世联地产：开发商降价到位才能吸引购房者

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春节过后，诸多城市的楼市一改节假日期间的冷清局面，周成交量节节攀升。据世联数据显示，春节后四周，北上广深等四大城市商品住宅成交量每周环比平均增长44.7%。楼市小阳春乍现，“楼市回暖”的声音也开始多起来。市场是否已经完成探底，开始回暖了呢？对此，世联研究认为，虽然近期成交量上升市场回暖，但离筑底成功为时尚早。
目前仅是市场低迷期的反弹
世联研究认为，市场回暖是指在一个向下的市场趋势中，市场已经进入探索底部的阶段，价格下跌仍在持续，但市场人气和成交量出现一定程度回升的市场状态。从目前市场情况来看，这些特征已经出现。
首先，节后的上门量和成交量每周持续回升，世联全国代理项目的上门量已经回到了去年9月初的水平，一线城市成交量每周环比平均增长44.7%；但是，目前的成交量与春节前四周和去年春节后同期相比，并没有令人惊喜的表现。春节后四周的总成交量仍不及春节前四周。世联数据显示，春节后四周与春节前四周相比，北京商品住宅成交量下降26%；上海商品住宅成交量下降5%；广州商品房成交量下降8%；深圳商品住宅下降33%。今年春节后四周与去年春节后同期相比，成交量除上海外均下降。北京商品住宅成交量大幅下降46%；上海商品住宅成交量大幅上升39%；广州商品房下降26%；深圳商品住宅成交量下降39%。
从周平均成交量比较，春节后四周平均每周成交量远低于去年全年周平均成交量。北京低58%，上海低46%，广州低26%，深圳低35%。即便是春节后四周成交量最高的一周（第8周，2012年2月20日-2月26日）与去年全年周平均成交量比，也存在一定的差距。北京商品住宅第8周成交量比去年平均成交量低33%，上海低4%，广州低8%，深圳高2%。
由此可见，春节后的楼市成交并没有我们所想象的那样大幅放量，因此目前成交量的回升可以理解为市场在低迷期的反弹。
其次，价格没有停止下跌，换而言之，此轮市场反弹是市场以价换量的表现。春节后四周与春节前四周相比，北京商品住宅成交均价下降7%；上海商品住宅成交量均价下降11%；广州商品房成交均价下降9%；深圳商品住宅均价上升1%。2月份，招商、绿地、万科、龙湖、中海等品牌开发商再掀降价促销潮，刺激了一部分刚需入市，带动成交量的上升。
再次，开发商去库存周期还没有结束。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点，开发商进入了08年后的新一轮去库存周期。在去库存周期里，叠加严厉调控政策下市场萎缩的因素，开发商卖压急增，导致去年10月份后，市场进入量价齐跌的阶段。加上春节假期的影响，去年10月份至今，开发商去库存速度并不理想。在开发商去年库存周期没有结束的情况下，价格向下的压力仍然很大，此时判断市场已经探明底部的说法为时尚早。
因而，虽然市场回暖的特征已经表现出来，但已经筑底成功的说法并不成立，市场仍处于探底的过程中。至于为何会在春节后成交量出现快速反弹，究其原因，一是春节后市场成交量回升是低基数效应，年前累积的购买力量集中在节后释放；二是货币政策自去年底以来两次下调存款准备金后持续宽松，首套房贷款利率回到基准利率，优质客户甚至可以享受一定比例的优惠利率，这刺激了首置需求；三是开发商降价促销活动升级，更低的价格刺激刚需入场。
降价到位才能吸引购房者
从需求法则来看，预期转变是判断市场是否反转的前提条件。自从去年下半年以来，市场看跌预期形成，购房者纷纷推延了购房时间，导致市场正式进入下跌阶段。因此，一旦市场预期反转，庞大的购买需求重新释放，将带领市场走出低谷。因而，购房者预期是判断市场探底成功的重要前行性指标。
世联研究认为，能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：一是流动性持续好转；二是政策出现定向放松；三是开发商降价到位。
而目前，可以发现前两个因素正在实现。外围经济持续的新量宽改善了避险心理，投资者风险偏好提升，导致中国资本外流现象得到缓解；国内10年期和2年期国债息差不断放大、存款准备金两次下调等，说明流动性在持续改善。行业政策的总体基调不变，芜湖和上海变相放松调控也相继被叫停，但是对首置需求的支持力度却在加大，首套房贷款利率已经回到基准利率，部分银行还出现一定幅度的利率优惠，对首置需求定向放松的政策意图已经显露。
两者改善了当前的购房者预期，也带动了春节后成交量的回升。因而，开发商能否降价到位成了市场预期能否转变的关键因素。据世联研究监测，目前开发商的降价幅度平均为12%，然而2011年第四季度世联购房者信心指数显示，购房者最低期望价格降幅20%以上。目前的房价降幅和购房者期望值仍存在一定的差距。因而，开发商降价到位迎合购房者，将能够进一步改善甚至转变市场预期。
总而言之，市场的预期已经在改善，但是还没有真正发生反转。在此前提之下，成交量回升只是市场低迷期的反弹，如果市场情绪没有完全反转，这种向上的力量难以持续。世联研究认为，开发商降价到位，才有助于加速市场预期转变，从而迎来市场的真正反转

很懒的市民先生

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