河北易县楼市投资热潮退去 曾因雄安概念活跃

够钟死心了

售楼处门庭冷落，销售人员在刷着手机，看到购房者前来也鲜有兴趣接待;多数小区大门敞开，内部难觅行人踪影;旅游项目客流稀少，众多商铺关门歇业……
  这是《中国经营报》记者近日实地走访河北保定市易县房地产市场看到的诸多情景。而与此相应的，则是房价走低、可预售面积下降，部分项目更是推出“首付分期”“售后返租”等活动，以期吸引购房者。
  易县楼市，曾因雄安新区的横空出世而躁动，房价飙升，投资客趋之若鹜。如今，随着政策信息消化殆尽，当地投资热潮正在退去。
  昔日投资热土
  易县，隶属河北省保定市，距离北京120公里、保定60公里，与雄安新区直线距离近100公里。由于雄安新区的建立，加之保定多个区县陆续出台限购政策，易县楼市成为众多投资客心中雄安新区周边的价值洼地，在去年蜂拥而至。
  “以前我们县房子均价也就在4000多元/平方米，(雄安新区)消息出来后，6000、8000，还有上万元的，都涨疯了。”无论是当地的出租车师傅，还是政府官员，回忆起易县楼市去年的火热场景，依然记忆犹新，且口径如出一辙。
  房天下数据同样显示，在2017年4月之后，易县多个楼盘销售均价每平方米上涨达2000元至4000元不等。其中，誉龙塞纳城项目在2017年2月22日均价为6000元/平方米，3月24日涨至6500元/平方米，4月7日已达到8500元/平方米。
  燕水湾项目在2017年3月24日时最低价格为6800元/平方米，均价为9000元/平方米，时至4月7日，最低价格已达8500元/平方米，均价为11000元/平方米。
  而昊龙山庄项目，在2017年3月27日时均价为8268元/平方米，时至4月10日，均价已达12888元/平方米。不足半月时间，每平方米上涨4620元。
  “这边价格便宜，而且环境好，旅游资源丰富，可以用来度假。另一方面因为雄安新区不允许买卖房屋，等到那发展起来，我们这就是‘后花园’。”房产销售人员用着近乎同样的说辞打动投资客。按照规划，雄安新区远期控制区面积约2000平方公里，可以辐射到易县，而这也成为了易县房地产市场纷纷打出“雄安新区旁”的宣传口号，并吸引众多投资客的主要依据之一。
  当记者询问当地人能否接受目前房价时，该销售人员并未过多解释，仅表示：“我们这95%都是外地人来买的。”
  事实上，早在2011年，易县就被列入国家燕山—太行山集中连片特困地区。据该县政府工作报告显示，2017年，其城乡居民人均可支配收入仅为22480元和8298元。而时至2018年9月，该县才正式获批退出国家扶贫开发重点县的序列。
  “我一个月工资只有2000多元，说实话，连随份子钱都不够，哪买得起房。”一位供职于该县住建局的工作人员如是表示。
  盛况不复
  时至今日，雄安新区的消息早已消化，而投资热潮过后，易县房地产市场渐趋“冷静”。
  “以前根本不愁卖，现在不行了，一个月卖不了一套。价格也下来了，还有优惠活动。”在走访中，多个项目销售人员告诉记者，近一年来，易县楼市已经没有了当时盛况。看房者大幅减少，房价走低，成交量也出现明显下滑。
  房天下数据显示，2017年11月，易县房价均价为13346元/平方米，时至今年10月，均价为11530元/平方米，价格跌幅为13.6%。
  记者获得的一份政府文件显示，该县住建局去年全年核发《商品房预售许可证》22个，共5315套，预售面积576402.73平方米。完成商品房预售合同备案3193套、33.5万平方米。
  而记者通过梳理易县政府网站公示公告信息，粗略统计后发现，截至目前，该县行政审批局发放的《商品房预售许可证》为11个，共1361套，预售面积176111.5平方米。对比去年数据可以看出，获批预售许可的项目已经有所减少，可供预售的房源及面积更是成倍下降。
  此外，记者实地走访多个项目发现，热潮过后，当地楼市也逐渐暴露出了诸多“后遗症”。其中，个别已建成交付的小区，大量房屋闲置。在售项目则多是推出打折优惠，更有项目宣称可“首付分期”。
  位于易县旺隆湖西侧的昊龙山庄项目，主要建为联排、双拼别墅。记者走访发现，该小区门前杂草丛生，包括岗亭、物业公司在内，整个小区难见人影。
  记者以购房者身份拨打该项目在网上刊登的销售热线时，对方表示，项目售楼处已经撤销，只是号码尚未变更。对于项目目前的销售情况，其表示仍有房源在售，但是具体情况并不清楚。
  随后，记者又前往位于旺隆湖北岸的翠湖院子项目，发现该项目尚有门卫看守，并会对来访者进行询问。但是，当记者进入小区之后，同样发现，小区内并无人员走动，多数房屋亦无装修迹象。
  对此，该项目销售人员解释称，多数业主为外地投资者，买来并非居住。而已装修的房屋也主要用来度假，业主在节假日或周末才回来居住。
  据了解，该项目户型颇多，包含独栋、双拼、叠拼别墅以及公寓、微墅等多样产品，销售单价则在一万元至两万三千元不等。销售人员还告诉记者，购买公寓产品，可免费赠送一定面积的“菜田”。而微墅产品则正在推出“首付分期”的优惠活动，购房者仅需缴纳5万元首付，即可签订购房合同。
  以该项目62.58平方米的户型为例，购房者在缴纳五万元费用后，可享受单价为7800元/平方米的优惠，销售总价则约为53万元。在此基础上，购房者可与开发商签订“借条”，由开发商垫付首付款，购房者即可顺利签订购房合同。
  在销售人员展示的“借条”中，记者看到，除了双方基本信息外，还约定购房者将所借款项在半年内、每三个月一次进行偿还。若借款人到期未还清借款，则按照银行同期贷款利率开始计息。
  打旅游牌
  在多个销售人员口中，除去“雄安新区”概念之外，“度假旅游”也成为购房者选择在易县置业的另一原因。
  据了解，易县境内拥有狼牙山、易水湖、清西陵等诸多旅游资源，后期开发的燕都古城项目被列入“全省首批培育类特色小镇”，恋乡·太行水镇项目则成为首届河北省旅游产业发展大会承办地，入选“2017年全国优选旅游项目名录”。2017年，该县全年接待游客764万人次，实现综合效益38亿元。
  但记者在实地走访中发现，已对外正式运营，规划为综合商旅中心，包含餐饮、旅游、休闲、娱乐等多样业态的燕山古城项目一期，客流寥寥，大多数商铺处于关门停业状态，亦有商铺门前张贴有“出租”的信息。
  “我在这租两年多了，也就刚开始那年强一点儿，周围有的店已经停业一年多了。”一期园区内，当记者询问起经营情况时，一位便利店老板如是表示。
  他还告诉记者，虽然一些商铺处于关门状态，但是实际已经由开发商销售出去。“卖给你了，你能不能租出去，他们还会管吗?”
  记者从该项目营销中心处进一步了解到，目前确实有商铺正在销售，但是售后却并非“不管不问”。据介绍，如果业主自己没有项目运营，可以选择“托管返租”。其中一期A、B两区可托管三年，返还租金为总房款的12%，C区可托管五年，返还租金为总房款的29%。
  “确实运营不行。不过虽然开店不是很多，但是卖出去的不少。而且不管有没有租户，我们都会返租给你。”一名销售人员直言。
  同样推出返租活动的还有位于易县安格庄的恋乡·太行水镇项目。据了解，该项目目前在售商铺、客栈、民宿等多种产品，返租形式亦有不同。
  以商铺产品为例，项目方会根据位置、面积等因素不同，制定不同的返租金额。但是要求业主购置商铺后必须进行托管，期限为五年，五年之后，项目方拥有优先续租权。如果没有租出去，项目方同样会支付租金。
  民宿产品则可以选择自己经营。若交由项目方统一运营，需一次签订十年租期，每年根据所有同类型产品综合收益，双方进行租金分成。
  针对上述问题，记者先后向易县房管局、工商局等政府相关部门及相关企业发出采访诉求。该县房管局一名工作人员表示，“首付分期”“售后返租”等行为均属违规，若经核查，情况属实，将依法对其进行行政处罚。太行水镇开发企业保定恋乡房地产开发有限公司回复表示，将核实情况后反馈，但截至发稿未有正式回应。其他企业则未回复记者的采访请求。