宏调逐步完善 房企可调整策略实现转型升级

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近日，广东省房地产行业协会秘书长王韶首次以广东省房地产行业协会新闻发言人的身份向媒体通报，广东省房地产行业协会将于3月22日在广州发布《广东房地产蓝皮书2012》（以下简称《蓝皮书》），并同时举办市场景气分析会，邀请权威专家剖析市场、解读政策。
王韶在通报中说，2011年，中央的调控政策效果明显，投机投资需求明显受到遏制，房价也朝着政府制定的目标发展，广东省21个地市全部完成年初制定的控价目标。2012年，在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。预计上半年广东商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，全年的房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，房地产将呈现“新开工项目减少、在建工期延长”，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。
王韶认为，2012年依然会执行限购令，开发商不能存在任何幻想，但对于首套房置业的支持和鼓励力度会加大，银行对首套房的利率回调甚至优惠。
基于此，他建议业界在新的产业环境下，开拓融资新渠道，改变以住宅为绝对主体的投资结构，拓展投资新方向，调整企业发展战略与营销策略，创新房地产流通方式，实现房企的转型升级。
以下是广东省房地产行业协会新闻发言人王韶对《蓝皮书》解读的一些主要观点：
观点一:
政策:完善制度建设 支持首次置业
2011年，宏观调控政策取得明显效果，投机、投资性需求也得到遏制，房价也往预想中的趋势发展：限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。严厉的政策也派生出一些其它影响，比如，房地产投资增速逐月下降、部分城市土地出让金收入的大幅减少、部分地方出现财政紧张的局面。
预计2012年调控政策将逐步完善制度的建设，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策。
为实现经济稳定增长的目的和支持居民的合理购房需求，针对首套房的限贷政策将做出调整，支持并鼓励居民合理的购房需求。限贷政策，抑制了市场中的首次置业和改善型的自住需求。而首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求，也是关乎民生的重大问题。
观点二：
市场：销量增幅持续回落，销售均价稳中有降
2011年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，企业到位资金小计6889.45亿元，同比增长19.9%，增速连续两个月回落。国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%。其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，定金及预收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，个人按揭贷款同比下降6.0%。
全年土地购置面积2289.69万平方米，同比增长30.4%；土地成交价款479.40亿元，同比增长28.3%。商品房屋施工面积36311.94万平方米，同比增长24.3%；其中新开工面积11968.66万平方米，增长21.0%。竣工面积5800.52万平方米，增长10.8%。从近10年开发建设情况看，2011年商品房施工面积同比增幅首度超过20%，新增施工面积超过7000万平方米，比全年竣工面积还多约1300万平方米。
2011年，商品房批准预售面积8201.00万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%；销售额6175.63亿元，增长12.8%；销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。其中，商品住宅销售面积7003.72万平方米，同比增长6.9%；销售金额5331.46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。
一方面，完成开发投资和企业到位资金，土地购置面积和土地成交款，商品房施工面积和新开工面积均保持高速增长；另一方面，国内贷款占到位资金比例为近10年来最低，企业融资渠道受限、融资成本上升导致银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长，批准预售面积大于销售面积，销售面积和销售额的同比增速回落至个位数。考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于2012年到期，还贷压力可能较大，企业资金状况存隐忧。
2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局，市场将主动适应购房者的预期。房价已经不是降不降，而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。
王韶表示，省房协倡议房企积极响应“以优惠价格售楼、回馈市民、为建设幸福广东作贡献”的号召，参与2012“价值回归 幸福置业”业界行动，主动调整销售策略和产品结构，将优惠公开化、透明化，并举办2012年广州地区十大品牌房企新闻发布会和2012珠三角房博会，以业界的共同行动，营造珠三角房地产大团购，将5月打造成为珠三角地区“价值回归·幸福置业”月。

很懒的市民先生

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专业机钻井同志

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