冷热不均的房地产销售与投资

七秒后的鱼

5月15日，国务院新闻办就今年4月国民经济运行情况举行新闻发布会。会上，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，目前我国房地产领域总体平稳，未来在多项调控政策的实施下，房地产领域有望继续保持平稳的增长态势。据统计，1-4月，我国商品房销售面积同比增长1.3%，增速大幅回落，相比1-3月回落2.3个百分点。同时，我国房地产开发投资增速虽然也有所回落，但只回落0.1个百分点，同比名义增长达10.3%。房地产销售与投资增长的差异，反映出在持续加码的房地产限售政策影响下，销售与投资出现冷热不均。

商品房库存去化充分

具体来看，刘爱华透露，1-4月，我国商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%。其中，我国住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7%。而从地区来看，1-4月，我国东部地区商品房销售面积17442万平方米，同比下降9.4%，降幅比1-3月扩大2.1个百分点。同时，中部、西部和东北部地区的商品房销售面积分别为11556万平方米、11596万平方米和1598万平方米，三地区增速都有所回落，分别回落1.5个百分点、2.7个百分点和6.4个百分点。

值得注意的是，国家统计局数据显示，1-4月，我国房地产开发投资增速虽然也有所回落，但增速只比1-3月回落0.1个百分点，同比名义增长达10.3%，连续两个月投资数据在10%以上。我国商品房销售面积显著回落，而我国房地产投资却高位增长。对此，北京市房协秘书长陈志分析，事实上，房地产销售面积和房地产投资时常不同步，两者经常有错位的情况发生。

此外，刘爱华表示，4月末，我国商品房待售面积56687万平方米，比3月末减少642万平方米。其中，住宅待售面积和办公楼待售面积分别减少645万平方米和24万平方米。业内分析，我国商品房库存持续下调，当前我国房地产去库存任务初步完成,城市商品房库存去化已十分充分,多个城市去化周期均在12个月以下。

销售投资存时间差

针对今年1-4月我国房地产市场销售增速及投资增速迥然不同的表现，思源地产首席分析师郭毅认为，两者出现差别的原因在于房地产投资相较房地产销售具有滞后性，即房企在房地产开发中出现资金链紧张后，便会减少投资规模，由于两者存在时间差，体现在数字上两者不一定同步。她预计，随着房地产销售增速的明显回落，房地产投资将会逐步下滑。陈志也表示，对于房地产销售来说，当市场处于旺盛时期，在短时间内房地产销售面积就会有大幅增长，但是房地产投资是有规律的，需要设备等各方面的投入，周期较长。

业内分析，限售政策的继续加码是影响商品房销售面积增速大幅回落的重要原因。据了解，影响我国房地产销售的调控政策主要为“五限”，即限购、限价、限贷、限售、限商。去年以来，我国房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调。地方调控持续收紧，并表现出二线城市继续深化、三四线城市不断扩围的态势。各地从常规的限购、限价、限贷政策，新增了限售、限商。“实际上，自2016年央行‘9·30’新政开始，全国各地都密集颁发了许多房地产调控政策，调控持续加码。去年至今，我国共对房地产销售调控了几百次，呈现出覆盖面广、力度大的特点。在房地产调控如此严格的大背景下，对房地产成交也产生了制约。”郭毅分析。

我国投资增速持续维持在高位，则源于近期我国房地产新开工数据逐渐上涨，以及我国房屋新开工面积依然维持高位。中国社科院工业经济研究所研究员曹建海提到，我国房地产投资还受房企拿地情况、信贷政策、利润预期，以及周期性因素影响。“最近我国房企拿地情况较多，拿地快，导致房地产投资加快。而今年3月后，随着资金的放宽，房地产逐步复苏，也推动了房地产投资的高位运行。”此外，区域投资分化，尤其是东部、中部及东北地区的投资数据拉动，填补了之前的投资空缺。

投资将稳步下行

从市场趋势看，业内人士分析，随着调控的继续加码，我国房地产销售面积很可能在5-6月出现三年来的首次同比下降。而对于房地产投资的预期，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，未来开发投资数据高位增长的态势将有所改变，预计近期总体上会在两位数水平波动，下半年会回归到一位数的水平。“房地产销售与房地产投资是环环相扣的过程，当房企资金回笼较慢时，房企便会减少对房地产项目的投资。”郭毅表示。

据了解，中国社科院近日发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2018)》指出，预计今年我国房地产投资将进入下行通道，继续保持低位运行的态势，未来还有可能加速下降。中国社科院城环所副研究员、房地产蓝皮书执行主编王业强也表示，由于今年我国房地产调控政策不放松，需求侧各个层面不利因素依然存在，加上居民去杠杆、信贷收紧， 都会对房地产开发投资增速产生负面影响。总体判断，今年将成为我国本轮房地产市场的低点，其中上半年可能有小幅回升，下半年预计继续保持下跌的趋势。

对此，郭毅也表示，今年我国的房地产调控政策继续收紧，尤其是热点城市和一二线城市的调控政策更为严格，使得开发商继续减少房地产投资。同时，由于房地产销售萎缩等因素，房企资金压力不断增强，一定程度上影响了房企的开工意愿，新开工增速仍将持续低位运行。

此外，还有机构发布数据显示，今年以来我国土地市场流标现象频繁出现。值得注意的是，流标的土地大部分属于非热门区域地块，而热门区域地块仍不断以高价成交。业内分析，频繁流标的出现说明房地产行业开始转向理性，拿地、卖房、赚巨额差价的时代已经过去。
　　(作者：蒋梦惟 于新怡)　　(出处：北京商报)