多因素推动房租飙升 分析人士称职能部门应出手调控

麦克格雷迪

记者戚奇明

据统计，今年7月，北京、上海、深圳房租同比涨幅分别达21.89%、16.46%和29.68%，其中，北京、深圳部分小区的租金涨幅甚至超过了50%。

“造成租金上涨的原因可能来自两方面。”同策研究院总监张宏伟对《上海金融报》记者表示，“一方面，短期内租房市场出现了供需失衡，租赁市场的供给不足，尤其是一线城市此前曾对住房租赁市场进行过整治，而随着毕业季来临，市场需求量相对旺盛，导致房租面临上涨压力。另一方面是通胀因素，房价和物价的上涨也带动了房租上涨。”

中信证券(600030,股吧)研究部研究员明明认为，从供需角度分析，住房租赁市场在供给端和需求端均面临一定压力，供需缺口造成房租上涨。“房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口。从供给端看，一是长效机制的建立是一个过程，租赁市场依然有待培育；二是限价下房价趋稳，业务倾向转租为售；三是整治群租、拆违建等措施的客观影响，共同导致供给端难以放量。需求侧方面，一是限购政策以及房贷利率的上涨导致购置需求被挤压至租赁市场，二是毕业生刚需的集中释放，三是改善性需求带来的租房市场消费升级积攒了大量租房需求。综合来看，供需失衡使房租的上涨具有一定的基础。”明明称。

虽然房租上涨存在客观基础，但自如、蛋壳等长租公寓的“头部玩家”集体哄抬行为，也被认为是导致房租暴涨的原因之一。对此，北京市住建委近日联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人，要求不得利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源，并表示将严查哄抬租金扰乱市场的行为。

“非市场因素，如租赁中介资本介入，短期局部性炒高房价，也使租房价格被动抬高。”明明指出，“在国家严控楼市的情况下，楼市交易降温使中介机构来自新房和二手房交易的收入下降，于是大量资本涌入租房市场，各大中介公司利用价格杠杆争抢房源，提高市场占有率，同时将部分竞争溢价向终端刚需用户转嫁。”

“对于过快上涨的租金，相关部门需要有所行动。”张宏伟认为，“应该根据市场状况制定租金的指导价格，以合理控制租金的上涨幅度。因为租金上涨过快将增加青年人才和一般普通打工者的居住成本，长此以往，可能会导致人才的流出和就业人群的断层，进而影响到产业的发展。特别是目前各城市都在为引进人才而出台一系列措施，以平稳的房租价格来吸引人才也应被纳入考虑，特别是一些核心城市，不然可能会对人才引进造成阻碍。”