动系列”；“公共交通+物业”复合开发模式的“杨柳郡系列”；以杭州凤起潮鸣、上海黄浦湾为代表的“标杆系列”。此外，绿城园区生活服务体系升级为2.0版本，并形成生活美学馆、房屋4S店、美好生活BOX、睦邻社、“绿城+”APP五大生活服务创新。

  业内人士指出，绿城产品迭代与服务创新，正是集团架构重组的信号。21日，绿城中国执行董事兼总裁曹舟南接受21世纪经济报道记者专访时也透露，绿城已进入全新战略周期。2016年顺利跨越千亿之后，在向2000亿迈进的过程中如何实现有质量地增长，保证利润增长，是绿城整体业务板块重组的核心。

  向2000亿迈进

  记者从内部人士处获悉，绿城正在学习万科、恒大和碧桂园从2000亿元增长到5000亿元的发展规律，但也有自己的路径选择。

  正如曹舟南在前述大会所感慨，生长于杭州的绿城，得益于这片热土的滋养，得益于改革开放和时代的助推，经过 24年发展，足迹遍及 26省及自治区、100余城。绿城的角色定位始终是品质开发商。

  近期绿城在德清、常熟、舟山等三四线城市加大布局，主打产品线也面对高端市场。曹舟南解释道，近期对三四线城市的布局是出于一二线城市调控深入、流动性减少的考虑。重仓一二线城市，在“核心城市、核心路段”拿地始终是绿城的战略重点。

  据介绍，绿城2016年7月以来布局了37个项目，新增投资额度中，近86%集中在一二线城市。截至目前，绿城投资的库存已经达到约4300亿，代建业务规模基本与之相等。

  绿城近期对三四线城市的土地储备也引发了香港投资者的关注。“我们不会拒绝三四线城市。”曹舟南指出，绿城对三四线城市的投资有严格标准，寻找人口基数大和购买能力强的优质城市，项目体量控制在30万平方米以内，最好是20万平方米左右，以快速周转解决今年的流动性、销售和规模问题。

  他尤其指出，前述拿下的舟山项目由于地价达1.2万元/平方米而备受关注，但绿城在舟山市场占有率非常高，有客户基础。

  曹舟南判断，未来三四线城市有两个机会窗口期：最大可能性到今年底和明年初，以及2020年一季度以后。

  实际上近三年来，绿城土地储备结构发生了明显改变：此前三四线城市占比是62%，一二线城市占比38%；这三年已然倒转，总库存中70%是一二线城市，三四线城市只留下30%。

  在曹舟南的逻辑中，从土地红利、未来收益和越过2000亿的布局等角度来看，中长期项目必不可少，没有把长的项目品牌、品质和客户做透，单靠短平快将难以支撑长远发展。

  对于冲击2000亿以上规模时的周转考量，曹舟南指出，绿城房产集团下属的杭州、浙江、北京、济南、西南、华南、上海、华中等区域公司，被其称为“战区”，将客户定位、产品定位、销售等权力全部下放给“战区”，加快决策效率。

  轻资产战略背后

  轻资产和重资产的配比，将成为绿城战略发展的“双动能”。绿城将形成管理集团、生活集团、科技集团、雄安新区公司、杨柳郡等五大轻资产集团。曹舟南表示，要应对政策调控的不确定性，必须在动能上有所切换，遇到强调控时，轻资产的占比和收益上升，以此将保证公司的稳健发展。

  曹舟南的规划中，今年绿城集团还将孵化出更多新业务板块。除了绿城服务和绿城管理下属的代建板块外，在不远的将来，房屋科技集团和金控板块均有望成为绿城培育出的全新独角兽。

  据透露，新组建的绿城科技集团将围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进，包含四大板块内容：4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

  曹舟南说，绿城今年还将收购一到两家土建集团，做中国第一家由产业功能构成的土建总包公司，冲击房地产品质的第一层级开发商。预计三年后，科技集团具备上市条件。

  他透露，绿城这几年始终在研究产城融合，“杭州城市建设大的布局基本完成，绿城进入中国的核心城市、核心地块，必须要进入新经济新产业。如果房企没有新经济、新产业、新金融方面的资源，以后进入城市会越来越难”。目前绿城服务、资产管理集团的新金融等都是做新的产业，为进入中国主要城市做铺垫。绿城旧城改造项目也在逐步落地。

  为夯实轻资产战略，绿城中国执行董事兼执行总裁李青岸当天也表示，绿城中国的资金结算中心运营快两年，初衷是把所有分散在项目上的资金高度集中到总部，支撑公司整体发展，同时应对房地产调控时候金融收紧带来的压力，这两个目的经过一年多的运营基本已实现。截至目前，所有绿城管控项目达到70%以上的集中度，新进项目中90%的项目资金都可以纳入到总部来。2017年是绿城一个完整的资金集中结算年，结算量达5600亿元左右。

  “未来我们有两个发展方向，财务公司和金控集团。”李青岸解释，以往民营企业不允许做财务公司，现在绿城是混合所有制企业，可能往此方向发展。此外可结合集团内金控体系，打造绿城中国的金控集团，将涵盖资管计划、融资租赁等业务。

  访谈过程中，曹舟南毫不掩饰对绿城中国董事会联席主席宋卫平的崇拜，并直指房地产还是靠天吃饭的行业。

  “优秀的房地产公司，其运营要与行业政策变化尽量咬合住。”曹舟南指出，绿城的发展轨迹中，包括投资方向、投资比重都尽力做到如此。比如现在房企布局一二线城市，如果企业实力非常强，只要能扛过一年时间，价值肯定是在的，但关键是要扛得住。