珠海十月份商品房网签：量升价稳

七秒后的鱼

 “逆风翻盘”成为近期珠海楼市成交的最佳注脚。统计数据显示，与8-9月份成交低迷相比，10月商品房网签成交3229套，总成交建筑面积约21万平方米，环比均上涨。各物业均呈现不同涨幅，整体止跌回升。其中，10月住宅网签成交1622套，成交16 .22万平方米，同比上涨超过7成。
  虽然成交终于走出低谷，但开发商依旧保持谨慎态度，供应量大幅下降，同时拿地热情骤减。据统计，10月珠海新增房源1761套，总供应建筑面积仅约22万平方米，环比下降近半。其中，10月住宅预售供应1048套，约14万平方米，环比下跌超过6成，住宅供应大幅减少。
  对此，业内人士认为，珠海经过长期低迷后，不少开发商为谋求资金回收，选择促销优惠，甚至出现地价与销售价倒挂的情况。除了优惠力度到位吸引购房者外，凭借港珠澳大桥通车的东风，不少项目努力到香港等市场开拓新客源，也是珠海楼市逆势而上的原因。
  成交：
  住宅及商业销售同步反弹
  珠海楼市终于一扫颓靡。根据合富研究院(珠海)统计整理珠海市住规建及发改局等部门的数据显示，从全市商品房网签成交看，10月新建商品房网签共成交3229套，环比9月的2466套上涨31%，同比去年10月份的2558套上涨26%；总成交建筑面积为21 .34万平方米，环比9月份的19 .2万平方米上涨11%，同比去年同期的14 .59万平方米上涨46%。这是自4月份成交进入低谷后，历经数月终止跌回涨。
  从不同的物业分类网签成交来看，各物业均呈现不同程度涨幅。其中，全市新建住宅10月网签共成交1622套，环比上涨12%，同比大幅上涨74%；成交建筑面积约为16 .22万平方米，环比上涨8%，同比上涨79%。
  累计的成交情况同比去年也有所增长。从2018年1-10月商品房累计网签成交来看，目前珠海新建商品房网签成交共计31009套，同比上涨25%；成交20 1 .0 9万平方米，同比上涨42%。而1-10月住宅累计网签总成绩，珠海房地产市场共成交13830套，同比上涨52%；总成交面积约为144 .76万平方米，同比上涨56%。
  从区域住宅网签成交来看，10月全市6个区域环比呈现不同跌幅，其中吉大跌幅最大 ，仅 成 交1 2套 ，环 比 下 跌92%；而南湾仅成交49套，环比下跌43%。以往成交主力区域西部片区则出现小幅下降，高栏港、金湾和斗门都出现不同程度的窄幅下降。
  横琴、前山、拱北、唐家4个区域均呈现上涨态势，其中前山和横琴涨幅最为明显，前者共成交259套，环比上涨116%；后者共成交150套，环比上涨85%。此外，拱北成交53套，环比上涨39%；唐家共成交251套，环比上涨65%。
  价格方面，与成交量谷底反弹相比，珠海楼价微幅波动，一直保持稳定的态势。根据合富研究院(珠海)监测珠海在售155个项目成交价格数据显示，10月全市新建住宅实际成交均价21175元/平方米，环比上月的20904元/平方米上涨1.3%，同比去年同期的22040元/平方米则下跌3.9%，总体保持波动稳定。
  其中，主城、斗门等区域价格较为平稳，受港珠澳大桥通车利好影响横琴回升7 .2%，其余区域折扣促销力度大拉低成交价。主城中心区10月份成交均价为34601元/平方米，环比上月的34492元/平方米上涨17.1%，但同比则变化不大。横琴成交均价43472元/平方米，虽然环比上涨7.2%，但同比则下降1成。斗门、高栏港等区域则同环比变化不大。
  供应：
  锐减近半，开发商对后市谨慎
  虽然成交终于止跌反弹，但是并不代表开发商对后市乐观。据统计显示，10月珠海全市开盘及加推共16个项目，总供应2791套，环比上涨88%，同比上涨97%；成交363套，环比上涨2%，同比下跌28%；整体去化率13%，环比下跌46%。从分区域开盘加推项目看，10月斗门5个项目入市，南湾4个，唐家3个，金湾2个，前山和高栏港各1个；其中港珠澳ISC首座、中海环宇城、龙湖首开·天钜院、碧桂园·珑悦、龙光龙湖首开·湖城大境和香海壹号属新盘入市，本月仅3个商办项目加推，商办物业推货放缓。
  这样的市场销售氛围影响了开发商的信心，因此10月份开发商供应量逐步收窄。据数据显示，10月只有13个项目取得16张预售证，新增商品房房源仅1761套，环比下降58%；总供应建筑面积仅约22万平方米，环比下降49%，商品房预售供应量缩减近五成。不过从2018年1-10月全市累计新增供应量来看，共供应33848套，供应总建筑面积约315 .48万平方米，同比分别上涨14%和20%，能看出今年供应量较去年 同 期 增长 明 显 。此外，10月商品房预售供应集中在香洲及西区，以住宅为主力，占总供应量65%，其中多个别墅项目入市，以独栋别墅为主。其中10月住宅预售供应1048套，供应面积约14万平方米，环比下跌62%，住宅供应大幅减少。
  从分区来看，全市价格备案项目共1 4个，整体备案价格24984元/平方米，环比下降2 2 %。其中最低为金逸豪苑105580元/平方米。从分区域备案项目来看，主城区域2个项目备案，均价为41820元/平方米；唐家区域2个项目备案，均价为38715元/平方米；南湾区域1个项目备案，均价为29394元/平方米；金湾区域3个项目备案，均价为15124元/平方米；斗门区域6个项目备案，均价为15770元/平方米。
  库存：
  去化周期依旧有压力
  据统计，10月末珠海全市在售155个住宅项目中，截至10月末新建住宅存量约273.7万平方米，按照前六个月月均成交16.5万平方米估算，去化周期约17个月。而全市在售33个商务办公项目中，截至10月末存量约74万平方米，按照前六个月月均成交4 .5万平方米估算，去化周期约17个月。
  同时，未来潜在供应量依然不容小觑。合富研究院(珠海)预计，未来半年约40个纯新住宅楼盘面市，预计住宅物业整体供应量高达429万平方米，西区仍为供应主要区域，其中斗门供应货量领跑全市，占总供应的33%。而未来半年约22个纯新商办项目入市，预计商务办公物业供应量约125万平方米，集中在横琴、南湾和拱北区域，占比近9成。
  业界分析
  开发商主动让利，想办法开拓香港市场
  为何珠海楼市近段时间能够逆势而上？珠海业内认为有多方面原因。珠海合富研究院市场分析师梁文灿认为，临近年底，开发商对回收资金的需求增加，因此不少项目主动采取降价优惠进行促销，吸引刚需和改善型购房者出手。其中金湾、斗门的成交情况能说明成交旺而成交价格不高的情况。例如佳兆业御金山、君汇上品等项目均打出较明显的优惠促销，吸引了不少刚需购房者。也有部分项目采取加大赠送装修级别的做法来“暗降”，由于近段时间土地价格鲜见溢价，有区域甚至出现了楼价与地价倒挂的情况。
  同时，由于港珠澳大桥的开通，不少开发商把目光瞄准香港购房者和投资客，努力开拓新的客源，因此横琴、保税区等区域的商务办公物业也在近期获得较为理想的成交。
  但珠海中原地产市场部则指出，在全国经济下行压力下，目前房地产市场政策环境总体呈维稳之态。而“金九银十”旺季不旺，全市成交量无明显起色，新推成交持续低迷之态。近两个月珠海楼市表现平平，市场热度不高。