未来房价将跌至葱价？还是报复性上涨？

自在飘零

近日，国内三四线城市房价上涨，各项房地产指数开始回升，以任志强为代表的房地产大佬们又现身江湖，告诉大家买房要趁早，否则一旦调控放松，房价还会报复性反弹，现在正是炒底楼市好时机。

而前段时间，像马云、王思聪等富商大咖们却坚持八年后房价如葱价，劝告年轻人不要买房。而在此房地产关键时段，多空双方的观点在隔空对厮起来。

有些人认为，这十多年来任志强的话基本没有失算过，而任志强说现在是炒底房地产时机，他们也随声附和。也有些人指出，中央目前对房地产的看法是，是只住不炒，坚决打击炒房行为，要让房地产回归居住属性，如此一来，房价上涨已经很难，下跌的空间已经打开，未来说不定房价真的有一轮大调整。

对此，我们认为，在房地产去投机化后，决定房价能否再跌回之前的位置取决于两点：一是当地居民的收入水平是否逐年增长。十多年前，月薪有一万的人听得起非常罕见，现在一二线城市里面开始增多。收入水平的提高，预示了居民的购房能力的增强，再要让房价回到十多年前初期启动时的水平显然不现实。

二是，取决于银行的杠杆率水平。目前银行对首套房贷坚持是三成首付，对二套房贷利率是六成首付，而且还能最高贷三十年，这样的金融杠杆率也不算低。北京商住房价格快速跌去50%就是不让再加杠杆了，购买商住房都要现金支付。如果购房的高杠杆还存在，那么房价跌去六七成可能性很大。

但是不管怎么说，只要国家坚持房地产调控不松动，并倡导房子只住不炒，并且坚决打击炒房行为，那么一二线城市房价会以每年下跌15%左右的速度回归，若干年之后，房价一定会回归当地居民购买力的范围内。而三四线城市一旦投机炒房者退出，居民收入又没跟上，房价跌回起点的可能性是很大的。

若看中国房价走势，必须是短期看金融、中期看土地、长期看人口这三大因素构成，之前房价上涨这十多年来，无不是金融政策宽松、土地供给稀缺、人口净流入，对当地房地产的需求会产生重大影响。那么导致未房价能否跌到10多年前房价水平因素有哪些呢？

首先，2018年我国将实现稳健的货币政策，这就意味着，首套房贷利率，以及二套房贷利率不断上调，信贷政策会持续收紧，无论是个人还是房企融资成本将大幅提升。房贷利率的上升，对于个人来说，不仅可以清除投机炒作性购房需求，而且还能让一些担心房价上涨而要不顾一切入市的刚需群体冷静下来，在购房方面更趋于理性。

此外，由于去年盲目扩张拿地，目前房企的负债率也创下了历史新高，房企的平均负债率已经高达80%，目前状况是，房企现在资金回笼速度放缓，国内融资难度增加，今年下半又将遇到因前几年扩张的债务到期，需还本付息之际，所以下半年不排除房企主动下调房价，回笼资金的可能。

再者，中期看土地，因为土地供应少了，地价就会上升，而地价上升了肯定会推动新房价格的上涨，通常是“物以稀为贵”的道理。但是，各地方政府都在探索新的土地供应结构，实行多元化，多主体供应。

政府未来将不再是唯一的土地供应者，以后不仅要要新的土地入市，而且还要盘活存量土地（城中村、商改住）。一旦土地供应多了，地价不会再像以往那样屡刷新高，房价就再也没有理由上上涨了。再加上，政策调控坚持限购、限价、限售这三大杀手锏，把投机性需求给压制住。房价将逐步回归居住属性。

最后，长期看人口的情况。目前刚需购房群体主要是70、80后，自住房率已经高达73%，很多大城市的居民一般都有二三套房产，随着中国进入老龄化社会，从现在开始，中国主要住房的主要购买者将逐步转向90后。

不过90后与70后、80后相比，都不甘为一套房子背负起未来几十年的房贷。而随着政府推出长效机制，建立健全住房租赁市场。在很多90后看来，还是租房生活比较安逸。所以，当80后购房需求结束，城市购房需求又呈现饱和状态。大型城市房产的购买需求远没有一些人想象的会那么强劲。

再看三四线城市，每一年人口都是负增长，年轻人拖家带口的往一二线城市挤，顶多逢年过节回乡住几天。当前三四线城市房价上涨毫无道理可言，都是棚户区改造货币化安置、炒房客炒房、去库存所造成的，这样的房价能持续多久可想而知，到最后无非就像燕郊那般断崖式的下跌，到时候不仅房价跌得回到解决前，而且二手房根本就是有价无市。

对于未来房价的走势，看多观点认为趁着政府调控之机，房价正是炒底阶段，一旦政策因扩内需松手，房价会报复性上涨。而看空者认为，在住房不炒的影响下，房价将跌到如葱价一样。但我们可以肯定，一二线城市在去投机化后，房价下跌幅度将由当地刚需购买力决定，但三四线城市房价回到解放前的概率很大，真的会出现房价不如葱价的结果。