河北燕郊二手房市场小幅回暖 业主开始加价挂牌

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卢志坤 “去年10月底是价格最低点，现在成交量和价格都有了小幅度的回暖。”这是《中国经营报(博客,微博)》记者近日在走访环北京（楼盘）周边楼市时在河北燕郊常听到的销售说辞。 　　记者采访了解到，2018年12月燕郊二手房的价格有小幅度上涨，成交量也有了一定程度增长。
　　根据安居客的数据，2018年11月燕郊二手房平均挂牌价格为18780元/平方米，相比2017年4月房价最高点时降幅达到了34%，并且同比2017年11月下降幅度也达到了20.87%。从实际成交数据看，整体单价1.6万元/平方米左右。目前，燕郊二手住宅市场成交量较为平稳，在低迷中略有起色。
　　业内专家认为，目前通州城市副中心部分机关单位已开始搬迁，加上交通条件的改善，这对燕郊的楼市预期产生较大影响，从去年4月之后燕郊房价开始企稳，不少人判断楼市触底，抄底者开始进入，一些投资客对于燕郊的长期市场依然保持信心。
　　燕郊二手房回暖
　　位于燕郊东贸国际底商的链家门店一位工作人员告诉记者，现在的成交价格比去年9、10月份稍高，去年10月底是燕郊市场最低的价格，每平方米比现在低1000元左右。根据每年的情况，年后比年前每平方米上涨2000元左右。
　　“到年底了，业主卖房也不着急了，等着明年再说。之前政策不明朗，燕郊的房价会跌到什么程度心理没有数，现在可以说10月份已经见底了，房价已经开始小幅回暖，所以现在是一个买房不错的时机。限购前潮白人家最高达3.6万元/平方米，现在都跌到2万元/平方米以下了。”
　　位于东方夏威夷附近的一家链家门店工作人员表示，夏威夷南岸均价2万元/平方米左右，两居室一般180多万元，福成上上城二季目前均价1.4万元/平方米~1.5万元/平方米，两居140多万元左右。而福成上上城最高达到过3万元/平方米，夏威夷最高达到过4万元/平方米。较之最高点，现在每平方米几乎降了一半。
　　这位工作人员还表示，最近的价格有小幅度回升，较之前两个月均价上涨1000元/平方米左右。成交量也有小幅增长，每个月都会有成交。“挂了很长时间卖不出去，是因为业主的心理价位高。户型好、价格合适比较好出手。现在市场有一些触底反弹的迹象了，跟前两个月相比，整体上大概有10万元的涨幅。”
　　燕顺路上一家链家门店的工作人员告诉记者，现在燕郊的成交量一个月1000套左右，以纳丹堡小区举例，一个月成交15套到20套。现在只要价格合理，3天到5天甚至当天就可以成交。成交量有所增加，自然会带动价格的上调。“燕郊楼市最火的时候，因为不限购，主要是投资客，首尔甜城40平方米小户型最高达到4万元/平方米。现在市场回归理性了，因为限购只有燕郊本地户口有资格购买。”
　　记者通过走访燕郊多家二手房中介了解到，现在燕郊成交主要以换房为主，限购政策出台之前在燕郊买房可以落户，并且那时候买房的业主，到现在已经开始陆续满2年了，房子购买满2年可以少交5.6%的增值税，所以现在很多购房者开始以小换大。据中介人员介绍，这样的成交占到90%左右。
　　刘先生在福成上上城有套房子，之前一直要价130万元，这两天他把价格调到了150万元。他告诉记者：“燕郊的限购政策现在已经很严了，最严也不过现在这样了，或许今年会有所调整，还是抱有期望的。”
　　一位在燕郊从事多年二手房交易的中介人员告诉记者，通州副中心的建设给燕郊带来了很多利好政策，同时，很多人在燕郊缴纳社保、纳税也将满三年了，也有了购买资格。“目前的议价空间有所收窄，22号线地铁线预计2021年开通，业主们现在都觉得会涨价，而且房源也在减少。目前周六、周日整个燕郊的链家门店平均每天成交16套左右。”
　　58安居客房产研究院资深分析师李震认为，当前燕郊二手住宅成交量较为平稳，在低迷中略有起色。原因在于，目前通州城市副中心已开始搬迁，这对燕郊的影响较大，地铁、高铁等交通利好也在逐步落实。此外，从去年4月之后燕郊房价开始企稳，不少人判断楼市触底，抄底者开始进入，一些投资客对于燕郊的长期市场还是比较有信心的。
　　合硕机构首席分析师郭毅认为，因为有了副中心以及京津冀一体化，提升了整个北三县城市规划的水准。对于燕郊来说，本身的城市规划水平是相对比较低的，配套不足，交通上也存在短板，致使与北京之间的延续有了断层，有了轨道交通之后，就打通了通州到燕郊之间交通的瓶颈，对燕郊整体交通条件的改善，对于它的区域价值是一个实际可见的利好。
　　业内预测价格将平稳
　　燕郊作为离北京较近的河北小镇，一直承接着北京的外溢购房需求，很多刚需客面对北京的高房价大多先选择在燕郊置业，购房者的涌入也抬高了燕郊的房价。根据安居客的数据显示，2016年6月燕郊的房价平均涨幅达2000元/平方米，燕顺路东西两侧的二手房源均价达到2万元/平方米以上。2017年4月达到房价最高峰，挂牌价格为每平方米3.2万元。
　　政策的出台很快限制燕郊房价上涨。2017年6月，燕郊出台限购政策，要求非本地户籍需缴纳3年社保或提供3年本地纳税证明。自此，燕郊二手房价格开始持续下滑，2017年10月，燕郊二手房挂牌价为2.3万元/平方米左右，下跌接近万元。
　　根据安居客的数据显示，2018年11月燕郊二手房平均挂牌价格为18780元/平方米，整体单价1.6万元/平方米左右，价格较低房源为1.3万元/平方米到1.4万元/平方米。
　　郭毅认为，燕郊本地客群占比很少，主要还是依赖于北京的外溢客群，所以限购之后，地缘性的客群很难支持本地房地产庞大库存。因为需求的下滑，出现了房价的下调。
　　李震表示，此前燕郊住宅市场炒作现象严重，价格上涨较快，但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时，市场过度依赖北京，一系列调控政策出台后，燕郊的市场需求急剧下降。在“房住不炒”和北京人口疏解的背景下，燕郊的限购政策很难放松。再加上本身燕郊项目比较多，符合限购政策的人选择余地较大，未来市场只会继续保持平稳，再度大幅上涨的概率不大。
来源：中国经营报
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