大理楼市AB面：投资客涌入房价拉升 开发商面临严峻考验

七秒后的鱼

云南大理市海东新区的许多街道，傍晚一到显得孤寂而空旷。

沿着滨海大道、机场路方向一路向北，再环绕天境路、映雪路、爱民路一圈，映入眼帘的往往是一片又一片的工地。一个又一个在建项目的楼盘名是暗夜里最亮的光点。

只不过，和几年前的热闹建设场景并不一样。在不少工地上，尽管有的项目的吊塔还在高高矗立，但只能见到零星的几个施工工人。有的项目铲土机也已经停止了作业。时间在此处静默。

当下以及未来的日子里，迎接开发商们的将是严格的规划、施工、环保等方面审查。这也意味着，此前那套牺牲生态环境为代价甚至是违规的开发模式走到尽头。

这令许多开发商有些措手不及或是水土不服。现在，他们当中的多数，已经决定放缓在这里的开发速度，并拉长开发周期，乃至是考虑拔出脚来退出。

不过，作为国家统计局监控房价的70个大中城市中唯一的县级市，按照12月15日国家统计局公布的数据，大理的房价自2017年4月以来，连续20个月上涨。11月大理房价环比上涨幅度，居第二位。

投资客前来

统计局公布的数据里，印证着大理市房价上涨的事实。

根据大理市统计局每年公布的房产销售额和销售面积粗步测算，2012–2017年，大理市商品房的均价从开始的4889元/平方米上升至8397元/平方米，涨幅达41%。而同期云南省全省的均价上升情况则为4200元/平方米到5900元/平方米。

中国房地产业协会旗下的中国房产行情网数据显示，在2014–2016年期间，尽管大理市房价出现了小幅波动的情况，但整体保持在6500元/平方米左右。

但到了2017年年末，大理市房价逼近9000元/平方米，并在此后开始整体走高。截至2018年11月，新房均价已经为10900元/平方米。

大理市也在成为云南省房价最高的城市。2018年5月，11233元/平方米的均价已经令其首次超越省会城市昆明的11028元/平方米，跃居云南房价首位。

在去年11月至今的一年里，成交单价在10000元/平方米至12000元/平方米的占据26.32%。8000元/平方米至10000元/平方米，12000元/平方米至14000元平方米分别占据17.54%和15.79%。

在大理市的海西区，目前高的项目房价可以达到3万元/平方米以上，比前几年至少翻了一番。同样的情况也在下关和海东新区上演。

这一定程度上更属于投资客可以接受的价格体系。2016年这个城市的城镇居民人均可支配收入刚突破3万元关口，为31205元。

同时，这个城市在2016年的接待游客达到1674.27万人次，是5年前的2.3倍。292.58亿元的旅游业总收入，意味着光一个市的收入就相当于海南全省当年旅游业收入的36%。

这些人次中，有的成为了大理业主，或者是季节性移民中的一员。

同时到来的，还有来自此前在海南销售的房产中介们。按照时代周报记者的了解，尤其是今年海南全域限购后，云南大理往往成为他们的不二之选。

“来这，能买到海景房，因为有洱海。”类似这样的销售话语，在不少项目案场都会听到。稀缺的苍山和洱海自然资源，这些项目是吸引外来投资者的王牌。

出现的二手房价格倒挂现象，也在帮助着打消投资客的疑虑。数据显示，自2017年中期以来，大理的二手房价格已经高于新房价格，并持续到现在。

而事实上，这个城市的售租比情况看着并不乐观。截至2018年11月这一数值为44，在一定程度上意味着在这里买房至少需要出租44年才能回本。

售租比尽管比上海的61、北京的57、杭州的49都要低，但已经高出了昆明的38、丽江的33。从2013年开始到2017年，每年这一数值的变动情况分别为33、33、33、31、52，处于整体走高态势。

外来开发商前来

数字走高的背后，是外来大小开发商先后试图进场淘金的过程。

这一点在2017年年末和2018年的几个时间节点上表现得特别强烈。

2017年11月，恒大地产和深圳信证基金通过股权竞拍的方式，经过50轮出价，溢价31000万元后，以80444.53万元总价收购了云南工投大理项目，取名恒大山屿海。项目占地约3000亩，可开发用地1500亩。

到了第二年的4月，先是中梁地产以约690万元/亩，12.47亿元的总价，拿下原大理啤酒厂三宗国有建设用地。

而后的8月，美的置业和雅居乐地产分别以872万元/亩，4.1亿元的总价，74.4%的溢价率以及746万元/亩，3.46亿元的总价，49.2%溢价率竞得另外两宗土地。超越此前的中梁地产，刷新当年成交土地单价最高的两单地块。

正是这些品牌房企的进入和高价地块的诞生，被外界解读为当地楼市上涨的某种信号。

中梁地产是相对速度较快的一位。据了解，6月份，该公司的中梁大理壹号院城市展厅已经正式开放，并在11月开始推盘。现在，在这个城市的公交车车厢、城市部分楼体外墙依旧还可以见到项目的广告。

雅居乐和美地置业拿下的高价地块预计于明年1月份开放售楼处，但在规划报建进度上目前已经比预期要慢。

出现过较长开发周期的开发商并不是没有。俊发地产就是一个案例。洱海边上的俊发·滨海俊园项目的所在地块是俊发地产在2012年就开始拿下的。公开资料显示，项目最早在2013年就开过一次盘，而到了今年12月为止，依旧还在卖。

上实发展在2006年就开始动工的洱海庄园东地块，至今为止已经成为烂尾楼，目前并无明确信息显示有下家接盘。

项目收购也同样是进入当地市场的一个方式。比如，今年8月万科进入大理的方式就是通过收购云南城投旗下公司的股权。同样，大理当地的一家开发商实力地产，则是通过收购大理沃德佳置业股权来获取现在大理的小院子项目（北）的开发。

并不稳定的市场

事实上，大理商品房的年销售额并不稳定。

统计局的数据显示，2012–2017年，分别为60.81亿元、50.26亿元、54.56亿元、54.62亿元、61.97亿元和94.06亿元。

2017年，大理市实际施工面积达725.04万平方米，这意味着每天都有近1.99万平方米的住宅在推向市场。按照当地最新的67.34万人口推算，人均新增面积最少达到10.7平方米以上。

不仅只是这样。

大理商品房历年的待售面积，已经出现并不稳定且一度上升的情况。2012–2017年间，分别为12.87万平方米、36.42万平方米、45.8万平方米、46.62万平方米和26.06万平方米。

而大理的住宅加上商业用地的成交则处在总体上升的情况。

根据中国土地市场网的数据测算，2013–2018年12月15日为止，分别成交324.42万平方米、122.92万平方米、76.57万平方米、94.82万平方米、139.58万平方米和136.55万平方米。占据当年总体地块成交的55.3%、20%、66.5%、48.6%、61.8%和47%。比重依旧较大。

而当地的常住人口在增长情况上并不明显，仅从2012年的65.93万人上升至2017年的67.34万人。

“这已经是一个较低的人口密度。”当地一不具名前20强房企开发商投资部陈东（化名）对时代周报记者表示，“去年的存量加上今年的存量，就算是在有庞大外来人口的一线城市都要消化一段时间，更何况是在大理。”

从大理常住人口增长情况来看，单纯依靠本地人来消化并不现实。

“投资客多数并不会居住在这里。”陈东对时代周报记者表示，部分区域欠缺配套等原因，以至于到了夜晚，这里很少见到人影和灯光。

但另一面则是，当价格已经增长到一定程度后，依靠吸引投资客来带动销量，可能并不是长久之计。

来源：时代周报
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