一二线城市土地市场年末冲刺 楼市供求格局酿变

花开的那一瞬间

房企过冬
　　时值年末，土地市场持续升温。数据显示，11月一二线城市合计供应土地已近1500宗。在这背后：部分资金充裕的房企正积极拿地备货。而资金链紧绷的房企则收缩战线、出售资产，转型求生存。房企间的实力分化也越来越明显，“50强”已成为房企融资过程中的关键门槛。另外，房地产融资渠道正持续收紧，开发贷、发债、股权融资及海外融资受限，由此信托融资也变得愈发重要。（包芳鸣）
　　导读
　　从整体看，房企拿地意愿比2018年上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对总价较高的地块相对谨慎。
　　临近年底，土地市场迎来久违的成交高峰。
　　11月26日，北京（楼盘）出让的13宗地块中成交12宗，成交总金额高达316.46亿元，单日成交数量与金额均为史上最高；当天，北京、上海（楼盘）、杭州（楼盘）等多个城市，合计成交土地金额达428.2亿元。
　　一二线城市土地市场似乎正在回暖。据21世纪经济报道记者统计，整个11月，一二线城市合计供应土地已近1500宗，往日供应稀缺的深圳加入推地大军；12月，热点城市厦门（楼盘）、南京（楼盘）也都将迎来年底的出让热潮，合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。
　　多位业内人士表示，虽然一二线城市调控政策严格，但对于部分资金充裕的房企来说，依然会集中拿地。而土地供应大幅增加，意味着在未来将上市大量的房源。
　　这使得供需结构缓解，未来房价有望保持平稳。“土地供应的大幅增加，会在一两年后形成供应量，市场整体来说将保持稳定。”住建部住房政策专家委员会主任顾云昌表示。
　　值得关注的是，在部分城市，供应的大幅增加给开发商带来了去化和竞争压力，比如北京的限竞房在短期内供应大增，在很大程度上平抑了整体房价。
　　年底抢地潮
　　中国房地产在2018年进入下行周期，土地市场亦是如此。
　　过去的10个月，土地流拍现象在多地上演。据广发证券(000776,股吧)统计，前三季度土地流拍数量已达到888宗，10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。
　　年内，大部分城市卖地金额涨幅放缓，截至11月26日，全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿，同比上涨7.3%，是多年来的最低涨幅。
　　到了年底，地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市，开始明显增加土地供应；部分城市修改土地出让规则，包括减少保证金、共用保证金等，减低土地成交门槛，导致年末土地成交高峰出现。
　　例如，11月7日，广州集中挂牌了18宗地块，总起拍价约316.8亿元，刷新了今年起拍总价纪录；同日，济南（楼盘）一口气推出12宗土地，总面积约为45万平方米，总起始价约为46.49亿元。
　　土地稀缺的深圳，也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示，截至目前，11月共计有11宗地块出让，其中包括居住用地4宗，商业办公地5宗，物流用地和工业用地各1宗。
　　据统计，一线城市11月供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年纪录，而二线城市供应量也有所上涨，11月供应了土地合计1400宗，创年内新高。
　　这一趋势在12月还将延续。因交地原因未赶上11月出让热潮的厦门，随着中止地块的恢复出让及新增供应，12月将有8宗地块陆续入市交易，新增供应77.86万平方米，总起拍价达137亿元；南京（不含溧水、高淳）也将在11月29日至12月18日出让22宗地块，起拍总价118.8亿元。
　　供应的提升带动着开发商的拿地热情。
　　据东方证券监测，11月19日至11月23日一周内，26大城市在土地出让金上升的情况下，成交土地数依然达到26块。
　　热情从成交价也得以体现，中原地产数据显示，11月一线城市楼面均价为10221.62元/平方米，环比上涨33.33%。
　　成交的溢价率则出现分化。以北京11月26日成交地块为例，除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外，大部分依然处于平稳中，基本溢价率集中在20%左右，与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，少数土地溢价率为1.56%，甚至0.5%。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，从近期土地市场报价与最后竞价情况看，土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷，房企依然积极拿地，特别是优质地块，争抢依然激烈。
　　但从整体看，房企拿地意愿比上半年明显退烧。因房企资金压力逐渐出现，对非优质地块的积极性降低，对地块总价较高的地块相对谨慎。
　　张大伟指出，资金成本的优势将是房企在土地市场最大的优势，未来一二线城市地价超过30亿的地块，民企将很难参与或者单独竞争。
　　供应影响房价
　　大量的土地供应，在未来将转化成房源入市，“2019年市场供应量将明显上涨”，张大伟表示。
　　以北京为例，据中原统计，北京累计供应的限竞房土地合计已经多达80块，限竞房住宅规划建筑面积高达774万平米。按照70-90平米为主测算，将形成超过7万套限竞房。
　　前期的土地已转化为房源。数据显示，11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套，10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。
　　然而，市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期，供应限竞房套数为18580套，面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套，签约比例仅18.3%。
　　据此测算，入市项目的平均去化只有3成多。
　　张大伟分析，北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显，使得供大于求开始出现。
　　他预计，按照最近入市的节奏看，未来2个多月，还将有1-2万套限竞房入市，年底限竞房将积压库存超过1000亿。
　　巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一家华南房企在北京的限竞房项目销售负责人表示，今年市场本来就在下滑，商品房的新房和二手房也在降价，限竞房又这么多，项目的去化压力很大。他认为，低价限竞房的大量存在，在整体上已经改变了北京楼市的供求结构，平抑了房价。
　　北京的限竞房可说是一个特例。全国来看，知名土地专家邹晓云认为，市场供求机制已经失调，单方面增加土地和房屋，很难产生大的影响。加之土地到房屋的链条很长，很难预测到未来会有什么变化。
　　邹晓云进一步指出，楼市是政策市，只要政策是稳定的，市场就不会有太多的变化。
　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，土地供应增加并不意味着供过于求的局面会立即出现，今年底拿的地，要后年底才能在住房市场上显示出来；维稳依然是基本原则和目标。
　　价格方面，宋丁认为，上半年以来，深圳供地以及企业拿地的积极性都不是太高，下半年不将缺口补起来的话，明年房价将呈现出上涨压力。
　　张大伟则表示，北京开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战；另外厦门等地房价也明显下行。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，土地供应虽对补库存有积极导向，但若要对房价产生影响，房企仍需加快新项目开工、新房源入市，真正变成有效供应。

来源：21世纪经济报道
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