“房价四小龙”南京楼市成交退潮 楼盘抢客大战白热化

叶绿了没人知道

去年11月，南京10家楼盘提出“首付8成、验资200万元以上”的苛刻要求，仍引来一万余人彻夜排着长队“抢房”。时隔一年，《中国经营报》记者再次到访南京调查发现，楼市已发生变化，不少楼盘主动放低姿态，不断推出优惠活动。保利地产在南京浦口的保利云禧项目打出“一成首付”的优惠牌，荣盛锦绣澜山突然宣布精装房改为毛坯交付，均价直降3000元/平方米。不过，“客源争夺战”当中，不乏出现违规动作。荣盛锦绣澜山存在“偷面积”行为，而联发集团首入南京区域的项目因无证施工被处罚300.86万元。
  南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远指出，买方市场来临，南京的购房者已由曾经“抢着买”变成了“挑着买”。
  楼盘放下身段“叫卖”
  数据显示，南京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，是自9月以来连续第二个月房价环比上涨。同比方面呈现下跌态势，新建商品住宅价格同比减少了1%，跌幅较前一个月减少0.3%。自2017年10月起，连续下跌十三个月。
  “认购潮”的出现与房企大打优惠牌不无关系。位于南京浦口区雨山路板块的保利云禧项目，开盘前推出“一成首付”的购房活动，一时间就轰动南京房地产市场。
  11月初，在南京雨山路地铁出口附近的保利云禧售楼部，众多的购房者把售楼沙盘围得水泄不通。置业顾问秦先生及其同事忙于接待，来不及登记来访客户的信息，便直接带领记者走进了实体样板房。
  针对首付分期支付的推盘活动，记者致电保利地产旗下的江苏保利宁宇房地产开发有限公司，相关负责人表示不方便予以回复。
  荣盛锦绣澜山是荣盛地产在南京布局的项目之一，预计首次开盘推出85~116平方米的现房，此前均价2.5万/平方米。近日，官方突然宣布由精装交付改为毛坯房，房价直降3000元/平方米至2.2万/平方米。
  孟祥远表示，随着供应量开闸，供需关系逆转逆转是近期南京楼市最大的变化。目前，南京楼市普遍在资金链层面上相对紧张，随着调控政策深入，市场预期发生变化，投资热情已大为降低，套利空间缩小，实际需求量已出现萎缩。
  电建等项目去化艰难
  在走访的过程中，荣盛和保利地产南京公司的内部人士均向记者透露，接近年底，公司业绩考核还未达标，仍需要冲刺。南京荣庭置业有限公司销售负责人肖玉娟表示，精装房改毛坯交付，也是根据市场表现来调整的，为了促进房源的销售，加快项目回款。
  在开盘推新的项目中，销售环节呈现出两极分化的趋势。多数楼盘销售量超过7成，其中不乏开盘即秒光，而电建·悦府项目去化率仅为2成。南京网上房地产数据显示，电建·悦府开盘推出154套房源，截至11月22日成交量为33套。电建地产华东区域营销部经理解释，此次加推的小户型房源已售罄，有部分160平方米大户型房源，客户群体不多，所以导致了认购量趋低。
  11月3日，融侨集团在另外一个项目融侨悦城(备案名：悦榕华府)集体向记者反映，今年6月，项目开始进入装修阶段，有业主走进工地却看到，精装修房源成了“惊装修”，使用的防水卷材过薄，木材泡水发霉，施工工艺不规范而且使用劣质发泡剂材料。但业主表示开发商在得知情况之后没有任何解释，并且拒绝了业主在交房之前到现场看房的要求。
  记者在南京网上房地产查询到，悦榕华府的住宅均价为22772元/平方米，其中，精装修房源的装修申报价格为4003元~4083元/平方米。
  在南京江宁体育中心附近，400多名业主代表来到融侨集团融侨观澜的开盘现场，要求开发商对装修质量问题作出解释，并提出退款和毛坯交付的要求。
  对此，融侨集团南京公司总经理李波表示，产品造好之后，产权转移才属于业主所有，目前存在问题就整改，达到国家要求规范才交付。“你买个冰箱要到冰箱厂去看吗?”  李波拒绝了安排业主代表监督工程质量的要求。
  融侨悦城销售负责人在接受记者采访时表示，目前，公司已有专门的部门在处理业主反映的问题。但业主看到的只是项目的半成品，在交付之前问题均会有所解决。受到400多名融侨悦城的业主维权的影响，相关部门叫停了融侨观澜的开盘活动。截至发稿，记者从南京网上房地产获悉，该项目首次开盘推出690套房源，累计成交240套，去化率为35%。
  无证施工等违规频仍
  知情人士介绍，在11月南京推盘的项目中，部分项目原本准备建成精装房，但是由于近期南京出现多起精装修维权事件，开发商见机行事，放弃装修，直接以毛坯房源出售。
  在南京，部分楼盘曾经为了追求利润而“毛坯改精装”捆绑销售，或者追求工程进度而无证施工，监管政策从严之下，相关违规行为已逐渐规范。但也仍未断绝。在荣盛锦绣澜山的售楼处，一名置业顾问得意地向来访的购房者介绍，即将开盘的168套房源，在朝北的设备阳台处可以交房之后拆除外墙，搭建成房间，买一套房可以“获赠”10平方米以上的面积。
  某知名房企一名在南京的销售总监向记者透露，设备阳台改建成房间，在南京江北新区几乎每个楼盘都会如此宣传，上述项目也只是随大流进行操作。
  对此，南京江北新区建设与交通局房产办相关负责人表示，所谓“赠送面积”是将设备平台改造为室内房间，此类行为涉嫌虚假宣传，在宣传过程中对购房者进行不符合实际规划的宣传，可以向江北新区市场管理部门举报。如果情况查实，将影响项目领取销售许可证的进程。南京市规划局相关负责人则明确指出，楼盘在钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子，“送面积”是明令禁止的违规行为。
  另外，近日，南京市江宁区建筑工程局公布一份行政处罚决定书显示，对联发集团南京房地产开发有限公司开发建设的NO.2016G61地块项目未办理施工许可证手续擅自开工建设的事项，依法罚款3008606.04元。
  记者调查了解到，位于南京方山国家地质公园附近的NO.2016G61地块项目为联发集团在2016年9月以10.85亿元、楼面价22344元/平方米竞得，彼时刷新方山最高地价。目前，联发集团南京房地产开发有限公司已被列入经营异常名录。业内人士指出，类似违规偷面积和无证施工情况的出现，相关部门应该持续强化监管，维护房地产健康发展。
  孟祥远认为，接近年底，有关南京楼市的调控政策不会继续加码，但是由于各家房企业绩冲刺的需要，打折和促销的活动会继续增多，各个楼盘之间的竞争还将进一步激烈。