规模驱动下的资金压力：近半房企负债率超70%

自在飘零

 2018年已经过去三分之一，各大房企交出的成绩单颇为喜人。据克而瑞统计显示，截至4月末，TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元，同比增长28.5%。而强者恒强的判断再次得到印证，龙头房企的阶段性规模再次创下新高，共有5家房企突破千亿销售额，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，万科、保利、融创也先后突破千亿元。

  尽管业绩飘红，增速加快，但各大房企并不满足于此，还想继续冲刺规模高峰。作为资金密集型行业，依赖杠杆扩张来实现弯道超车是常用手段，而找钱是永恒的主题。

  与此同时，房地产融资监管政策频频出台，但房企的融资动作并未减缓，融资环境的改变意味着房企需要拓展更多融资渠道，其中资产证券化和海外融资有望借此进入发展的快车道，成为房企资金的有益补充。

  规模驱动下的资金压力

  虽然“规模至上”的论点充满争议，但无法否认规模的重要性，罕有房企能摆脱规模的野心和焦虑。

  值得关注的是，一些中小型房企，对规模的渴望更加强烈，旭辉、泰禾等公司仍强调快速奔跑，其中，泰禾提出了2000亿元的销售目标，比2017年高出一倍 。

  土储是规模的核心竞争力。中原地产研究中心统计数据显示，2018年前4月，50大城市，1-4月土地出让金高达11882亿元，同比2017年同期的7984亿元上涨幅度高达48.8%。

  而拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量。房地产企业在拿地过程产生了大量支出，负债率也随之上涨。

  同时，房企纷纷开始“去地产化”，寻求多元化转型，而跨入新行业需要时间培育，前期必然会有大量资金沉淀，这也往往会加重企业的财务负担。

  于是，潜藏在市场深处的变化正在缓慢滋长，部分处在高速扩张时期的中小房企正面临资金链紧张的考验。在进入4月之后，危机案例频发。

  华夏幸福就因资金链问题饱受关注，一时间“银行停止向公司发放开发贷”“公司陷入资金链困局”等传闻甚嚣尘上。4月14日，华夏幸福收到了上交所发出的2017年年报的事后审核问询函。问询函提出18项问题，涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面。

  目前，华夏幸福已对上述问题作出回应，并澄清了资金链紧张的传闻。但是房企“缺钱”的阴影犹在。根据恒盛地产发布的2017年年报显示，其资本负债比率高达393.4%，公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币47.6亿元。

  海外融资和资产证券化赢得回旋空间

  “房地产行业严监管、金融去杠杆的环境还在持续，企业过去依赖的银行信贷受到限制。” 华创证券分析师鲁星泽对时代周报记者说，“许多银行对地产商的放贷已经非常严格，有些银行则是停止批准对房企的贷款”。

  除了银行贷款，债券、信托、基金等融资渠道同样受限。

  与此同时，境内的融资成本也同步升高。据时代周报记者统计，2016年，房企内地发债平均成本为4.6%左右。部分企业甚至低于4%，到2017年，平均成本普遍提升至5%以上。

  在境内融资收紧下，海外融资成为很多房企的选择。

  中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿元，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发债金额达到了88亿美元。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，随着信贷市场的调控持续，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。除此之外，2018年是房地产企业美元债集中兑付的一年，企业面临新资换旧债压力，海外发债需求持续提高。

  雅居乐近几个月更是马不停蹄地在海外筹资。在2月底发行初始分派率为6.875%的优先永续资本证券，筹募3亿美元后，又完成两笔各1亿美元筹资。

  雅居乐方面向时代周报记者表示，截至3月底，雅居乐总债务为617亿元，其中境内占65.9%，境外占34.1%。境外债券融资比重将上升，成为公司资金来源的重要补充渠道。

  近日，有消息披露，雅居乐集团控股有限公司正在市场筹集一笔等值60亿港元（7.65亿美元）银团贷款。公司以增加付息来吸引态度谨慎的银行参贷。利息较香港银行同业拆息（Hibor）加码395个基点，最高综合收益520个基点，平均期限为3.4年。

  这是雅居乐为离岸银团贷款所提供的最丰厚的定价，同时也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。

  高利息背后跟雅居的融资需求增多有关。截至到3月21日，雅居乐境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。除此之外，4月份，越秀地产、融创也分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据。

  频繁的融资动作之后，企业的负债率也略有攀升。Wind数据显示，今年一季度，房地产开发企业中，中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

  “总体上说，开发商85%的负债数据是可以容忍的，所以其实目前上升是有压力，但还不是最大的压力，值得注意的是，当前要警惕各类兑付的压力，因为销售成长若不可持续，那么就会有各类流动性方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者分析道。

  在存量领域实施资产证券化，也被认为是解决资金压力的有效途径。

  4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

  在政策的加持之下，租赁住房市场呈现繁荣趋势。4月27日，碧桂园租赁住房REITs首期正式发行，首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，发行利率5.75%，据悉，此计划是国内首单达到百亿级储架规模的租赁住房REITs。

  越秀、旭辉都相继发行租赁住房类REITs产品。招商蛇口、阳光城发行针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。

  据统计，截至今年3月，国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品获批发行，总规模超过500亿元。

  “资产证券化能够为住房租赁运营商在盘活存量资产、快速扩张规模等方面提供有益的帮助。”严跃进表示，REITs产品流动性好，风险较，同时又可以拓宽居民的投资渠道，将部分资金从住宅引导到商业地产上。

来源：时代周报