海南楼市“刮骨疗伤”

七秒后的鱼

自贸区的政策红利和巨大的发展空间，让海南房地产业暗流涌动，部分开发商想从海南这块尚未被完全开发的“宝藏”中分一杯羹。
  海南省住建厅公开资料显示，截至2017年10月，已经备案的房地产开发企业共有3859家，其中仅暂定级企业就有3061家。
  为规范良莠不齐的房地产市场，2017年开始，海南不断出台系列政策对楼市进行调控。2018年4月22日，海南省出台了堪称史上最严厉的调控政策，以防范海南在红利政策下变成“地产岛”。
  除了制定严厉的限购限售政策，今年以来海南各地也在开展房地产市场专项整治，重点打击投机炒房、房地产“黑中介”、违规开发和投放虚假房地产广告等行为。《中国经营报》记者在近日走访海南楼市时发现，仍有屡禁不止的变相躲避限购的行为，甚至一些在建楼盘因开发商资金纠纷、违规销售等问题被法院查封。
  决心破除地产依赖的海南房地产市场正在进行“刮骨疗伤”。海南省各级住建部门表示，对各类违法违规行为，将继续严打严查。
  有项目变相躲避限购
  2018年10月，《中国经营报》曾刊发《海南琼海天来泉项目调查：会员制模式下的养老困局》报道。在调查海南养老项目同时，记者了解到，已于2008年年底开盘的“天来泉二期”目前仍有房源出售。销售人员表示，今年9月中旬，开发商把之前占的销售名额让出来重新开放购买，均价为14000~15000元/平方米，是具有70年产权的个人住宅，外地购房者也可以购买。
  天来泉二期位于琼海市官塘旅游开发区，与红色娘子军纪念园一路之隔，由琼海天来泉旅游不动产有限公司（以下简称“天来泉不动产”）开发。
  记者从天来泉二期销售中心了解到，该项目由旅游用地变更为住宅，其产权实为50年。对此，记者致电琼海市国土资源局了解到，天来泉项目二期的产权确实是到2057年，从2018年开始计算还有39年的产权年限。
  在付款方式上，销售人员表示需全款付清，“由于现在海南限购，外地购房者无法贷款购房，需要全款购买，然后着手去办理社保或个税，两年后再签订正式合同。”由于天来泉二期已建成有3年，交齐全款后即可入住，房产证会在两年之后办理。
  天来泉二期所在的官塘旅游开发区属于琼海市的非限购区域，海南全面限购政策规定，这类区域如果是非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
  上述销售人员称，该项目两房的户型本来已经全部售完，但因有一个客户无法凑齐全款，其打算购买的那套房被公司重新出售，次日还有外地购房者会专门飞过来看房。“这边的住户基本都是从内陆城市过来休闲度假的。”销售人员称。记者也在天来泉二期小区看到，目前居住的几乎都是带外地口音的老年人。
  销售人员表示，现在天来泉二期的入住率在40%左右，11月中下旬入住率可能会达到70%~80%。不过天来泉二期附近的一名官塘学府小镇置业顾问指出，旅游度假项目的入住率能达到30%算不错了，达到50%就很挤了。
  记者联系了三亚品房阁、买房网等多家海南售楼中介，他们告诉记者，不符合购房条件的外地人在海南购房有三种方式：一是通过人才引进落户海南；二是注册一家公司，以企业的名义购房；三是在海南缴纳社保或个税，先办理购房手续，缴纳社保或个税到达年限后即办理房屋过户手续。
  这种可操作的手段，吸引了不少外地购房者。品房阁的销售人员小梁告诉记者，他们公司10月份销售了385套房，利润2385元，业绩增长20%。“10月份以后是海南房地产的旺季，越来越多的外地人想要到海南来买房。”小梁说。他给记者看了预约看房的客户名单，上面显示来自全国各地的客户预约看房或购房，每个地方不下千人。除了限购房源外，还有不限购的商业住宅和更名房。
  海口市房协秘书长王路指出，人才落户和企业购房的方式都可以在海南买房，但是跟个人购房相比，企业购房成本会高很多。另外，不建议消费者以缴纳社保或个税的方式去购房，因为这其中风险很大，一旦开发商出现破产、烂尾、跑路等问题，消费者很难究其责任。
  8月底，三亚市发改委、住建局联合发布《关于进一步做好商品房价格备案管理的通知》，要求房企依据开发建设成本，合理确定或调整销售价格，于9月30日前重新申报销售价格备案，6个月内不得调高销售价格。未重新申报销售价格备案的，三亚市发改委和三亚市住建局将依据相关规定处理。
  海南一位资深房地产开发人士在接受记者采访时表示，先收全款过两到三年再签约这种方式目前确实有一些项目在做。对部分购房者来说，看在便宜的价格上愿意冒无法正常网签风险，双方也可能会签署一些保底的退款协议；对开发商来说，这种方式能尽快回笼资金，有的还会采用定向包销的方式，不做散卖，直接将房源便宜打包给大型的代理公司、中介机构。
  王路则表示，对企业来说，他们需要在高压政策之下找到生存的路径，因此有很多企业会采取一些灰色的操作以维系企业生存，但是作为消费者能否承担得起违规的责任和损失是需要慎重考虑的问题。
  严打严查违法违规
  一名中介代理人士还表示，今年海南新注册公司开始井喷，一方面因为海南有更多的机会；另一方面，由于企业购房不受限制，因此许多想在海南买房的外地购房者便在当地注册一个公司，解决限购问题。
  今年上半年，海南省主体注册量快速增长。据统计，截至6月30日，海南省市场主体总量突破70万户，达703271户，比2013年商事制度改革前增长了111.95%，较2017年同期增长了11.86%。其中，4月14日至6月30日增长幅度最明显，新增企业15663户，同比增长52.88%。
  对此，海南各地也相继开展过一系列专项整治行动。5月~6月，三亚市住建局的专项整治共检查开发项目70个，中介机构66家，下发整改通知书6份，关停售楼处4个，取消35名中介机构从业人员在三亚从事房地产业务的资格，并记入个人不良行为记录。
  其中，有6家中介机构及从业人员为不符合购房资格、提供虚假个人所得税的购房者提供中介服务，骗取购房资格。有3家代理销售商宣传可以通过“更名”或代缴社保、个税等办法，让外地人能买到住房，但暂不能办房产证。
  三亚市住建局表示，将进一步加大对虚假宣传、房地产违法广告、捂盘惜售、哄抬房价、不明码标价、违规销售、一房多卖、“黑中介”等违法违规行为的查处力度，视不同情况，依法依规给予责令限期整改、暂停网签、罚款等行政处理或处罚，并进行公开曝光。
  7月，因提供虚假申报个人所得税，骗取购房资格，琼海市住房保障与房产管理局（以下简称“琼海房管局”）也取消了26名外地购房者的购房资格，撤销其购房合同的网签备案，5年内不得在琼海购房。
  另有地产营销策划有限公司在为二手房交易提供中介服务过程中，存在诱骗消费者交易、诱导购房人提供假社保规避限购政策等违法违规行为。琼海房管局也暂停了该公司及其工作人员在琼海市办理经纪机构及经纪人员备案，暂停该公司网上签约业务的办理，限期三个月整改。
  据海南省住建厅统计，截至8月初，全省各市县共检查350多个房地产开发项目和150多家房地产中介机构，处罚了一批涉嫌违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员，并取消了通过虚假申报个人所得税骗购住房的299人购房资格，规定其5年内不得在海南购房。
  有在售楼盘被法院查封
  除了中介代理市场的违规行为，三亚、琼海、海口等地今年以来较为突出的另一个问题是在建楼盘被法院查封。
  由三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称“新龙基”）开发的翠景蓝湾地处三亚市老城区——吉阳区，距离吉阳区政府所在地不到两公里，周边被村民自建房环绕。
  10月17日，三亚市住建局发布公告，安徽省高级人民法院（以下简称“安徽高院”）查封了新龙基开发的“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的全部房源及相应分摊土地，查封期限为3年（2018年10月8日至2021年10月7日）。其中，该项目C、D两栋楼已办理商品房预售许可证，批准预（销）售房产共456套。鉴于上述情况，三亚市住建局决定关闭翠景蓝湾售楼处，在法院解除查封前，不得预（销）售上述已被查封的房产。
  记者从翠景蓝湾售楼处驻守的一名工作人员处了解到，开发商正在与法院沟通，申请解除查封，目前还未有进展。
  新龙基在一份落款为10月17日的告知函中表示，翠景蓝湾项目是在无任何通知、调查、询问和沟通的情况下被安徽省高院突然查封的，公司对于住建局的暂停预（销）售公告事先也毫不知情、毫无准备。“我司有关人员将亲赴安徽省高院积极维权”。
  对此，三亚市住建局负责翠景蓝湾项目事宜的负责人在接受本报记者采访时表示，对翠景蓝湾被安徽省高院查封一事他们也倍感突然。“我们上系统网签的时候才知道（被查封）”。该负责人表示，系统显示房源是在10月8日被查封的，无论是开发商还是三亚市住建局这边都确实没有收到相关的书面通知。他也证实目前开发商确实在和安徽省高院协调解封房源事宜。
  另外，新龙基表示翠景蓝湾项目工程正在进行，目前拆架工程已完成90%，仅剩下B栋少部分架子没有拆除，正在进行外墙玻璃安装作业，且已开始进行室内装修。相比于10月下旬的网传图片，记者也确实在现场发现翠景蓝湾大部分楼栋已经完成拆架工程。
  而翠景蓝湾此前还存在违规销售的行为。经三亚市住建局查实，新龙基在取得翠景蓝湾C、D栋住宅楼《商品房预售许可证》前，擅自预售商品房，已对外销售房屋250套，收取预付款约3476万元。该行为已构成违法，新龙基被三亚市住建局罚款约20.85万元。
  资金危机下有项目违法销售
  无独有偶，三亚的明星楼盘项目——半山半岛也遇到了类似的问题。半山半岛项目由三亚鹿回头旅游区开发公司（以下简称“鹿回头公司”）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称“新佳旅业”）共同开发，从2007年至今已经开发到第八期，前面七期都已交房入住，第八期则还处于未网签、未完全完工的状态。
  鹿回头公司及其子公司、新佳公司及其子公司所开发的半山半岛项目经过四次控规调整，可开发建设用地面积约2852亩，目前已批建项目17个，已开发用地面积约1682亩，计容建筑面积约138万平方米，剩余13个地块尚未开发，未开发用地面积1000余亩，计容建筑面积70余万平方米。
  2015年初，哈尔滨的王女士被三亚这一明星楼盘吸引，全款购买了一套半山半岛八期的住宅。“那时候房子都是在大张旗鼓地卖，谁会知道背后有抵押、查封这些问题呀？今年初听说房子被法院查封了，我赶紧从东北赶过来，衣服都来不及收拾。”王女士说。
  2015年10月，北京市第三中级人民法院查封了鹿回头公司半山半岛八期共359套房产，查封期限为3年，从2015年10月8日至2018年10月7日。有业主因在查封期间购买半山半岛八期房源，后向北京市第三中级人民法院申请解封，但法院认为：“购买已被本院依法查封的房屋，不符合相关法律的规定，故对其异议请求，本院不予支持。”
  目前，半山半岛八期毛坯部分已经修建完毕，装修部分还参差不齐。包括王女士在内的多数业主都是自己花钱将房屋装修完毕后再自行入住，物业公司和政府部门也在帮助业主解决相关问题。
  王女士表示，半山半岛八期项目的业主还有不少是江浙地区的地产开发商，有人还一次性购入了数套房产。“他们现在都不好意思说自己也是开发商，自己还是做地产的怎么还会上这种当，但关键是谁知道他们敢把被查封的房拿出来卖呀。”
  今年7月，三亚市住建局通报，新佳旅业将半山半岛项目被查封的房产进行销售，其行为已涉嫌违法。目前，三亚市公安局已对半山半岛项目销售行为进行刑事立案。
  而从2017年开始，半山半岛及半岛蓝湾房源的查封不止一起。根据三亚市中级人民法院的公告，经初步估算，鹿回头公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出让金、税款、借款、工程款、安置补偿款等款项超过400亿元。而因鹿回头公司及其子公司、新佳公司及其子公司涉讼众多，其负责开发的半山半岛项目土地及房产已被多家司法机关查封，其中部分案件已进入执行程序。截至2018年10月 ，三亚市中级人民法院正在推进鹿回头公司及其6家子公司、新佳公司及其4家子公司的破产重整案件。
  上述12家公司破产重案的管理方表示，对被查封的房源处理都是按照司法程序进行，目前破产重整案还在进行债权申报。
  一位海口市房协专家在接受本报记者采访时表示，在2016年开始的海南房地产开发热潮中，大量不具备真正开发实力的资本和本地的一些具有历史遗留问题的项目进行了整合。有的项目在制定销售计划时比较冒险，融资时对成本的把控不紧，在市场退潮时，随着销售的回落、利润的下滑，一些融资成本较高的公司就存在资金链断裂的风险，就可能会引发大量的诉讼。“本轮海南严厉的楼市调控表明了海南不做房地产加工厂的决心，也符合房地产行业大趋势发展，这势必会淘汰不少开发商。”