新政生效 香港楼市现降温迹象 但下半年楼价料仍延续涨势

细嗅蔷薇

特约撰稿 朱丽娜 香港报道
　　自政府近期推出一系列新措施后，香港楼市出现了降温的迹象。
　　根据中原地产的统计数据显示，上周末，香港十大蓝筹指标屋苑仅录得3宗成交，环比下跌78.6%，创下自农历新年以来的20周新低。
　　“政府出招后上车盘成交明显萎缩，上周仅录得1宗成交。除政府出招令部分买家延后入市决定外，一手新盘也抢去大量客源，发展商积极推盘及提供各种优惠吸客，分流二手购买力。中美贸易摩擦使得外围经济增添不明朗因素，买家入市也变得更加审慎。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示。
　　6月29日，香港特首林郑月娥宣布了六项新的房屋政策，包括将政府资助房屋（俗称“居屋”）的定价与市场价格脱钩，并以申请人实际承担能力定价，变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%。 同时，政府宣布将改拨九幅私营房屋用地发展公营房屋，总共可提供大约10600个住宅单位。
　　“从长远来看，空置税等一系列新措施将有助于稳定楼市，开发商在推盘策略上则由过往的‘求价’改为‘求量’，而且在买地出价时或更加审慎，将空置税计算在成本之内。为了加快销售速度，发展商会倾向于推出一些中小型单位的产品，从而减少空置税带来的额外风险。”仲量联行董事总经理曾焕平则向21世纪经济报道记者表示。
　　下半年楼价涨幅可达7%
　　自2003年以来，香港楼市创造了连续十五年上涨的历史最长周期，然而伴随楼价不断攀升，市场上出现愈来愈多俗称“纳米楼”、实用面积细小的私楼单位。
　　根据香港立法会提供的数据，2017年共建成691个实用面积小于20平方米的私人住宅单位，占去年整体私人住宅总落成量的3.9%，相比2015年的206个单位激增近2.4倍。相比2013年的81个同类单位，5年间香港“纳米楼”的落成量飙升了大约7.5倍。
　　曾焕平表示，今年目前兴建中的住宅平均面积已缩小至600平方英尺,相比2013年平均面积1022平方英尺已大幅缩小40%。
　　自2009年10月起，特区政府为了抑制楼价飙升，采取了收紧按揭贷款、征收额外印花税等一系列“辣招”。然而，曾焕平坦言，在过去近9年时间内，香港楼价已经激增了150%，这证明这些“辣招”并未取得预期的效果，相反，他认为，由于政策的引导使得二手市场成交大幅减少，迫使大部分买家选择购买一手楼。
　　“目前正处于利率上升及楼市周期较后阶段，存在一定的风险。一旦楼市逆转时,这些近年推出的冷却措施会加剧跌势,引发楼市暴跌。此外,越来越多买家倚赖发展商提供的财务安排,这类按揭计划按揭息率高,买家更无须进行压力测试。”他指出。
　　然而，他坦言，香港银行正式启动加息未必会迅速使楼市扭转升势，从目前的情况来看，未来6个月楼价升幅有望达到7%，全年升幅达到约15%，“如果外围经济出现更多的不明朗因素，贸易摩擦进一步升级，股市变得波动，都可能对楼市带来明显的冲击”。
　　“下半年的楼价涨幅因各种不明朗因素与资金成本和利率的上升而放缓，而拆息上升则导致市场流动性收紧，从而影响楼市成交。”高力国际（香港）副常务董事胡孝直表示。
　　美联储于6月中宣布加息0.25%，已经是自2015年底以来的第7次加息，但香港银行业仍选择按兵不动。但是，包括汇丰、中银等多家本地龙头银行已相继提高存款利率，市场人士认为银行希望借此锁定资金成本，从而为提高住宅按揭利率做好准备。
　　内地共享办公空间进军香港
　　由于租金持续攀升，香港中环写字楼空置率也跌至近10年新低，从而吸引了众多的内地共享办公空间运营商进入香港市场。以黄金地段中环为例，今年上半年的租金涨幅达到4.4%至135港元／平方英尺，已经连续三年蝉联全球最贵的写字楼市场，并有望刷新历史纪录。
　　“共用工作空间的营运商成为写字楼市场的主要推动力，占新出租总量30%-40%，在港深广高铁通车后，尖沙咀将会成为更多中资公司进驻的办公室首选地点。”高力国际（香港）研究及咨询部董事石峰表示。
　　同时，众多的中资企业将香港市场作为“出海”的首站以及拓展海外业务的平台，推动写字楼市场日益炽热，亦是吸引这些内地共享办公空间运营商在香港进行布局的一个因素。
　　上月底，内地龙头共享工作空间氪空间（Kr Space）宣布已向华懋集团旗下湾仔甲级商厦One Hennessy预租8.3万平方英尺，并签订了十年租约，作为公司进军香港的首个据点。今年5月，“优客工场”也正式宣布进军香港市场，首个办公室设于传统商业区上环，共设有230多个座位的办公室。naked Hub、Atlas和Ucommune等也已相继打入香港市场。
　　根据仲量联行的统计数据显示，整体共享工作空间运营商纷纷加快在香港的扩张步伐，今年上半年承租约 315800 平方英尺的甲级写字楼，同比激增两倍。