易居院：全国地价房价比偏离度16% 四城泡沫最大

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上海易居房地产研究院1月30日发布《2018年全国50城地价房价比报告》显示，2018年全国50城地价房价比为37%，同比回落8个百分点；偏离度为16%，同比回落24个百分点。其中惠州、清远、大连和佛山四地市泡沫最大，泡沫程度分别达到187%，143%，127%和115%，主要为珠三角都市圈城市。因此，房企应谨慎拿地。
　　易居研究院研究员王若辰表示，2018年一线城市、非都市圈三线城市地价房价比偏离度处于合理区间；二线城市偏离度大幅降低，向合理区间回归；都市圈三线城市偏离度仍在高位。当前地市泡沫过大的城市主要集中在弱二线城市及都市圈三线城市，主要原因为本轮房地产上涨周期中不同城市之间的轮动，该类城市属于本轮周期中较晚上涨、较晚降温的城市，部分城市在2018年仍有较强表现。而在上涨和降温过程中，地价涨跌速度通常快于房价。但是，大部分三线城市房价、地价主要由棚改货币和地方土地财政驱动，无论从人口流入、城市发展以及货币驱动力的角度来看，其房价、地价在未来短期内都不具备可持续性。预计2019年该类城市土地市场将降温，地价房价比的偏离度向合理区间回归。
　　该报告主要由以下几部分组成：
　　一、地价房价比与偏离度的计算方法
　　本报告内的地价房价比采用报告期内住宅用地成交单价占当期商品住宅成交单价的比值。我们认为用商品住宅土地计算的地价房价比能更好地反映市场热度。具体公式为：

　　考虑到各地地价绝对水平差异较大，本文将在地价房价比的基础上，计算出地价房价比偏离度，以此作为合理与否的判断标准。具体公式为：

　　该报告为测算城市地价房价比，选取全国50个城市数据，包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；23个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波、贵阳、济南、大连、海口、天津、西宁和沈阳；23个三线城市：北海、常州、东莞、佛山、惠州、江门、九江、洛阳、南通、清远、三亚、汕头、韶关、泰州、无锡、芜湖、徐州、烟台、宜昌、益阳、启东、镇江和中山。
　　二、50城地价房价比表现
　　根据上述地价房价比计算公式，得出2018年全国50城地价房价比为37%，较2017年回落8个百分点，比2010年以来中位数32%高出5个百分点, 该比值正在向中位数靠近，回归合理区间。
　　从各类城市地价房价比走势来看：1、一线城市该比值从2013年开始大幅上升，到2016年出现峰值，随后快速下降；2、二线城市该比值从2015年开始大幅提高，2016年出现峰值，2018年回落；3、都市圈三线城市该比值从2015年开始稳步提高，在2017年达到峰值，预计2019年将下降；4、非都市圈三线城市该比值比较稳定，2016年后仅有小幅增长。以上四类城市地价房价比的走势与该轮房地产上涨周期板块间的轮动情况基本吻合，即由一线城市向二线城市最后向三线城市蔓延。
　　进一步来看，各城市2018年的地价房价比，佛山、杭州、厦门、北京、中山、成都、无锡、苏州8城地价房价比均在54%以上，其中佛山、杭州、厦门分别以80%、67%、62%位居第一位、第二位和第三位。需要指出的是，佛山的"双合同"现象严重，即《商品房买卖合同》和《装修合同》，实际购房款要高于原来的总购房款。
　　三、50城地价房价比偏离度表现
　　根据易居研究院2010年以来50城平均地价房价比的中位数，算出历年地价房价比的偏离度。从走势来看，可以发现偏离度的走势与地价房价比的走势高度相关。偏离度计算的分母端为2010年来地价房价比中位数，因此当该比值大幅波动时，也对应着其偏离度的大幅波动。地价房价比偏离度在2016年达到峰值后，随着土地市场的降温，逐步向0轴回归，市场趋于理性，2018年50城地价房价比偏离度为15%，预计2019年将继续降低。
　　从四种城市类别的偏离度来看，一线城市偏离度以3至4年为周期围绕0轴波动，正负偏离度峰值均在50%左右，预计未来两三年偏离度将负向偏离，地价房价比继续降低；二线城市在本轮上涨周期中偏离度最大，2016和2017年均超过130%，说明二线城市地价的大幅上涨对房价上涨做出了重要贡献，2018年回落至78%，2019年将进一步回落；都市圈三线城市2017年和2018年偏离度超过90%，目前地市仍然过热，急需调控地价；非都市圈三线城市偏离度长期稳定在0轴附近， 处于合理状态。
　　惠州、佛山、清远、大连、中山、成都、芜湖7城偏离度超过100%，其中惠州和佛山为第一位和第二位，分别达到213%和201%，此类城市皆属于二线和都市圈三线城市，偏离度严重过高。
　　为了更直观地体现偏离度的变化情况，我们计算了2018年的偏离度同比增幅，以及2018年偏离度同比增幅相比2017年同比增幅的变化。当偏离度同比增幅和增幅变化均为正值时，说明城市地价房价比加速上升，如惠州、芜湖等城市；当偏离度同比增幅和增幅变化均为负值时，说明城市地价房价比加速下降，如东莞、成都等城市；当偏离度同比增幅为正而增幅变化为负值时，说明城市地价房价比增速收窄，土地市场开始降温，如清远、启东和汕头，这类城市属于三四线城市，在本轮周期中较晚上涨，较迟降温；当偏离度同比增幅为负而增幅变化为正值时，说明城市地价房价比降速收窄，土地市场开始回暖，如苏州、厦门和合肥等城市，这类城市属于在本轮上涨周期内二线城市中最早上涨，较早降温的城市。
　　四、2018年全国50城地市泡沫程度排行榜
　　为了更全面地体现城市的地市泡沫程度，该报告分别给当期地价房价比的偏离程度（地价房价比偏离度）、当期偏离度变化（偏离度同比增幅）以及偏离度趋势变化（偏离度同比增幅的变化）三个指标70%、15%、15%的权重，然后对各城市的三个指标的原始数据进行标准化处理后打分，得到50城的地市泡沫程度排行榜。
　　结果显示，全国50个典型城市中，共有33个城市得分为正，呈现不同程度的地市泡沫状况；另外有17个城市得分为负，暂时没有地市泡沫，土地市场遇冷。
　　地市泡沫程度最大的城市是惠州、清远、大连和佛山，分别为187%，143%，127%和115%，此外，芜湖和中山也达到了90%以上。以上城市主要集中在珠三角都市圈，地价透支严重，房企在拿地时应该谨慎决策。北海（-76%）、兰州（-48%）、宜昌（-36%）等城市地市较冷，该类城市属于中西部弱二三线城市，2018年地市降温较大。

来源：中房网
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