“房住不炒”实打实推进：房贷利率回调，一线环比降价

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央行近日发布《中国金融稳定报告（2018）》（以下简称《报告》），对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。而最近无论是房贷利率回调，还是一线房价环比下降，都说明“房住不炒”的定位更加夯实。

央行：防范地产金融风险

作为中国金融体系最重要的报告之一，今年的《报告》专辟两大专题，聚焦于住户部门债务和房地产市场风险，这在往年相当少见。

《报告》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍，相当于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%。家庭债务包括消费贷款和经营贷款，其中以消费贷款为主体，而消费贷款中又以房贷为主，房贷占家庭债务整体的比例超过一半。2008年时，我国房贷余额仅为3万亿，而到了2017年底，住房贷款余额膨胀到21.9万亿，房贷占所有住户部门债务余额的54%。

2017年，我国居民部门杠杆率为49%。有业内人士指出，这一数值与62.1%的国际平均水平相比并不高，与新兴国家的39.8%相比，则又明显过高。但问题是这10年，经过次贷危机和国际金融危机的洗礼，发达国家纷纷降低居民部门杠杆率，而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%，扩大2.73倍。要知道，美国的居民杠杆率从20%升到50%，用了将近40年。

如此庞大的债务，如此之高的杠杆，楼市有没有风险?对此，央行《报告》认为，房地产金融风险总体可控，但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升。

一方面，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。

与之对比，次贷危机之前，美国首付比例一度宽松到10%左右，只要房价下跌10%以上，这些家庭都会沦为负资产者，弃房断供也就屡见不鲜。

另一方面，央行认为，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

不过，有专家指出，但这一切都建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上，如果楼市深度调整，房价出现大跌，作为“抵押品”的房子其市值必然大幅收缩。房子市值大跌，而债务却不会减少，抵贷比显然会大幅上升。

众所周知，楼市之所以举足轻重，不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上，难以忍受房价的巨大下跌，而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联，楼市的一举一动，容易影响到金融稳定。

根据央行《报告》，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍。

房价上涨，居民债务膨胀，杠杆率不断攀升，风险不断加剧。为此，央行指出，要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险，促进房地产市场平稳健康发展。

资金面相对转宽松

作为地产金融的风向标，房贷利率的走势可谓十分重要。11月9日，融360发布的报告显示，今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%；同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。

融360报告称，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.100倍，最高为基准1.241倍；工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水平。

虽仍在上涨，但环比涨幅已经回落，且下调贷款利率的银行数量明显增多。融360报告称，10月首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较9月增加16家银行。融360认为，银行房贷利率高位下调一定程度上会有助于提高银行市场竞争力，扩大市场份额。

对于此次回调，融360分析认为，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率有待提高；之前的利率处于高位水平，一般高于平均值5~10个百分点，此次回调力度为5个百分点，回调后接近当地平均水平；多为地区性调整，未表现出同一银行全国性调整，影响力度较小；数量占同地区银行数量占比较小。虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。

中信建投称，2011年的综合房贷利率最高为近7.50%，2014年为7.00%，分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%。由于现行贷款基准利率较低，为4.9%，因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值，至今年10月，首套房贷款平均利率已经较基准利率上浮了16.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，房贷利率虽然出现了较大幅度上涨，但与历史数据对比不算高。

对于未来走势，中信建投研究认为，对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现，房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约两到三个季度。2018年以来，10年期国债收益率峰值出现在1月份，考虑到整体流动性宽松趋势明确，个人住房贷款利率的上行空间已经有限，对应峰值可能在年内出现。

不过，严跃进表示，国际市场的加息效应会对国内的资金面产生一定影响，但受国内去杠杆、降成本的政策利好影响，资金成本短期内或许仍会降低，但长期则存在部分方面成本上升的风险。

限竞房“扭转”供需格局

除了资金面宽松外，政策性因素也需要考虑。以北京为例，随着今年大量限竞房入市，北京市场供求关系正在发生转变。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套，这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套，年内供应量同比上涨幅度达到了61%。库存面积也出现了明显上涨，目前住宅库存高达6.6万套，相比去年末上涨了1.3万套。

其中，限竞房的成交情况远远不及预期。中原地产研究中心数据显示，截至目前，北京合计入市26个限竞房项目15982套房源，而网签累计只有2767套，网签销售率只有17.3%。而市场已经入市的这些项目，平均去化只有3成多。

二手房价格波动方面，多个房地产研究机构统计数据显示，10月以来，北京二手房成交量及成交均价均呈下降态势。

贝壳研究院数据显示，10月份，北京二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月份以来近8个月销量新低。成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌。

此外，链家自有成交数据显示，11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平方米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

中原地产首席分析师张大伟则对中国经济导报记者表示，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

除北京外，上海、广州、深圳等一线城市房价从8月份也都出现了转折。据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅继续回落。

张大伟表示，多个城市房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。北京、上海等热点城市进入“卖不完”现象，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

严跃进认为，不管新房还是二手房，近期成交都不活跃。降价促销是开发商和二手房业主为了促成交易而采取的手段。一方面与年度冲刺销售业绩有关，另一方面，也与对未来预期不乐观有关。