深圳：长租公寓应该有个“度”

细嗅蔷薇

按照以往的规律，租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系，房价上涨乏力的情况下租金也受到制约。不过，今年以来深圳房地产交易市场的交易价格相对平稳，租金却出现了明显变化。
　　长租公寓的“如意算盘”
　　证券时报记者在深圳福田、龙华区调查时发现，不管是商品房小区还是城中村，今年的房租同比去年同期都出现近10%的涨幅。福田区园岭新村，这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右，今年过完年再来，几乎全部都超过5000元。”对于这样的涨幅，租客丁先生感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子，里面的装修、配置也不怎么样。”
　　而在龙华的鑫海公寓，有租客向记者表示，这里紧挨着城中村，多数房源被管理处统一管理，今年房子到期后就被通知集体涨租，一房一厅的单位去年月租在2700元左右，今年变成了3100元。
　　在梅林片区的翰岭院，记者看到一些长租品牌已经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被分割成5间单房出租，租金从3000元～4000元不等，总租金超过15000元，远远高出整租的价格。
　　尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持，长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年，万科更将租赁住宅业务确立为核心业务。碧桂园的财报也显示，正积极与主要金融机构合作，发展长租业务，在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市筹备项目。
　　“这里的单身公寓月租去年是3800元，今年涨到了4200元，但我们最近都以4600元/月的价格从业主那里收了好几套公寓，有些就是为了投资的业主很乐意把房子交给我们长租。”在福田区的御河堤小区，中介向记者坦承：“经过装修后，这套房子的租金在5500元左右，租客还要交相当于月租10%的服务费，周边的业主知道情况后涨租也在所难免。”这位中介介绍说，“我们挑房源也是有选择的，会选择一些年轻人多、交通方便的社区，租客的承租能力相对强一些。除了租金差和服务费，公司的‘如意算盘’还在于买卖，先通过租赁把房源锁定。”
　　虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自房东个人出租，但长租公寓带来的连锁反应不得不引起重视。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“元凶”。

租金的“天花板”？

　　有人说，还好深圳还有大量城中村，让低收入者可以暂时安家。目前，租住在城中村的租客占比超过50%。

　　不同于大拆大建的城市更新，万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村，一场改造之风也已经吹到了深圳许多城中村，只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。有市场人士担心，如果深圳的租金特别是城中村的租金也普遍上涨，或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下，尽可能地拉长城中村低成本的时长，不但对城中村的租户有意义，也是所有参与方应该重视的问题。

　　深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，计划到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理，消除城中村各类安全隐患。有当地村民表示，相对于房企和长租公寓品牌进驻城中村，政府出资改善城中村的安全隐患是好事，房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”，数量规模应该有所控制，保护更多的低价租赁房源。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳租金上涨包括几个主要原因：早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞状态，近几年开始出现补涨；长租公寓的出现明显抬升周边商品住房租金；房企进入城中村推高村屋租金，也引发周边商品房或其他村屋的租金上涨。短时间内，深圳市场的租金仍是走高趋势，但达到某一临界点后便会回稳，因为租客对租金的支付是有上限的。建议政府增加供应的租赁住房，保证低价住房的供应，还要禁止对房屋结构随便改造，并加大处罚力度。