万人参与新房摇号背后：成都一二手房价“倒挂”已久

细嗅蔷薇

2018年3月初，位于成都市东二环外的招商中央华城项目启动摇号。据报道，400套房源共有超过5万人参与摇号，中签率不足1%。早在核验资料阶段，开发商就提醒购房者，为避免造成拥堵，“请到场客户尽量选择公交、地铁或打车前往。”
自成都于2017年12月发布“摇号”政策以来，部分热门项目都出现过万人摇号的“盛况”，因释放房源较少，中签率通常低至个位数。其中，首个参与摇号的项目电建洺悦府，中签率也仅2%。
过去几年一直不温不火的成都楼市，似乎瞬间陷入失衡。无论是首次置业者还是改善型购房者，都面临“买不到房”的困境。很多人甚至将问题归咎于摇号政策本身。
截至目前，全国共有7个城市出台了购房摇号政策，如成都这般却绝无仅有。分析人士认为，在这背后，是新房价格信号扭曲带来的供需失衡。
“买到就算赚到”
作为一名换房者，李先生今年先后参与了三次摇号，均一无所获。这三个项目分别是金牛区的电建洺洛府、郫都区的万科理想城，以及成华区的招商中央华城。按照他的说法，这三个项目摇号者均破万，但由于房源较少，中签率均为个位数。
李先生表示，即使成功摇到，房子也未必尽如人意。按照成都市摇号政策的规则，摇号顺序为棚改安置住户、首套房刚需客户、改善型客户。在很多项目中，留给最后一类客户的房源比例极低。
“就算我摇到了，也是别人挑剩下的房子。”李先生4月26日向21世纪经济报道表示，这种“尾房”通常是楼层、朝向、户型不佳的房型，难以满足一个改善型置业者的需求。但他也承认，按照当前的新房价格，“摇到了就算赚到”。
据21世纪经济报道了解，“买到就算赚到”是很多成都购房者对新房市场的看法，因为在他们看来，最近开盘的这些项目“真的很便宜”。
以招商中央华城项目为例，开盘均价为1.2万-1.5万/平方米，精装修交房。而附近的中房红枫岭项目，二手房均价在1.8万/平方米左右，万科金色乐府项目的二手房单价则超过2万。
位于青羊区的绿地新里城项目，开盘最高均价不超过1.7万元/平方米，但周边的二手房项目均价普遍超过2万。
中睿营销总经理何良栩26日向21世纪经济报道表示，在成都市主城区、天府新区和部分近郊区，新房价格和同地段、同类型的二手房价格，差别大约在5000元/平方米左右。他表示，虽然有部分中介机构刻意推高二手房价的成分，但成都新房和二手房价格“倒挂”的现象仍然十分严重，部分区域的价差甚至达到一倍。
何良栩表示，这种情况始于去年7月。2017年7月20日，成都出台限价政策，要求开发商申报预售时，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报，不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价，申报价格比照项目前期和周边同类项目，不得超出太多。
该规定意在遏制成都房价“跳涨”，但迅速将新房和二手房的价差拉开。加上去年成都高价地频出，购房者逐渐意识到，新房项目的价格竞争力很强。
政策出台之初，新房项目大多通过“验资”的方式来筛选客户，将很多资金实力不足的客户挡在门外。据21世纪经济报道了解，部分项目甚至只接受全款支付的客户。
2017年11月，成都推出买房摇号政策，明确指出，“全款支付”不得被额外特殊对待。于是，具备购房资格的客户纷涌而至。自今年2月首次启动摇号以来，主城区和天府新区的一些热门项目，购房情绪高涨；一些非热门项目，也面临供不应求局面。
被激发的需求
过去多年来，成都楼市的供需关系一直十分平稳，房价也未出现大涨大跌。但从2016年下半年开始，东部和中部城市的外溢需求涌入，推动成都房价上涨。
为此，成都从2016年10月开始，密集推出包括限购、限贷、限售等在内的房地产调控措施。到目前为止，主城区和五大近郊区均纳入限购范畴，高新南区和天府新区等热点区域则实施“升级版”限购和限贷政策。
即便如此，成都房价水平似乎仍然不高。据易居克而瑞统计，2017年成都住宅成交均价为9608元/平方米。虽然城中区的均价已超过20000元/平方米，且一些热门区域的均价涨幅接近100%，但这一价格水平仍然低于南京、杭州等东部同类城市。
同样在2017年，成都成交土地139宗（大部分为住宅和商住用地），平均楼面地价为6214元/平方米，涨幅超过50%。其中，很多优质住宅地块单价破万。
成都某房企人士26日向21世纪经济报道指出，成都楼市的变化要滞后于中东部热点城市，2016年以来的房价上涨，带有一定的“补涨”成分。但从房价绝对值和土地价格水平来看，未来成都房价仍有一定的补涨空间。他认为，这也使得更多的需求被激发出来。
何良栩也指出，在当前成都市场的需求中，有一定的投资心态存在，购房者“投资”的是成都的城市前景。当然，房价的上涨也加剧了“买涨效应”。
链家研究院的一组数据显示，2017年，成都年轻人的购房年龄从原来的购房峰值27岁前移到25-27岁。
需求方的另一个刺激因素，在于人才引进政策。2017年7月发布的《成都实施人才优先发展战略行动计划》（即“人才新政十二条”），大幅放宽人才落户的学历和年龄限制。据官方公布，自政策出台至2017年末，共“吸引13万余名本科以上人才来蓉落户发展”。
上述房企人士指出，尽管这部分人在成都的整体需求占比很小，但“新成都人”对市场心态的刺激作用不可忽视。
需求的大量释放，使得成都楼市的供需关系出现失衡。易居克而瑞数据显示，2017年成都的住宅供应量为13.3万套，成交量19.5万套，供应缺口约30%。
“限价令”的出台，则再度加剧了短期的供应缺口。多家当地房企人士向21世纪经济报道指出，由于价格受限，房企推盘的积极性大减，很多企业延迟了推盘计划。部分存在资金和业绩压力的房企，也多采用“小股推盘”策略。该人士指出，这也是近期“万人摇号”夸张场面的另一个诱因。
但他同时透露，从近期政府机构的审核结果来看，对部分区域的价格管制有松动迹象。这将激发企业的推盘热情，并使得市场供应有一定程度的恢复。
他表示，从2016年下半年开始，成都的土地交易规模明显扩大，并延续到2017年。虽然地价有所上涨，但若能形成有效供应，仍可在很大程度上起到稳定市场的作用。
何良栩则认为，虽然供应端出现补充迹象，但短缺局面很难在短期内真正改变。他指出，今年的成都市场供应仍会保持紧缺状态，但在限购区域内，房价不会出现大幅上涨。
来源：21世纪经济报道