成立业主委员会的难点及其对策

深圳律师张成深 · 发表于 2019-1-7 10:43:15

《广东省物业管理条例》已经于2009年3月1日实施，据不完全统计，全汕尾市的小区不止300个，但成立业主委员会的小区屈指可数。在海丰，华夏花园业主委员会的成立，在汕尾地区是零的突破，是小区业主实行自治管理的开始。截止于2019年1月1日，海丰县已经成立了业主委员会七个，对于汕尾市三县一区来说，属于发展速度最快的县，业主委员会的成立离不开海城镇政府、附城镇政府和海丰县住建局的大力支持和帮助，这一点必须首先予以肯定。根据现有的法律规定和社会状况，小区成立业主委员会确实存在很多难题。下面谈谈个人的一点见解和看法。

一，成立业主委员会的难点

第一，发起成立业主委员会难。

首先面临的是谁来筹备的问题。年轻人要上班没有时间，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女的名义买的房，不是房产证上的“业主”。还有现在小区业主相互间不太熟悉，一盘散沙，连碰个面都难，成立业主委员会，缺少组织者和发起人。响应人也不多。如果一个小区有一千个业主，发起人就需要寻找二百个业主签名支持其成立业委会。作为发起人不但要花钱，花时间和精力，而且要耐心向业主解释为什么要成立业主委员会，得到他们的支持，并且有时还要受到冷眼看待。在大力发展市场经济的今天，付出这样的无偿义务劳动，谁愿意干！

第二，业主委员会筹备组的运作难。

年青人都有自己的一份工作，不可能放弃工作来筹备。小区成立业主委员会，还面临来自开发商及物业服务企业的阻力。物业公司作为一个企业，肯定是要追求利益最大化，成立业主委员会去监督它、制约它，物业公司当然不愿意。部分开发商害怕业主大会成立后，业主委员会发动业主维权从而损害开发商既得利益。特别是前期物业管理公司都是开发商的子公司，为在保证物业公司利益的基础上进一步保护开发商利益，不少开发商和物业公司也在联合阻碍和拖延小区业委会的成立。

首先，筹备活动困难重重。没有经费、没有办公场所，在获得业主名册、确定业主身份、依照规定开发商和物业应该向筹备组提供，但他们却以各种理由拒不配合。有时发起人自掏腰包，发动业主赞助经费，租用办公室召开会议。

其次，候选人的问题。有二种情况：一种是意见不统一，业主分派严重，候选人难以确定，选票达不到法律的要求。另外一种情况是寻找不到合适的候选人，谁都不愿意干这种有付出没有回报的活“雷锋”。

再次，业主对小区事务参与热情不高。很多业主认为，多一事不如少一事，当今社会还是以赚钱为主。“白干活还惹一肚子气，事还是少粘为好。“事不关己，高高挂起”的态度。

第三，召开业主大会难。

很多业主都有自己的工作，忙于上班，因此，很难用集中开会的方式来召开业主大会。只能选择用书面征求意见方式上门发放选票，收集意见。需要的工作量之大，难以形容。还有可能碰上不理解和不支持的业主，其心情就更不好受。

业主大会根据法律规定必须要有总人数过半数的业主参加。特别是有些人买了房子并不住，而是直接租出去，有些业主甚至在外地，这直接导致业主人数达不到有效条件，成立业委会的提议不得不长期搁置。

第四，业主委员会备案难。

召开业主大会后，成立业主委员会，必须依法向街道办事处（乡镇人民政府）、建设主管部门（建设局）申请备案。如果在成立的过程中没有依照法律的规定操作，对业主委员会委员的身份严格审查，选举事项和投票人数没有符合法律规定，没有制作法律文书，备案就很难通过。备案机关因为各种原因也可能设计人为的障碍。

二，针对成立业主委员会难点的对策

第一，街道办事处（乡镇政府）应该履行对成立业委会发挥指导和帮助的职责。

街道办事处（乡镇政府）相关工作人员应该认真学习《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，充分认识小区成立业主委员会对于化解基层社会矛盾，建立和谐社会所起的作用，从而对小区成立业主委员会的发起人进行指导，通过讲座、座谈、培训等方式，帮助业主委员会发起人或者筹备组迅速掌握成立业主委员会的程序和操作规范，从而使业主委员会从成立开始就在法制的轨道上运行。

第二，要充分发挥退休后的老年人在筹备成立业主委员会中的作用。

年轻人要上班没有时间，但很多老年人虽然存在业主身份认定等问题，不能成为业主委员会成员，但是他们的号召力是不能低估的，特别是退休前在单位做过领导干部的。同时，他们也有充足的时间协助筹备组工作，因此只要他们有热心，就应该动员加入到队伍中来。

第三，聘请专业律师作全方位一条龙的指导。

对于成立业主委员会的种种困难，有很多繁杂的工作需要去做，但是说难其实也不难，只要按着《物业管理条例》和地方性法规的程序走，在专业律师的指导下，一步一个脚印的往前走，就会走向成功，完成备案程序，依法成立业主委员会。

第四，发起人应该采用各种方式进行宣传。

由于业主之间不熟悉或者态度不积极，给业主委员会的成立增加了难度。发起人或者筹备组可以通过组建业主微信群加强联系和进行沟通，业主委员会和业主大会是建筑区划分内业主主张权利的合法平台,要正确看待业主大会与广大业主间的利益联系,提高业主的公共意识，获得大多数居民的认可和支持。业主委员会成立后的作用是明显的。例如：当业主维权时,让物业公司、开发商让出自己持有的本属于业主的共有部分和权益，就会有阻力。但业主委员会成立后，只要全体业主支持,并依靠政府的协调与支持,业主的合法权益就能够得到维护。

第五，发起人应该有吃苦耐劳的精神。

成立业主委员会，发起人和筹备组成员“只有付出，没有回报”。还有可能“白干活还惹一肚子气。”但发起人挨家挨户去敲门，却被误认为“有所企图，想捞点油水和好处”。“闲言碎语”不断，让人难受。因此，必须坚定信念，“身正不怕影子斜”，走自己的路，让人说去吧！对于有意“无中生有”的，造谣诽谤的，也可以采取法律手段予以坚决反击。

综上所述，成立业主委员会虽然困难重重，有矛必有盾，办法总比困难多，毕竟社会是往前走的，新生事物有挑战性是很正常的，正如《西游记》中的唐僧去西天取经，会遇到艰难险阻一样，最后也取到真经。中国处于改革开放时期，各种新生事物层出不穷，只要勇于探索，一定能够成功。