海南楼市限购200天后

我就在你不远处

金秋的海南最高温度仍在27℃以上，阳光依旧刺眼，但如今海南楼市已气温骤降。
  4月22日“海南最严限购令”出台后，海南楼市被打上了“全剧终”的印记。8月底，海南房价最高的海口、三亚两市相继发布加强商品房销售价格备案管理的通知，要求开发商调整销售价格，重新申请价格备案。
  此举意在解决海口、三亚在售项目存在的备案价格虚高的问题，遏制两市房价持续上涨的势头。如今，距“海南最严限购令”出台正好200天左右，备案价的“限价”门槛正将海口、三亚的楼市分成了两面。
  17300元是备案红线？
  近日，《中国经营报》记者走访海口、三亚等多个楼盘项目发现，愿意降价、成功取得预售证的楼盘吸引着不少本地刚需人群，而不愿调整价格的楼盘则处于无房可售或暂时无法网签的状态，售楼处门可罗雀。
  海口市的西海岸片区拥有全长22公里的滨海风景线，经过近9年时间的开发，西海岸已经从不毛之地到高层住宅林立。
  “我2014年过来这边的时候，别说人了，车都没有几辆，要不是朋友劝我都不想来。”西海岸大华锦绣海岸的置业顾问林立（化名）表示，片区目前的入住率还较低，因为大多数楼盘都是在今年底或者明年才交房，入冬后人气就会多起来。
  根据《中国经营报》记者2018年4月的走访情况，西海岸片区房价还普遍在2.5万元/平方米以上，部分项目已经超过3万元/平方米。大华锦绣海岸从2014年至今已经开发了三期，已于限价前销售完的二期均价约在2.4万元/平方米左右。
  而三期自9月份开启认筹后迟迟未开盘，也还未取得预售证，目前置业顾问和中介给出的价格都是暂定在“指导价17300/平方米”，开发商内部对这一价格尚未达成一致。
  今年8月以前，海口、三亚新建商品房价格环比持续多月上涨。8月18日，住建部约谈了包括海口、三亚在内的部分城市，指出部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。8月19日，海口市住建局采取系列措施，从源头管控、严管重罚等6方面着手，坚决压实地方政府调控主体责任，坚定不移遏制房价上涨。
  8月25日，海口市住建局、海口市物价局联合约谈了海航地产、新世界中国地产、海南联华地产等11家房地产开发企业，就部分企业存在房产备案价格虚高的问题，要求相关企业立即进行整改。次日，海口市发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》。
  自启动限价政策后，“17300元/平方米”便成为楼盘置业顾问和中介人士口中的备案指导价格。虽然官方对此并未专门发文，但记者日前走访的多个在售楼盘均价都是这一标准价格或以下。
  海口市区椰海大道上的碧桂园剑桥郡就是如此，现场置业顾问表示，项目现在不分楼层、户型，均价全部是17300元/平方米，带装修。该项目在10月中旬取得预售证开盘后，又在10月底加推了200余套房。剑桥郡销售人员给记者看了相关小视频，上面显示，剑桥郡售楼中心，来看房的人熙熙攘攘。销售人员表示，现在海南的房子都不愁卖。
  雅居乐金沙湾和融创观澜湖公园壹号10月份最新的开盘均价约是15000元/平方米、17250元/平方米。而金沙湾项目上半年首次开盘时的均价约在15000元/平方米～18000元/平方米，观澜湖项目年初开盘的价格在20000元/平方米左右。
  无房可售不松口
  林立表示，不少认筹客户都在问何时能开盘，“我也很着急，但是没办法。”
  位于大华锦绣海岸附近的星华海岸城自限价后也还未取得预售证。该项目由一家海南本地企业开发，其在片区共拥有5块地。置业顾问表示，项目一期从2016年开始销售后已经售罄，二期在销售中，三期已经封顶，但还未确定推出时间。
  二期于今年1月取得预售证，总共962套住宅。置业顾问表示，目前销售均价在23000元/平方米以上，可以先交5万元定金，但暂时无法签订正式的购房合同。其解释原因为，房管局的相关系统还未开放，无法上传相关资料。
  多位中介人士表示，观澜湖片区有4个楼盘也是如此，因不愿意调低备案价格而无法正式销售、网签，这些项目在上半年的均价都在20000元/平方米～30000元/平方米。
  记者在观澜湖九里销售中心了解到，他们目前已无可售房源，新的一期项目预计可能在年底推出，价格约在17300元/平方米～19000元/平方米，带有精装修。
  当然也有还未对价格松口的开发商。位于海口秀英区紫园路的城投长信·上东城也处于待拿预售证的状态，现场置业顾问表示，新的一期价格可以参考8月份23000元/平方米的销售均价。
  三亚的情况与海口类似，因为限购、限价政策，全市仅有个别降价楼盘或办公、公寓这类不限购不限贷项目在售。
  位于三亚迎宾路的万科湖畔度假公园备案价在29000元/平方米左右，优惠折扣后的均价可以达到约26000元/平方米。而一街之隔的另一项目三亚一山湖自2017年售罄一期后，二期至今还未拿预售证入市。置业顾问表示，二期预计在11月底开盘，但是目前无法给出参考价格。
  三亚主城区荔枝沟路的沁园春城在11月初刚获取新预售证开售，距离其上一次取得预售证已有一年多的时间。记者也了解到，该项目年初的均价在30000元/平方米左右，本次开售起价大概在28000元/平方米。
  沁园春城开发商海南农垦沁园房地产开发有限公司在接受《中国经营报》记者采访时表示，自海南岛全面限购以来，以旅游地产为主的三亚市场受到严重冲击，目前岛外的投资客因为没有社保无法买房，岛内的当地居民购买能力有限（拆迁户除外），目前在售情况是刚需为主导，公司未来在海南还有进一步的布局计划和拓展。
  多名海口、三亚的项目置业顾问也均提及，目前有资格、有资金的购房者已经被市场消化得差不多了，“人才引进”政策同时也带来了一定的购买力。
  今年5月，海南省委七届四次全会审议通过了《百万人才进海南行动计划（2018～2025年）》，聚焦重点领域、重点产业发展需要，采用多种方式吸引集聚各类人才，计划到2020年，吸引各类人才20万人左右。据《海南日报》报道，截至9月30日，海南累计受理人才落户申请23481件；5月中旬以来，海南各用人单位已引进2.7万多名人才。
  新春天会到来吗？
  在限购政策实施后，海口、三亚新建商品房无论是从量还是价上都得到了一定的平稳。对于有销售任务、回款指标的大型房企来说，以价换量是可以承受的，而对几乎无多余土储的中小开发商，还在坚持等待新的春天。
  整体来看，今年前三季度海南全省房屋销售面积1138.79万平方米，实现销售额1677.93亿元，同比分别下降34.6%和17.0%，降幅较上半年分别扩大7.5和9.6个百分点，房地产业生产总值为311.54亿元，同比下降10.6%。另外，房地产开发投资同比下降15.2%，民间投资下降10.4%，基础设施建设投资下降3.9%。经济结构也进一步优化，服务业占GDP比重提高0.97个百分点，房地产开发投资占比降低1.2个百分点。
  一位海口市房协专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，海南由于4月份就开启调控，也就是2018年大半年的时间房企销售都在调控中。对大型上市房企而言，有业绩考核、员工跟投、现金流等方面的压力，如今又到了年底，所以愿意以价换量。中小房企本身在海南就是单项目或者少量项目开发，而未来在海南拿纯宅地越来越难，所以他们想尽可能获得更多利润。
  2018年初，海南出台《进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》，表示将严格控制商品住宅用地供应，加大保障性住房用地供应，鼓励租赁住宅用地供应。严禁就商品住宅项目签订招商引资协议，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。禁止商品住宅项目用地提高容积率。
  政策还在不断收紧。2018年8月，海南又公布了最严格用地制度——《海南省建设用地出让控制指标（试行）》（以下简称“《指标》”）和《关于实施产业项目发展和用地准入协议的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。
  两个文件指出，海南将实行最严格的节约用地制度，将设定单位土地投资强度、产值、税收等相关用地效益指标作为土地供应的门槛，并约定履约要求和土地退出机制，倒逼企业提高土地开发利用效益。
  随后，海南又划分了36个重要规划控制区，这些区域要严格控制新增规划商品住宅用地，引导已出让但未建设的商品住宅用地转型发展。
  这就要求未来在海南开发的房企必须具有如商业、文旅、养老等综合开发能力，而这些都是很多中小开发商不具备的能力。在如今的海南楼市局面下，他们还能否等来新的春天？
  多位海南业内人士均表示，前两年的市场大丰收能让中小开发商撑一段时间，大家对海南的未来都是看好的，政策未来也有调整的可能。
  不过海南一位资深房地产开发人士告诉记者，现在不少开发商已经转向别的地方了，因为政策很难出现松动。而在政策不松动的情况下，市场肯定是供大于求的状态，海南房地产的过冬期至少有一年时间。
  另有专家向记者表示，对现在的海南来说，最大的红利是制度改革，一旦制度改革实现，海南领先的制度优势会有很大的发展机遇。但是现在企业面临两重矛盾，能看到后天很美好，现在又非常焦虑，所以要存粮过冬。