武汉官宣无理由退房背后：房企为保利润频打精装牌

不老的林月如

近来，关于武汉流出“部分精装修商品房可以办理退房解约”的消息，引发广泛关注。近日，《每日经济新闻》记者在武汉楼市实地走访时了解到，在已上马限购、限贷、限价、限精装“四项限令”的背景下，当地不少开发商为保证利润而采取“捆绑精装修”等一些手段试图突破限制。其造成的结果便是购房者认为“精装修质量不佳，货不对板”，要求开发商退还装修款。在楼市下行之下，一场关于精装的博弈正在展开。
  2019年1月28日，武汉绿地中心主体结构正式封顶，这是中国最早一批以“中国第一高楼”标准设计的项目之一。伴随封顶仪式，这座高楼最终定格在了500米。
  只不过，高度早已不受关注，人们将目光投向了项目的开发商和业主——以绿地国际理想城为例，武汉众多楼盘的业主和开发商从去年下半年开始关系就越发紧张，业主围攻售楼处的现象时有发生。
  今年1月22日，一份落款为“武汉市房产交易中心”的文件流出，文件中提出“对79个涉稳项目‘凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续，不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料’”。
  若该文件落实，武汉将成为众多二三线城市中，首个官方发文支持“退房”的城市。
  见招拆招间，市场下行猝不及防
  在得到这一“首个”之前，武汉在去年5月也拿到过一个第一——易居数据显示，武汉一二手房价格差高达10.5%，位列全国第一。
  据当地业内人士介绍，2016年以来，武汉房价就一路上涨，2017年日光盘超过100个。
  为抑制市场过热，继2016年5月颁布限价政策后，2017年5月10日，武汉在房地产专项整治会议中提出“新开楼盘房价一律‘只能降、不能涨’”。至目前，武汉已上马限购、限贷、限价、限精装“四项限令”。
  不少开发商见招拆招，将利润放在了装修上面。据当地业内人士介绍，最疯狂的时候，购房款中30%以上是装修价格。更有甚者，有开发商以精装价格卖房，最后以毛坯交房。
  某房企高管向《每日经济新闻》记者直言，武汉开发商的确在采取“捆绑精装修”等一些手段突破限制，而且捆绑得很厉害。
  这致使2017年武汉率先推出“装修房指导价”，要求全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，最高标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。之后，许多开发商直接将精装修报价抬高到了指导价的上限，部分楼盘变相涨了价。
  但前期房价上涨对消费的提前透支，加之限贷政策对投资需求的抑制，从2018年的第二季度开始，武汉市场很明显出现供过于求态势，观望气氛浓厚。克而瑞数据显示，2018年5月开始，武汉新盘去化率一路下跌，至当年12月去化率仅31.9%。而此前，武汉市场平均去化率能达到72.96%。
  从抢到挑，消费者并不买账
  从抢着买到挑着买，市场行情急转直下。
  上述当地人士告诉《每日经济新闻》记者，武汉面对高端人群的二环内大平层及三环外别墅产品普遍面临滞销问题，而新进改善型客户需要卖了旧房才买得起新房，总价超过300万元的二手房几乎陷入冰封状态。
  为保证利润，有开发商开始按照精装修价格备案，“精装改毛坯、精装打折、贷款分期、直接折扣”各种招数频出。
  这让一些从“暴涨、日光盘、排队买房”走到了“降价、打折”行情的消费者，心态隐隐波动，似乎有些无所适从。
  “同样的房子，为何卖给后来者的反而更便宜？吃亏了！”有买房人直言。当初抢到房的喜悦，骤然变成了如今痛苦的根源。
  新进的买房人亦是苦不堪言。这一波开发商的营销招式，在他们眼中更多是“捆绑销售”“霸王条款”“双合同”“超大公摊”等各类诡计。
  新旧买家都去售楼处讨说法，不过以老业主最为迫切，他们的公开诉求就是要退款，理由也很充分：首先是精装修质量不佳，其次是货不对板。
  据武汉当地媒体统计，仅2018年11月，就有20多个楼盘的购房者因为精装修问题与开发商展开正面交锋。随后，武汉楼市迎来了前所未有的维权潮。
  为保利润，开发商难题缠身
  在采访中，多家开发商的表态无一不是——退房可以，退装修不行。
  武汉一业内人士向《每日经济新闻》记者直言，一个毛坯项目售价1万元/平方米，计算地价等成本，利润只有5%。但精装修部分可能成本只有500元/平方米，但可卖2000元/平方米，这部分的利润率可以轻松超100%。
  “限购之前武汉商品住宅每年差不多六成被外地人买走了，但一限购，这部分人和投资客就被挡在了门外。所以为了冲销量、保利润，在政府限价的情况下，大家都倾向用精装修这部分的议价和利润，去弥补单纯卖毛坯房的利润短缺。”
  在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，“装修”本身就是开发商在限价行情中，用来提升议价和利润的工具。“一方面是地价等成本持续走高，另一方面很多限制因素在压制售价，甚至有的毛坯备案价低于开发商的成本，若不捆绑精装修卖，开发商就要赔钱。”
  更加尴尬的是，“因为后来客户越来越短缺，去化率一直在降，撑不住了，在业绩和利润面前，一些楼盘不得不选择先走量，开始取消精装或者装修打折。差距拉大了，让前一波买家心理不平衡了。”
  装修款取消不得，退更退不得，此时的武汉开发商难题缠身，似乎无路可走。
  “退房”文件成解药？
  买卖双方僵持不下。“退房”文件一出，自然被视为“解药”。
  但事实上，针对涉及的79个项目，该文件并没有真正解答到底如何执行、是否要交违约金、是否真的能退等问题。
  据中新经纬报道称，如果购买了名单中的楼盘项目，在与开发企业协商一致、提交相关材料后，可以办理合同备案注销。武汉市房产交易中心会积极帮助办理，但强调购房者要与开发商协议一致、一起办理。
  武汉市房产交易中心相关工作人员则表示，办理备案注销还需要等待进一步的明确与规范，购房人暂时可以参考武汉市住房保障和房屋管理局发布的武房规【2018】8号文关于合同注销的条件与流程。
  但《每日经济新闻》记者通过在武汉部分楼盘维权现场采访了解到，大多数业主是不愿意退房的，他们只是希望把精装还原成毛坯（让开发商退装修钱），或者免费升级装修质量，但这条路却难以走通。
  事实上，对于开发商而言，“退钱”几乎不可能。
  有业内人士向记者透露，无论哪家房企都有自己严格的财务管理流程，非合同类付款本来申请起来本就异常麻烦，如果是退房退款，需要经过的审批流程更是倍增，并且还可能导致项目公司、区域公司被问责。
  “例如，某10强企业就在财务管理制度中明令，除非不能交付，否则买方不能要求退款。如果一条要求不满足，收到的款项就应作为预收账款，不属于营业收入，而被纳入流动负债。这一方面会影响公司的财务报表，一方面也会影响项目的业绩。相关员工不能按照100%完成销售来计算收入，也就意味着收入会打折扣。如果是央企，重则可能被视为国有资产流失。”
  因此，有房企人士评论：“武汉政府如果真就退房一事发布了官方文件，无论文件是否隔靴搔痒，但行为本身是值得鼓励的，说明政府能直面‘硬骨头’，有探索解法的想法。”
  自2019年中央经济工作会议提出房地产市场要坚持“因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任”之后，各城市在处理当地房地产市场问题的能动性便得到提升。
  “无论是此前调控调整的菏泽、珠海、广州等地，还是引发市场博弈的九江、杭州等城，在中央的维稳基调下，地方政府必须面对各自的问题研究解法，武汉这次事件或也能理解成是一个信号。”上述人士续称。

来源：每日经济新闻
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