北京楼市摸底：二手房降价了

丢失了记忆

比预想更加悲观，受9月13日北京公积金新政影响，北京二手房市场的降温进一步加速。无论是官方网签数据还是机构签单量数据，都出现了更大幅度的下降。成交均价虽在交易量减少、成交结构变化的影响下有所上涨，但在调控力度只紧不松的政策环境下，北京二手房价的下行趋势恐难扭转。
　　21世纪经济报道记者抽样调研了北京部分地区二手房市场。调研发现，受调控以及限竞房挤压，目前支撑北京二手房市场的客群主要为刚需购房者。在该背景之下，购房者更具有议价能力，因此，北京二手房跌价不少。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波对21世纪经济报道记者表示，9月北京公积金新政对于楼市降温起到了一定的催化作用，在楼市调控的大背景下，北京市场在今年8月就已出现一定房价松动，购房者的心态已经开始转化，公积金政策本身更是加速了降温的进度。从北京9月公积金政策来看，不但认房又认贷，贷款上限还和缴存年限挂钩，对于缴存年限偏短的购房者产生了一定影响。
　　公积金贷款比例大幅缩减
　　2017年“317新政”实施后，使用商业贷款的客户占比逐步萎缩，使用公积金贷款的客户占比逐步提高。今年3月到9月，市管公积金客户占比一直处在30%左右，超越商业贷款、全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。9月新公积金政策出台后，首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷”等新规大幅压缩了公积金贷款的使用人群和使用额度，导致市管公积金占比大幅下降，商业贷款占比则被动大幅上升。
　　据我爱我家集团研究院统计，2018年10月北京我爱我家达成的二手房交易中，33.3%的客户使用的是全款支付，较9月增加3.6个百分点；31.6%的客户使用商业贷款，较9月增加11.2个百分点；11.2%的客户使用市管公积金，较9月减少了14.7个百分点；14.7%的客户使用市管组合贷款，较9月减少0.8个百分点；另有9.2%的客户使用其它支付方式，较9月增加0.8个百分点。
　　显然9月13日出台的最新公积金政策已对市场产生了重大影响。我爱我家集团研究院统计显示，10月北京二手住宅共网签8879套，环比9月减少41.9%，同比2017年10月增长44.1%。今年5月北京二手住宅交易量创下年内高点，6-9月网签量一直稳定在1.5万套左右，但9月公积金新政的出台打破了这一状态，使网签量在10月出现了大幅下滑。虽然十一长假在其中也有一定影响，但近乎腰斩的下降仍说明这一政策对市场产生了不小的冲击。
　　从单日网签量看，10月的下滑同样明显。近一年的单日网签量走势显示，北京二手住宅单日网签量一年之前基本处在500套以下，之后市场渐渐复苏，一度达到单日千套，但5月之后市场再度下行。9月13日公积金新政出台后，14日大批网签突击完成，单日网签量达到了2251套。进入10月后，单日网签量进一步向500套下滑，虽然还没有回到去年不过500套的低点，但市场热度已经回到了一年前的状态。
　　从安居客线上挂牌的房源的价格来看，11月相比10月已经出现下跌趋势，北京11月二手房均价 59713元/m2 ，环比10月下跌 0.38%，挂牌房源量近三个月变化不大，但用户访问量出现一定程度的下滑，9、10两个月相比今年最高峰的3月，用户访问下滑了近四成，目前的访问量和今年1、2月基本持平。
　　张波认为，一方面，北京市场的投机气氛基本荡然无存，作为目前调控最严的城市，北京的投机性需求目前已经基本被赶出场外，北京市场也因此变得更为理性，目前购房者自住需求比例极高；另一方面，观望的气氛开始占据上风，目前市场上二手房想快速成交大都会采取更大幅度降价方式，而成交周期也被明显拉长，挂牌三个月及以上都未成交的房源亦属于普遍现象。
　　价格反复 未来依旧看跌
　　根据10月北京我爱我家的二手住宅成交数据统计，10月北京二手住宅成交均价为55561元/㎡，环比9月上涨3.2%，同比2017年10月下跌2.2%。
　　我爱我家集团研究院分析表示，伴随市场升温，北京二手房价曾在今年4月、5月有明显上涨，但5月过后，市场降温让房价也开始在波动中下跌，9月更是有5.9%的较大跌幅。10月虽然有所反复，但在交易量持续下滑的环境下，房价的下行趋势很难扭转。
　　房山区一位二手经纪人告诉21世纪经济报道记者，目前购买二手房的客群主要需求是90平方米户型。该位经纪人向记者推荐了位于房山区建华北里的一套89平方米二手房。该套房最高价格曾高达300万，但目前只卖235万。
　　丰台区一位二手房经纪人也表示，近来北京二手房市场“说实话不火”。“不火”的主要原因是新房市场出现许多限竞房产品，这导致购房者对二手房都不太感兴趣。加上天气冷，看房人也变少，导致最近成交量并不大。“现在二手房市场就是买房的人特别少，只有刚需，并且还都是小户型。大户型成交很少了，因为大户型属于投资或者是改善，现在改善的出手的少一点。”
　　我爱我家集团研究院分析认为，经过长期的去杠杆、抑投机调控，今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主，其特点就是年龄大多在40以下，购房需求多为中小户型，因经济实力较差更需要公积金贷款，其中包括很多来北京打拼的非北京出生的人。因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策以后，这些人受到的影响较大，他们的退出波及到了成交均价的涨跌。
　　张波判断，未来北京二手房价将延续10、11月房价的水平，并且依然会呈现小幅下跌趋势，但整体波动的幅度不会太大，不同区域的房价则会较大差异，部分区域的房价或会出现更明显回调，成交量的低谷则会延续到明年一季度。在最严限购的影响下，大量购房需求依然被压制，这也是北京二手房未来不会出现成交量价快速攀升的主要原因。