稳楼市需先稳预期

七秒后的鱼

  日前，国家统计局公布了2018年12月70个城市房价数据。数据显示，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比累计平均涨幅比上年同期均回落；三线城市新建商品住宅价格同比累计平均涨幅与上年同期相同。

  应当说，这一数据与2018年全年市场整体感受和趋势相一致。时值岁初，比起2018年的数据总结，市场更加关心的是，2019年的楼市会如何发展？

  对此，全国住房和城乡建设工作会议明确提出了2019年楼市政策调控目标——稳地价稳房价稳预期。不难看到，“稳”仍是楼市调控主基调。

  在宏观经济不确定性因素增多的大背景下，楼市作为关系国计民生、牵涉诸多上下游产业的重要行业，不剧烈波动、不引发恐慌性入市或逃离，或是政策的主要考量。

  而如何稳则是问题的关键。实际上，纵观过去数年的楼市调控，从整体而言，稳一直是政策调控的重要目标。而从最终效果而言，大涨小跌、越调越高的整体趋势并未发生根本逆转。刚刚过去的2018年，由于本轮调控周期较长，且有租售并举、共有产权房等多项政策落地，再叠加经济增速换挡的宏观环境，市场预期出现了标志性分化。

  由此可见，真正影响市场走向的还在于预期，而从中短期而言，这种预期主要指的是政策调控力度与方向的预期。

  那么，当前楼市政策求稳应抓住哪些重点方向？

  首先，稳预期强调保持政策定力，以更符合市场规律的方式引导楼市中长期的自我调节。

  应当看到，2018年年末以来的楼市政策风向出现了微调。山东菏泽“限售令”取消被视为严控政策松动的“第一枪”，结合近期以广州为代表的多地低调放松楼市“限价令”和商品房贷款利率终止连涨，市场普遍预期楼市调控正在低调放松。

  应当看到，限售限购限价等政策对市场有震慑作用，在市场平稳后退出并不值得过度解读。但与此同时，此举又容易被视为政策风向标，影响市场预期。因此，限购限售等行政指令式的调控政策退出，需伴随着更多层次的中长期制度安排。例如，辅以宽供给、对非刚需购房的高金融门槛乃至包括其他补充性住房渠道的拓宽，避免政策叠加效应下的调控预期转向，进而引发新一轮房价上涨，更要避免市场对楼市调控难持续预期得到强化。

  其次，稳预期并非全面严控，而应当优化楼市供给结构，把重点放在稳刚需上。

  实际上，住房市场也分不同层次。豪宅、会所与小户型或中户型的住宅面向不同群体，不仅市场对价格变动的敏感度不同，更重要的是百姓获得感的边际效应也有重大差别。

  因此，上述会议也提出要以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。其中，对于人口流入大的一二线城市以提供更多公租房为主，同时因地制宜发展共有产权房；棚户区改造工作要持续深入推进。

  值得注意的是，保障刚需不仅要重供给量，更要重实质。一个不容回避的现实是，热点城市的公租房往往地段偏远、配套设施不足，这造成了供给的低效，也让其更多沦为“鸡肋”而非热点城市减轻刚需购房压力的有益补充。

  另外，在商品房市场上，“小户型隐性歧视”也客观存在。不少小区力推总价较高的大户型，而小户型住房多处于朝向不佳、位置不佳或户型结构不合理的“边角料”区域，造成了小户型房价的“隐性成本”居高不下；再加上小户型成本的平均单价往往较高，无形中对刚需构成了更大压力。

  因此，在传统意义上的保刚需外，真正为刚需提供和设计适应性的住房产品，也是在量价交易这样的宏观指标外，住房市场实际幸福度的客观反映。

  再次，稳预期也并非一成不变，因地制宜、分类调控将是阶段性的政策方向。

  客观来看，对于什么是刚需，不同地域、不同家庭、不同年龄层的人都有不同的标准。从实际情况看，三四线城市的人均住房面积与一二线城市的人均住房面积很难统一。尽管在过去两年，三四线城市去库存与热点城市抑制房价飙升的冰火两重天格局有所改变，但整体而言，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任的大方向仍未调整。

  地方政府的权力也是责任。上述会议强调，要加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处，本质上也是对地方政府的约束。部分地区对土地财政的长期依赖，是楼市调控所遇到的阻力之一。伴随着经济结构转型、新动能培育等高质量发展的目标取代以单一GDP为纲的评价体系，能否稳住楼市或将成为新一轮政策考核体系中的一环，这也将从本质上推动地方政府转变对于房地产的态度。

  总之，稳楼市是稳经济、稳民生的重要一环。而如何稳，不是停留在口头上的目标，也不是指标上的兑现，而在于中长期制度的建立与完善，在于民众满意度的提升，在于区域考核体系乃至发展动力的转变。

来源：金融时报

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