北京拟出让两宗不限价宅地 专家:房价上涨可能性加大

丢失了记忆

  吴静，卢志坤

  北京近期挂牌公示的2宗地块，迅速引发了外界对于后续房地产走向的猜测。

  2019年1月9日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2019年第一次土地使用权出让预申请公告。其中，朝阳区孙河区域的两块住宅用地拟于近期挂牌出让，外界聚焦于这两宗地块均不设定住宅销售限价的信息。

  据《中国经营报》记者了解，这是孙河区域仅剩的两宗住宅用地，一宗是纯住宅用地，建设用地面积约4万平方米，容积率为1.1，交易起始价为24.49亿元；另一宗是住宅混合用地，建设用地面积约为3.2万平方米，容积率为1.5，土地面积交易起始价为23.89亿元，两宗地的预申请保证金均为1300万元。

  记者从北京市土地交易市场获悉，孙河这两宗地块除了取消销售限价之外，在拿地方面没有其他优惠政策，预申请保证金需按照官网所挂出的要求，即1300万元足额缴纳。相关工作人员表示，目前已有三四家企业前来咨询，但不方便透露具体企业信息。

  2019年1月17日，当记者再次向土地交易市场咨询时，负责孙河区域的工作人员称，“目前还没有确定具体竞拍时间，虽然咨询的企业很多，但是真正确定说想参与竞拍的还没有。因为没有交保证金的企业，所以到现在还只是预挂牌。”

  对于此次孙河两宗住宅用地取消销售限价的政策考虑，记者多次拨打北京市规划和自然资源委员会办公室电话，但无人接听。

  限竞房成北京土地市场主流

  过去几年，北京土地市场供应逐渐增加，主要体现在限竞房地块上。所谓限竞房地块，指的是北京市国土部门按照“限房价、竞地价”方式出让的土地，这类地块限定了商品住宅销售价格，且购买后5年内不得出售。

  “限竞价就是这样，按照规划指标，挂牌出让的时候，将规划指标也一并列出，各家竞标企业，在按照这个规划指标的基础上，提出自己的条件，最终根据最优条件，取得土地的开发权。”一位负责土地投资的业内人士向记者解释。

  2018年，限竞房项目供应占据北京市土地市场主流。据统计，2018年北京市成交的52宗住宅地块中，合计规划建筑面积为624万平方米，其中有51宗是限竞房或共有产权住房地块，其中限竞房成交40宗，成交建筑面积近500万平方米；共有产权住房成交10宗，成交建筑面积超100万平方米，另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  中原地产首席分析师张大伟给出一组数据：2018年，北京土地出让金1682.92亿元，其中住宅地块合计52宗，在住宅地块中，纯限竞房住宅部分合计有388万平方米，2017年为443万平方米。

  如果细分住宅土地用途，北京市2018年共有产权合计11宗地，100.38万平方米；限竞房42宗地，388万平方米。2017年分别是共有产权28宗地，302万平方米；商品房及限竞房44宗，442.5万平方米。

  中原地产研究中心统计数据显示，目前北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块，限竞房住宅规划建筑面积高达830万平方米。按照“90/70”（即70%的住房为户型在90平方米以下）计算，北京已经成交出让的土地将形成超过7万~8万套限竞房。

  张大伟预计， 2019年年初将再次出现土地市场供应井喷。从1月9日孙河挂出的这两宗不限价地块之后，2019年1月将有25宗土地出让，合计多达17宗是住宅土地，其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房。预计1月土地出让金合计将超过300亿元。

  “北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。”张大伟说道。

  后续效果引关注

  尽管限竞房项目已成北京土地市场供应主流，但低迷的成交量和销售去化压力使欲接手的企业十分谨慎。据统计，2018年北京土地转让中的“流拍率”达到10%，创2012年以来最高水平，接近2017年的3倍。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从北京孙河此类地块的出让情况看，明确了不限价，实际上信号意义很强，即目的是为了打消房企的顾虑。

  “很多限竞房，在挂牌的时候约定了条件，而施工材料和人工成本，都是由市场再决定，所以整个建设成本会上涨，特别是一些长租房，这样导致成本不可控，所以算不过账，风险比较大。”一位业内人士指出。

  严跃进告诉记者，过去北京土地市场降温比较厉害，尤其是限价和配建，使得房企拿地的积极性严重下降。

  张大伟指出，从土地市场的溢价率看，刷新数年来的最低点主要原因是所有土地全部限价，而限竞房市场非常惨淡，全面进入“卖不完时代”。

  “而现在类似不限价的说法，很显然是土地出让部门很有意识的提示。类似提示也是希望房企积极拿地。所以虽然是很具体的地块，但是信号意义很强，即在当前土地市场遇冷的情况下，土地出让部门主动给予各类积极信号，目的是为了促进土地交易和供地计划的完成。”严跃进表示。

  严跃进继续道，但类似土地出让的要求，简单来看，还不能理解为限价政策的退出。“可以理解为持续性的‘限地价’和‘限房价’，已经引起了部分房企拿地的犹豫。随着此类宽松类信号的出现，很大程度上也有助于后续房企预期的调整。当然反过来也可以看出，因为没有限地价，所以未来房价上涨的可能性相对是加大了。但还需要后续关注此类不限价土地入市的影响。”

  张大伟指出，实际上这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。2018年11月，延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价；另外在2018年10月，北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。他表示，不限价土地供应，对市场来说短期毫无影响，天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。

来源：中国经营报

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