刘志峰：房地产未来有哪些机遇

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新时代，对房地产而言，高质量发展不是被动选择，而是主动应战。
  文/刘志峰中国房地产业协会会长
  金砖论坛举办以来，从最初关注房地产金融、基金、信托、保险、资产配置和资产管理，发展到今天共同探讨大数据、养老与大健康、城市更新、社区金融等更广泛的话题。这对银企双方寻找新动力、开拓新市场都有积极的意义。
  本次论坛的主题是“定义未来”。房地产未来有哪些机遇?总体感觉可以从六个方面看。
  一、未来高质量发展带来的机遇。我国经济进入新时代的两大特征，一是各行各业都在解决还无法满足群众对美好生活需要所产生的不平衡不充分的矛盾;二是都在把高速增长转向高质量发展当作主要任务。就房地产而言，高质量发展不是被动选择，而是主动应战。首先，高质量发展将倒逼房地产行业提高产品质量，提高工艺技术，提高效率效能，这“三个提高”既是改革创新的源泉，也是有活力的市场。其次，高质量发展必定会拓展住房需求。房地产市场已经进入了一个高品质、多样化、精细化的时代。这个阶段，开发企业将集中优势，把最好的资源配置到最需要的地方，金融行业同样也会把信贷和资产配置到高质量发展的领域。因此，高质量发展既是压力也是动力。
  二、未来城镇化发展带来的机遇。我国城市化率才58%，离发达国家的80%还有很大差距，未来至少有2亿-3亿人口要进城，这对住房特别是中低价位、中小户型住房有强劲的需求。此外，城市更新、旧城改造、物业服务也是很大的市场。比如中海品牌现在价值达到586亿元，一方面靠项目高质量的开发，另一方面是企业抓住了人们对物业服务升值增值的需求。
  三、未来城市群辐射带来的机遇。现在市场人士都比较关心城市群的龙头城市怎么发展，这只是一个方面。城市群另一个优势是带动和辐射的作用。随着长三角一体化、粤港澳大湾区建设、京津冀协同发展的提速，周边中小城市的住房需求及园区产业、特色小镇、乡村振兴都有一定的机遇。
  四、未来老百姓追求健康生活带来的机遇。个人希望企业家未来都能关注一个领域。什么领域?建筑和住宅领域的健康问题。前几天，本人到河北廊坊威卢克斯中国有限公司调研了解到，去年，丹麦威卢克斯集团等机构对27个欧盟国家的10万个家庭、25万名成年人进行了一次健康调查，发现影响人健康的第一要素是建筑健康。排在第二、第三和第四位的才是饮食健康、抽烟等生活不良习惯、身体锻炼和运动不够带来的健康问题。如一对夫妻在一间25平方米的封闭卧室睡眠，二氧化碳浓度可达2000PPM。他们白天上班注意力不集中，思考能力下降，而且没有净化器能有效过滤二氧化碳。即使在欧洲，仍有30%的建筑因通风不畅、采光不足、噪声干扰、室内污染，而被认为是不健康建筑。不健康建筑的改造成本在欧洲高达30万亿欧元。当前我们正在实施“健康中国”战略，但建筑健康问题却没被列入。随着群众健康意识的不断增强，这一领域迟早是要大力推动和发展的。
  五、未来住房租赁带来的机遇。加快发展住房租赁是解决新移民、新就业人群住房问题的重要方面，特别是长租公寓发展空间很大。长租公寓既能盘活工业地产、商业地产、老旧厂房、写字楼，也能推动公共配套的升级，极大改变消费者特别是年轻人的租住形态，为人们带来人性化、智能化的居住体验。
  六、未来养老地产带来的机遇。2018年10月召开的“2018健康中国发展大会”明确提出要以“大健康、大卫生”的理念，推动“大养老”服务体系的建设。提高老年人生活品质，让老年人感受到健康长寿的好生活，不仅仅是发展养老本身，而是整个大健康的产业链。
  怎么把握未来机遇?有三个方面很重要。
  首先，要有一个好规划。企业要在新形势下顺应市场变化，就要对自己所在的区域、所在的城市，所要做的项目有准确的分析和规划。前段时间我听取了浙江祥生地产的一场报告，当一二线城市高潮迭起时，他们来到了三四线城市;当三四线城市出现产品过剩时，他们又回到了自己身边。今年他们的项目70%集中在浙江，85%集中在长三角。祥生地产之所以能快定案、快定位、快销售、快回笼，主要是他们提出了“五前置”，即:团队、设计、合约、营销、金融前置，不打无准备之仗。
  其次，要有一款好产品。现在一提到绿色住宅，很多购房者就会想起朗诗绿色集团;一提到节能住宅，就会想起当代置业;一提到园林景观，就会想起星河湾。这些都是高质量产品的代名词。能创造一个好产品靠什么?一是企业家的胆识，二是银行家的眼光。企业家做出一个好产品还不够，还需要金融家有一个好眼光，投对未来正确的行业，投对未来老百姓需要的产品。如果企业找不准市场，不但你快不起来，还会因为你进入的城市错了，方向错了，定位错了，产品错了，一着不慎，满盘皆输。
  第三，要有一套高标准。我在石油化工企业工作了二十多年，我的体会是:不怕任务重，就怕没标准;不怕标准高，就怕没考核;不怕考核严，就怕考核以后奖惩不分明。当前，企业要加快标准化建设工作，用标准促进技术进步，提升企业管理，加快成果转化。
  (本文为刘志峰在2018金砖论坛上演讲，标题为编者所加。)
来源：中国房地产金融
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