成立业主委员会的三大误区

深圳律师张成深

    在成立业主委员会实践中，有关人员或多或少存在误区，原因是多方面的，但其根源是明确的，对有关法律法规学习和理解不够深入。下面列举成立业主委员会的过程中存在的三大误区：

    误区一，成立业主委员会对于社会稳定弊多利少。

    小区的稳定，关系到社会稳定，也是创造二个文明的组成部分。但有人认为，业主成立业主委员会的目的是为了维权，有的甚至更换物业，必然打破原有格局，造成社会不稳定，影响安定团结，因此有关人员不予以支持。有些居住在小区的公务员不敢“沾边”，更不敢担任筹备组成员以及成为业主委员会的委员。

    我认为：业主委员会的成立，对于社会是有正面作用的，也是社会进步的标志。管理不好的物业，业主为什么要保留它！为什么不能要求它改进！并且这是法律赋予业主的一种财产权利。公务员担任业主委员会委员与《公务员法》并无抵触，并且可以使业委会在法律轨道上走得更好，使社会更“和谐”，业主之间更团结，公务员根本没有必要这么害怕！还有一点就是媒体（包括电视台）都不愿做正面的报道和宣传，这就是一种思想认识上的偏差！

    误区二，业主委员会的备案视同审批。

    根据国务院《物业管理条例》第16条、《广东省物业管理条例》第27条的规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。从以上行政法规和地方性法规来说，业主委员会的组织属于应当备案的范畴，而不是应当审批的范畴。而备案与审批是二个不同的法律概念。备案属于告知式的行为，审批属于批准式的行为。从理论上来说，业主委员会属于民间自治组织,没有行使公权力；与村民委员会相比是二个不同性质的组织。从而规定政府介入的管理程度不同于行使管理职能的组织。因此，国家行政法规对业主委员会规定实行备案制。

    误区三，业主委员会备案机关包括社区（居委会）。

   《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》已经明确了业主委员会的备案机关是街道办事处（乡镇人民政府）以及房地产行政主管部门。也就是说，备案机关是乡镇人民政府和县级住建局二个部门。然而，有些县级住建局的业主委员会备案申请表格上增加了社区意见。一般来说，业主委员会到社区盖章是不会遇到障碍的。但是，社区如果因为各种各样原因设置障碍，造成业主委员会的备案无法按照住建局设计路线走下去，就会使备案不成功，住建局如此设计是否合适？

    我认为，如此设计不合适。法规已经明确的备案机关不能增加或者减少。国务院《物业管理条例》属于行政法规，在全国范围内具有法律效力，《广东省物业管理条例》属于地方性法规，在广东省范围内具有法律效力，二个法规都是具有法律效力的行为规范，任何机关在其效力范围内必须无条件遵守和执行。

    以上意见，欢迎各位有识之士，特别是职能部门工作人员参与讨论，提出宝贵意见，如有错误观点，本人愿意修正，如有得罪，请多多包涵！