城镇化视角下的房地产政策优化方向

潘多拉魔盒

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长

　　房地产依托城市而立，房地产业的发展与城镇化密不可分。当前中国城镇化正处于快速发展期后半段，城镇化率已接近60%，但仍有较大上升空间，预计在未来十年城镇人口还将增长近2亿。随着城市化的推进与城市人口的增加，房地产行业又会受到什么样的联动影响？
　　中国房地产的最后一波增量红利：未来十年城市人口增加2亿
　　中国当前城镇化率为58.5%（2017），略高于世界平均水平（54.8%）。高城镇化率一直是发达国家的典型特征，一般在80%左右，日本高达90%以上。根据联合国预测，中国城镇化率会在2019年达到60%，2030年达到70%。

　　图： 世界各国城镇化率分布（2017）（数据来源：UN；贝壳研究院整理）

　　城镇化率翻译过来，2018-2030年对应的城镇人口增量超过1.9亿人。2亿左右的新增城镇常住人口是一个巨大的增量市场。可以说， 2019-2030年的10年时间对于房地产而言是一个关键时段，也是我国城镇化的最后一波房地产增量红利。
　　打破东西梯度格局，人口流动向多中心发展
　　这新增的2亿城镇人口如何流动，也是值得思索的命题。由于不同的地理区位和发展基础，地区发展不均衡是中国城镇化的长期特征，也是最主要的特征之一。2000-2010，可以说是“一江春水向东流”，城市人口流动的主方向为从中部、西部向东部城市流动。2010-2018的人口流向类似，还是“东边日出西边雨”，但东部城市人口增量有所减少，中西部城市人口有明显的人口回流特征，人口增量分布倾向于均衡化。2019往后的10年，我们预计城市人口流动将打破东西梯度格局，向区域多中心方向发展。

　

　　图： 2018-2030年人口增量TOP20城市(数据来源：UN；贝壳研究院整理)

　　实际上，2018-2030年的人口增量中约有43.4%的比例将会继续流向长三角、京津冀和珠三角三大顶级城市群，其次长江中游、成渝和中原城市群流入比例合计为22.3%。根据联合国人口预测数据，在2018-2030年人口增量前20的城市中，上海人口增量高达729万稳居第一，值得一提的是，重庆以481万增量位居第二，超过北京466万人口增量，广州、苏州、南京、深圳、西安、天津和杭州也均有200万以上人口增量，城市人口的持续流入必然会对房地产市场带来较大影响。
　　现状：城镇化人地协同性较差、土地效能低
　　回顾1978年以来我国经历的快速城镇化过程，城镇化人地协同性较差，一是土地城镇化明显快于人口城镇化。1981-2016年，中国城镇人口增长了3.9倍，而建成区面积增长了7.3倍。考虑到城市人口密度梯度特征和大城市的人口集聚效应，这种差异实际比统计数据更大。我国近年出现大量的“空城”、“鬼城”，也说明了这一问题。二是，土地利用率较低，效能较差。城市和住宅供地协同性问题不断凸显。随着城镇化率的增长，城市人口聚集度将更加明显，也会带来城镇建设用地效能的提升。而我国的情况却与之相反：我国人均建成区面积从1981年的不到0.4平方公里/万人，增长到2016年的接近0.7平方公里/万人。也就是说，土地城镇化效能变差，相同的城镇建设用地，并未向着支撑更多人口的方向发展。
　　未来：以过往为鉴，优化房地产政策
　　在城镇化快速发展的下一阶段，合理调整城市和产业结构，充分释放城镇化活力是房地产行业良好发展的前提。
　　多种开发模式并举，提升用地效能和行业持续性。以TOD（交通导向）模式为空间指引，形成城市和产业的基本空间格局。以HOD（居住导向）模式为配套指引，形成房地产综合产品体系。以EOD（生态导向）模式为质量指引，增强城市和房地产业的可持续性。
　　人口-住房政策联动，解决城镇人口住房需求。调节城镇人口空间分配，打开需求层级。以居住权为核心，打通市场壁垒，从根本上改革住房制度。完善消费传递链条，构建全流通市场。
　　合理配置调控工具，保障房地产业良性发展。政策管制向政策引导过渡，系统优化宏观调控。随着房地产业发展转型，宏观调控也应逐渐转变为以引导为主，管制为辅。用好户籍调控，确立户籍向居住证制度转变路径。在北京、上海、广州、深圳和其他沿海核心城市，注重发挥户籍在高端人才引入和流动方面的作用。（文章作者：贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 ）

来源：经济日报-中国经济网
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